[하우징헤럴드] 윤석열표 부동산 정책에 대한 시장의 관심이 뜨겁다. 먼저 윤석열 정부는 지난 5월 30일, 중산·서민 주거안정 대책(세금완화, 생초자 여신완화 등)을 발표했다.
우크라이나 사태 등으로 가파른 물가 상승으로 인한 서민과 중산층의 생계 부담이 커진 것을 감안, 보유세 경감과 고정금리 등 보유세 완화로 세 부담을 줄여주고, 서민과 중산층의 주거안정화에 기여하기 위한 정책으로 판단된다.
일시적 2주택 비과세 요건을 1년에서 2년으로 완화하고 전입요건을 삭제해줌으로써 실수요자를 보호하는 반면, 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 등으로 시중에 다주택자 매물이 나올 수 있도록 퇴로를 열어줬다.
재산세 및 종부세 ‘22년 대신’ 21년 공시가격 적용 등으로 보유세 부담이 2020년 수준이 되지만, 이는 1세대 1주택에 한정된 것으로 다주택자의 보유에 대한 부담감은 여전하다. 기준금리 상승과 특히 올 연말까지 기준금리가 2.7%까지 오를 전망에 따라 다주택자의 매물 증가에 도움이 될 것으로 보인다.
다주택자들의 보유주택 매도시에는 양도세 부담이 덜하고, 시세 상승 여력이 덜한 지방 중심으로 매물을 내놓을 것으로 보여, 지방의 집값 하락폭은 더 커질 것으로 전망된다. 하지만 역으로 대출이자 부담과 시장 침체에 대한 불안감 등으로 매수 수요자들은 한계가 큰 것을 감안, 거래 절벽은 계속 이어질 것으로 전망된다.
생애최초주택구입자들에 대한 LTV 80% 완화도 있었다. 생애최초주택 구입자들의 자금마련에는 도움이 될 수 있지만, 현재 금리가 가파르게 오르고 있는데다 주택상승에 대한 기대감이 낮아지고 있는 상황이기 때문에 영끌 하는 수요자들은 많지 않을 것이며, 하반기 극적인 시장 회복 기대 또한 어려울 것으로 보인다.
그리고 지난 6월 21일 윤석열 정부의 첫 번째 부동산 종합대책이 발표됐다. 초점은 ‘임대차 시장 안정’과 ‘부동산 세제·금융·공급 규제 완화’에 모아졌다. 분양가상한제 폐지를 예상했던 시장의 기대와 달리 폐지가 아닌 미세 조정 수준으로 시장에 주는 효과는 크지 않을 것으로 보인다.
특히 분양가 항목에서 가장 비중이 큰 항목으로 건설사들의 오랜 요구사항인 택지비 상향조정은 이번 개편안에 빠졌다는 점과 분양가격 인상폭이 최대 4% 수준을 고려하면 정비사업 활성화에 추진 동력이 되기는 어렵고 따라서 주택공급 촉진 효과는 크지 않을 것으로 예상된다. 주택 공급 증가 효과는 미미한 반면, 원자재값 급등으로 무주택 서민들의 주거 부담은 오히려 더 커질 수 있다.
임대차 개선은 크게 임차인 전·월세 부담 완화와 전·월세 물량 확대 두가지로 해석할 수 있다. 임대차3법은 장기적으로 폐기 수순을 밟겠지만 시장 혼란을 고려해 단계적 개선을 선택한 것으로 판단할 수 있다.
신규주택 전입 의무 기간은 그동안 임대 매물 부족과 결국 전월세 가격 상승을 낳았다. 전월세 가격 상승 요인으로 꼽혀 왔던 신규주택 전입 의무 폐지와 분상제 실거주 의무요건 완화, 규제지역 내 주택담보대출, 기존주택 처분기한 2년 완화 등은 기존 임차인 퇴거 방지와 임대 매물 확대에 도움이 될 수 있다.
특히 임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 상생임대인 제도 확대는 전월세가격 안정화에 긍정적인 효과를 기대할 수 있다.
하지만 세입자 지원은 여전히 대상 수요가 제한적이라 혜택 받을 수요가 많지 않다는 점은 아쉽다.
앞으로 윤석열 정부의 부동산 대책 추진은 어떻게 움직일까? 대선 공약에서의 속도감 있는 부동산 규제완화보다는 주택 공급 대책이 초점이 될 것이며, 시장 가격에 충격을 주지 않는 선에서 점진적인 규제 완화책을 펴낼 것으로 보인다.
양지영 소장 / R&C연구소
