재개발 시 비례율 90%에 불과
가로주택으로 200%까지 급등

구역지정 등 사업절차 생략
심의도 간소화… 사업단축 

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 서울 성북구 사대부중·고 1·2·3구역 가로주택 정비사업이 소규모 정비사업의 한계를 뛰어넘는 가로주택의 새로운 가능성을 보여주면서 업계의 이목이 집중되고 있다. 종암 타운화 벨트사업을 통해 무려 1천800여가구의 초대형 단지로 탈바꿈하게 될 전망이기 때문이다.

재개발사업과 같은 대단지 아파트를 조성하면서도 가로주택 정비사업의 각종 규제 완화와 빠른 사업추진 속도라는 두 마리 토끼를 모두 잡으면서 가로주택정비사업에 대한 인식을 완전히 바꾸고 있다. 이에 조합설립을 앞두고 벌써부터 대형건설사들이 적극적으로 사업 참여 의향을 내비치고 있다.

▲재개발사업 한계를 가로주택 정비사업으로 극복… 대단지 조성에 각종 규제 완화 혜택까지

사대부중·고 1·2·3구역 가로주택정비사업은 그동안 재개발사업 추진과 3구역 통합 가로주택정비사업 추진을 두고 주민 간 의견차가 있었다. 하지만 재개발사업에 대한 한계가 명확해 주민 대부분이 가로주택정비사업으로 마음을 돌린 상태다.

재개발사업 추진 시 부족한 사업성 등을 주민들이 우려하고 있기 때문이다. 특히 구역 북측에 일신초등학교가 인접해있어 일조권 문제로 인해 사업성을 높이지 못하는 한계가 있다. 또한 사업기간이 길다는 점도 크게 작용했다. 이에 실제로 지난해 재개발사업 추진을 주장하던 일부 주민들이 서울시 신속통합기획 재개발사업 후보지 공모에 신청했지만, 주민 과반수가 재개발 반대 의견서를 제출하면서 후보로 선정되지 못했다. 

주민들이 가로주택정비사업을 택한 이유는 모든 측면에서 재개발사업보다 우수하기 때문이다. 먼저 가로주택정비사업의 사업성이 월등히 높다는 분석이다. 

구역 관계자에 따르면 재개발사업 추진 시 신축 가구수는 총 594가구(임대주택 119가구)에 불과한 반면, 통합 가로주택정비사업의 신축 가구수는 총 648가구(임대주택 97가구)다. 가로주택정비사업의 경우 분양주택이 76가구 늘어난다.

뿐만 아니라 가로주택정비사업의 경우 분양가 상한제 면제 등 각종 인센티브 혜택을 받기 때문에 더욱 유리하다는 설명이다. 공공요건 충족 시 분양가 상한제 적용도 받지 않고, 가구당 최대 3주택까지 분양받을 수 있고, HUG의 금융지원 등 각종 혜택이 많다는 것이다. 

또한 최근 국토교통부가 가로주택 정비사업의 15층 층수 규제를 폐지하기로 결정하면서 사업성은 향후 더욱 높아질 전망이다. 실제로 이곳 가로주택정비사업에 대해 대형건설사가 사업성 분석을 한 결과 비례율이 재개발사업 추진시 90%에 불과했지만, 가로주택정비사업의 경우 무려 200%에 달하는 것으로 알려졌다.

사업속도가 빠르다는 측면도 주민들이 가로주택정비사업에 힘을 싣는 이유다. 서울시에 따르면 재개발사업의 경우 서울시 타당성 검토에만 수년이 소요되고 사업기간만 약 10년 가까이 걸리는데 반해 가로주택정비사업은 평균 3~4년 정도밖에 소요되지 않는다. 정비기본계획 수립, 구역지정, 추진위원회 설립, 관리처분 계획 등의 절차가 생략되고 각종 심의도 간소화되기 때문이다.

나아가 사대부중·고 1·2·3구역 가로주택정비사업은 3개 단지 통합 가로주택정비사업을 넘어 인근의 종암동 112번지 일대, 종암동 8·9번지 일대 가로주택정비사업과 고려상가 재개발 등 주변 사업지까지 묶어 종암 타운화 벨트사업까지 추진할 계획이다. 이 경우 약 1천800가구 규모의 통합단지가 들어서게 되면서 미래 가치는 더욱 높아질 전망이다.

이런 기대감을 고스란히 증명하듯 종암동 112번지 일대 가로주택정비사업의 시공자 선정에서 대형건설사가 대거 참여해 관심을 보였고, 시공자 선정 결과 DL건설이 선정돼 e편한세상 브랜드 적용이 확정되면서 인근 사업장 주민들의 기대감을 한껏 높이고 있다.

▲조합설립 동의율 70% 돌파… 올해 하반기 창립총회 개최 목표

사대부중·고 1·2·3구역 가로주택정비사업은 최근 신속통합기획 후보지 공모에 탈락하면서 사실상 재개발사업 추진이 좌절되자 가로주택정비사업에 대한 주민들의 의지가 날이 갈수록 높아지고 있다.

최근 조합설립 동의율이 70%에 달하며, 올해 하반기 조합창립총회 개최를 목표로 주민들이 한마음 한 뜻으로 움직이고 있다. 가로주택정비사업의 경우 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자 80% 이상과 토지면적 3분의 2 이상 동의를 받아야 한다. 주민들은 공정하고 신속하게 사업을 추진하기 위해 조합설립 전까지 별도의 추진주체를 만들지 않고 자발적인 참여를 바탕으로 동의서를 징구하고 있다.

관련 업무는 현재 통합 가로주택정비사업을 제안한 ㈜함께함이 대행하고 있다. 추진주체가 나뉠 경우 주민 간 갈등이 발생해 사업이 지체되는 경우가 많아 이를 방지하기 위함이다. 이들은 조합설립인가를 받은 후 3년 내 착공 및 분양, 4년 안에 입주까지 마친다는 목표다. 

홍순정 함께함 대표는 “신속통합기획 재개발 후보지로 선정되지 않은 것이 오히려 사대부중·고 1·2·3구역이 가로주택정비사업으로 사업방식을 바꿔 사업성을 높이는 전화위복이 됐다”며 “인근 구역에서 대형 건설사를 시공자로 선정하면서 종암동 타운화 벨트사업이 점점 눈앞으로 다가오자 주민들의 관심이 날이 갈수록 높아지고 있다”고 말했다.

한편 사대부중·고 1·2·3구역 가로주택정비사업은 노후주택가로 3개 구역이 통합해 가로주택정비사업을 추진하고 있다. 향후 시공자를 1곳으로 통일해 통합단지로 탈바꿈하기 위함이다.

1구역은 종암동 3-160번지 일원, 2구역은 3-1535번지 일원, 3구역 1-107번지 일원이다. 신축 가구수는 △1구역 238가구 △2구역 277가구 △3구역 133가구 등으로 총 648가구 규모다. 이중 264가구가 일반분양 예정으로 청산자 분까지 포함하면 약 300가구까지 늘어난다. 임대주택은 97가구다. 조합원 분양분은 293가구다.