[하우징헤럴드] 어떤 개발사업이든 반대하는 사람이 있고, 이는 소규모주택정비사업 역시 다를 바가 없다. 개발사업에 반대하는 자들을 강제로 사업에 참여시킬 수는 없으므로 이들에 대한 보상 방법이 반드시 필요하고, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)은 매도청구를 보상 방법 중 하나로 규정하고 있다.
소규모주택정비법 제35조는 매도청구에 관한 사항을 규정하고 있는데, 4가지의 소규모주택정비사업 중 소규모재개발을 제외한 사업에 대해 매도청구를 인정하고 있다.
이를 구체적으로 살펴보면, 가로주택정비사업의 사업시행자(단 시장·군수등 또는 제18조 제1항에 따라 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 관리지역에서 시행하는 경우는 제외)와 소규모재건축사업의 사업시행자(단 조합을 설립하지 않고 토지등소유자가 시행하는 경우는 제외), 그리고 관리지역에서 시행하는 자율주택정비사업의 사업시행자는 매도청구를 할 수 있다.
가로주택정비사업과 소규모재건축사업의 경우는 건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 아니한 자 등을 상대로 조합설립 등에 동의할 것인지 여부를 묻는 최고를 해야 한다. 도시정비법이 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 최고의 기준 시점으로 정하고 있는 바와 구별되는 점이다.
그런데 관리지역에서 시행하는 자율주택정비사업의 경우에는 ‘사업시행자는 주민합의체 구성에 동의하지 아니한 자에 대하여 주민합의체 구성에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구’하도록 규정하고 있을 뿐이어서 최고 시점에 대한 규정이 존재하지 않는다.
자율주택정비사업의 경우 소규모주택정비법 제26조에 따른 건축심의를 받아야 하는 사업이 아니어서, 건축심의 결과를 받은 날을 최고의 시점으로 하는 취지의 해석론이 있을 수도 없는 상황이다. 결국 이 부분은 입법상의 오류로 보인다.
최고를 받은 토지등소유자는 최고를 받은 날로부터 60일 이내에 회답을 해야하고, 이 기간 내에 회답을 하지 않을 경우 조합설립 또는 주민합의체 구성 등에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 간주된다.
가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 그리고 관리지역에서 시행하는 자율주택정비사업의 시행자는 이 60일의 회답기간이 만료된 때부터 60일 이내에 매도청구권을 행사해야 한다.
소규모주택정비법 제35조 제5항은 매도청구의 상대방에 관하여 “주민합의체 구성, 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자”라고 규정하고 있다.
그런데 이 규정의 문언적 의미에 따르면 조합설립 등에 반대하는 토지등소유자가 매도청구의 상대방이 될 뿐만 아니라, 조합설립 등에 동의하는 의사를 표시한 건축물 또는 토지만을 소유한 자 역시 매도청구의 상대방이 될 수 있는 것으로 보인다.
그러나 가로주택정비사업과 자율주택정비사업의 경우에는 사업시행구역에 위치한 건축물 또는 토지만을 소유하고 있더라도 조합원이 되거나, 주민합의체의 구성원이 될 수 있으므로, 이 부분 즉‘건축물 또는 토지만 소유한 자’는 소규모재건축 사업에 한정하여 매도청구의 상대방이 된다는 의미로 새겨야 할 것이다.
매도청구권 행사의 효과는 매매계약의 성립이 의제되는 것이다. 일반적으로 매매계약이 성립하려면 매도인과 매수인의 의사가 합치되어야 하고, 어느 일방이 반대할 경우 매매계약이 성립될 수 없다.
그러나 법이 규정한 요건을 모두 갖춘 매도청구권을 행사한다면 이에 따른 매매계약은 상대방이 반대한다고 하더라도 그 성립이 강제된다. 이와 같이 매도청구권의 행사에 의하여 조합설립에 동의하지 않은 상대방 등은 부동산의 매도를 강요당하여 재산권을 잃게 되므로 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 유사하다고 볼 수 있다(헌재 2010.12.28. 2008헌마571 등 참조).
앞에서 기술한 경우 외에, 분양신청을 하지 않거나, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회하는 등의 방법으로 사업에 반대하는 의사를 표시한 자들에 대해서도 손실보상이 필요하고 이 경우에도 매도청구권이 행사될 수 있다. 다만 이 경우에는 절차와 방법이 다소 달라질 수 있다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
