[하우징헤럴드] 윤석열정부와 여권이 대다수를 차지한 지자체장들의 임기가 시작되었다. 이런 정치적인 격변기에서 문재인정부의 주택과 도시정책에 대한 평가를 통해 새로운 윤석열정부의 정책방향을 가늠해보고자 한다.
지난 문재인 정부에서는 주택의 공급보다는 도시재생과 보전 등을 중요한 정책적 목표로 했다. 이는 이전 시기의 재개발·재건축사업의 부작용이 극심했던 데에 따른 반작용과 주택공급이 100%수준이라는 통계적인 수치가 중요한 논거가 되었을 것이다.
재개발사업으로 인한 세입자의 주거불안 문제와 영세조합원의 과도한 분담금 등으로 갈등이 확대되었던 것이다.
그러나 전임정부의 도시재생(뉴딜)정책은 시장에 도심내 주택공급이 줄어들고, 이로 인해 집값이 상승할 것이라는 신호를 보내기에 충분했다. 한번 시작된 집값상승은 걷잡을 수 없을 정도가 되었고, 결국 문재인정부는 3기신도시 개발과 도심내 대량의 주택공급을 하겠다는 정책 전환에 이르게 되었다.
도시재생(뉴딜)사업에 대한 평가도 그리 호의적이지 않은 것 같다. 도시재생사업 자체가 가지고 있는 한계에서 기인한 측면이 크지만 지난 5년동안 정부가 대규모의 재정투입을 한 결과가 시민들이 몸으로 느끼기에는 너무도 작다는 것이다.
그러나 지난 정부가 가졌던 인식(전면철거를 통한 재개발·재건축사업이 조합원의 부담금과 재정착의 문제로 정상적으로 추진되기에는 여전히 많은 문제들이 있다)도 분명히 존재하고 있다.
도시재생사업과 재개발·재건축사업에 대한 현재의 여건을 고려하여 윤석열정부는 도시재생과 정비 그리고 주택공급에 있어서 새로운 접근이 필요하다. 도시재생과 도시정비사업은 도시가 처해있는 상황과 부동산시장 여건을 감안하면서 정부와 민간이 역할을 적절히 나눠야 한다.
정부는 저소득층과 무주택서민을 위한 주거안정대책을 강력하게 추진해야 한다. 서민의 주거안정대책을 추진하기 위해서는 대규모의 재정투입이 불가피하다. 그러나 서민의 주건안정을 위한 주택공급에 필요한 재원이 거의 없어서 실제적인 정책은 불가능하다. 이런 예산정책을 대폭 수정할 필요가 있다.
그동안 정부는 서민의 주건안정을 민간사업자에게 부담시키거나 용적률 등을 인센티브로 활용하여 재정투입 없이 서민주거안정 대책을 마련하는 것이 당연한 것으로 여기는 듯 하나, 이는 정당하지도 정의롭지도 않은 방법이다.
민간은 시장여건이 성숙되지 않으면 사업을 추진할 수 없다. 사업성이 없기 때문이다. 그래서 민간이 자발적으로 사업에 나서는데 장애가 되는 규제도 대폭 손질할 필요가 있다.
수도권을 제외한 중소도시의 쇠퇴한 도시지역에서는 재개발사업이 작동하지 않고 있다. 이를 도시재생사업 또는 거점이 되는 시설을 먼저 정부가 시행함으로써 도시의 경쟁력을 높일 수 있도록 적극적으로 지원해야 한다. 이렇게 정부 지원으로 시장의 잠재력이 커진 이후에는 시장의 도움을 받아 재개발사업과 같은 정비사업이 가능할 것이다.
주택관련 세제측면에서도 보유세와 거래서의 비중을 어떻게 할 것인지 국민들에게 이해시키고 그 방향을 분명히 할 필요가 있다. 지난 정부에서 도입한 세제들이 징벌적이라는 의견들이 있다는 것은 모두가 알고 있다. 그러나 적절한 세금은 국가 운영에 불가피한 것이므로, 그동안 논의되어 왔듯이 보유세 비중을 높이고, 거래세 비중을 줄이는 것과 같은 합리적인 조정이 필요할 것이다.
수도권에 대규모 주택공급에 예정되어 있다. 전임정부에서 주택공급은 충분하다는 논리가 어느날 갑자기 주택공급이 부족하다는 것으로 바뀌었고, 3기 신도시 조성에 박차를 가하고 있다.
그러나 주택가격이 하락국면에 진입할 경우 대규모의 주택공급은 미분양을 양산할 수 있다. 실제로 주택공급이 부족한 것인지 면밀한 검토가 필요해 보인다. 주식시장에서 주가가 하락하는 것이 신규주식이 대량 공급되었을 때에만 그렇다는 얘기를 들어본 적이 없다.
윤석열정부가 이제 갓 2개월가량 지났고, 지자체장의 임기는 이제 막 시작되었다. 앞으로 남은 임기동안 주택공급, 도시재생, 도시정비 그리고 서민의 주거안정까지 모두 다 완벽하게 해결할 수 있다면 좋겠지만, 그렇지 못하더라도 최소한 국민의 입장에서 정부가 어느 방향으로 부동산 정책을 이끌고 가는지 명확하게 알 수 있기를 기대해 본다.
박순신 / (주)이너시티 대표이사
