[하우징헤럴드] 정부가 재건축 정비사업의 걸림돌로 여겨졌던 안전진단 기준 완화에 대한 개정을 연내에 추진하지 않기로 결정했다.
국정과제로 내세웠던 재건축 규제완화에 따른 기대감으로 인하여 아파트 집값이 상승할 조짐이 보이기 시작하자 속도 조절 차원에서 내년으로 계획을 미룬 것으로 보인다.
그러나 아파트 집값상승의 원인은 수요를 따라가지 못하는 공급에 그 원인이 있다. 2018년 국토교통부는 안전진단 평가항목에 구조안전성의 비율을 20%에서 50%로 강화했다.
아파트 재건축의 기준은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의거 노후도 30년 이상이 지남과 동시에 안전진단에서 D등급 판정을 받아야만 사업진행이 가능하다. 또한 공공기관의 적정성 검토절차까지 추가되어 있다.
그 결과 재건축사업을 진행하는 단지가 급격하게 줄어들어 서울·수도권 도심지의 주택공급이 원활하지 못하게 되었다. 이로 인해 수요에 대한 공급이 따라가지 못하는 현상이 발생하게 되고 아파트 집값 상승을 부추기는 문제점이 발생하게 되었다.
1기 신도시인 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본은 1989년 개발계획 발표 후 1992년 말까지 총 432개 단지 29만2천가구 규모로 조성되어 내년이면 준공 30년을 넘어가게 된다. 즉, 재건축 요건에 해당하는 연한이 도래하게 된다. 해당 단지들의 공통적인 문제점은 대부분이 복도식아파트이며, 주차대수, 거주환경 등이 열악하다는 것이다.
그럼에도 기존의 높은 용적률과 안전진단 규제 등 여러 제재로 인하여 사실상 재건축을 하지 못하는 상황이며 베드타운의 역할도 수행하지 못하는 현실에 다가와 있다.
이러한 지역들은 지역특성에 맞게 안전진단 항목의 심사 기준점의 변경 및 완화를 통해 재건축사업을 활성화시켜 수요에 맞는 공급이 가능하게 유도하여야만 한다.
우리는 재건축사업을 시작하기 전에 안전진단을 받아야하는 이유에 대하여 원론적으로 생각해 볼 필요도 있다. 재건축은 말 그대로 기존 건축물을 허물고 새롭게 다시 짓는 것을 의미한다. 그렇다면 다시 짓는 건축사업에 현재 증축되어 있는 옛 건물에 대한 안전진단이 필요한 이유가 무엇인지 의문점이 생기게 된다.
30년이 넘은 아파트에 살고 있는 주민들이 재건축사업을 진행하고자 동의서를 걷어 사업을 진행하고자 하는데, 안전진단 기준항목의 구조안전성은 필요가 없다. 바꿔 말하면 정부가 재건축 안전진단이라는 인허가권을 이용하여 수요와 공급을 조절하고 있다고 밖에 볼 수 없다.
이러한 현 상황에서 안전진단 규제완화 이슈는 지금껏 각종 규제로 인하여 재건축사업을 시행하지 못했던 여러 단지들의 집값상승의 원인이 될 수밖에 없다. 서울 내 주택공급이 거의 끊기다시피 한 상황에서 일시적 집값상승은 당연한 결과라고 할 수 있다.
그러나 주택가격 안정화를 위해서는 단기적인 집값상승을 감수하고 규제를 전폭적으로 완화하여 선순환이 될 수 있도록 개선해야 한다.
윤방현 미래파워 대표이사/ 한양대학교 겸임교수
