[하우징헤럴드] 재건축조합(원고)은 조합원 분양신청 기간 내 분양신청을 했던 피고들을 비롯한 조합원들에게 분양계약을 체결하도록 통지하였으나, 피고들은 위 기간 내에 원고와 분양계약을 체결하지 않았다.

원고의 관리처분계획 규정에 따르면, 조합원이 분양계약을 체결하지 않음으로써 현금청산을 하게 될 경우 현금청산 대상자는 현금청산사유가 확정된 시점까지 사용한 정비사업비를 자신의 종전자산가에 비례하여 부담해야 한다고 규정하고 있다. 

이러한 관리처분계획 규정에 따라 피고들에게 지급할 청산금에서 정비사업비를 공제할 수 있는지 알아본다.

1. 쟁점

원고는, 피고들은 원고의 관리처분계획에 따라 동·호수 추첨 후 원고가 정한 기일 내에 분양계약을 체결해야 함에도 위 기한까지 분양계약을 체결하지 아니하여 현금청산 대상자가 되었는바, 원고가 피고들에게 청산금을 지급할 때, 현금청산사유가 확정된 시점까지 이 사건 아파트 재건축사업에 소요된 총 정비사업비 중 피고들의 종전자산비율에 해당하는 금액을 청산금액에서 공제해야 한다고 주장한다. 이에 대해 피고들은 구체적으로 기준을 정하지 아니한 정비사업비 공제는 부당하다고 주장한다.

2. 판단

1) 원고의 청산금 지급의무의 발생

원고의 정관 제43조는, 원고의 조합원은 인가받은 관리처분계획에 따라 동·호수 추첨 후 원고가 정하는 기일 내에 분양계약을 체결해야 하고, 조합원이 분양계약을 체결하지 아니할 경우 해당하게 된 날부터 150일 이내에 건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산하도록 규정하고 있다.

피고들은 원고가 안내한 분양계약 체결기한까지 원고와 분양계약을 체결하지 아니한 후 현재까지 분양계약을 체결하지 아니하였으므로, 피고들은 위 정관에서 정한 현금청산 대상자에 해당한다. 이런 사유로 현금청산 대상자가 된 자에 대한 사업시행자의 청산금 지급의무는 ‘분양계약 체결기간의 종료일 다음날’발생하는 것으로 보아야 한다.

2) 정비사업비 공제의 근거가 있는지 여부

원고의 정관에는 조합원의 정비사업비 등 납부의무를 규정한 조항이 있을 뿐, 현금청산 대상자가 조합원 지위를 잃을 때까지 발생한 정비사업비를 분담해야 한다는 내용은 규정되지 않았다. 

다만 원고는 정기총회에서 관리처분계획의 수립을 의결했는데, 그날 의결된 관리처분계획에는 ‘현금청산자의 청산계획’이라는 조항에 “기 투입한 사업비의 원리금과 연체료 등을 가감한 금액을 반영하여 현금 청산한다.”, “현금청산 대상자는 현금청산 대상자가 되기 전까지 사용한 정비사업비를 자신의 종전자산가에 비례하여 부담해야 한다”라고 규정되어 있다. 

3) 소결

원고가 총회에서 의결한 관리처분계획 조항은 현금청산 대상자가 부담해야 할 비용 항목과 부담 기준 등을 구체적으로 정하지 않은 채 추상적으로 현금청산금에서 정비사업비를 공제할 수 있다고만 규정하고 있을 뿐이어서 분담할 금액을 가늠하기 어렵다.

따라서 원고는 이러한 관리처분계획 조항을 근거로 현금청산금에서 정비사업비 일부 금액을 공제할 수는 없다고 할 것이다.

3. 정비사업비 공제의 합리적 기준(대법원)

정관(또는 관리처분계획 규정)으로 현금청산 대상자에게 정비사업비 중 일정 부분을 부담하도록 정하는 경우, 정비사업의 시행에 따른 손익을 조합원이 부담하게 되는 재건축사업의 특성과 현금청산 대상자가 정비사업의 종료 이전에 조합관계에서 탈퇴한다는 점을 고려하여 그 비용 항목과 금액은 탈퇴 시점에서 현금청산 대상자가 부담하는 것이 타당한 범위 내의 합리적 비용만을 한정해 규정할 필요가 있다.

재건축사업의 시행을 위해 지출되는 사업비용은 기본적으로 그 비용 지출로 인해 현금청산 대상자가 이익을 얻었거나 얻게 되는지 여부 또는 그러한 목적으로 지출되었는지 여부를 기준으로 하되, 비용의 지출 시점이나 경위, 재건축사업의 진척 상황 등의 여러 사정을 종합적으로 살펴보아야 한다.

예컨대 재건축사업이 기존의 건물을 철거한 후 그 대지 위에 새로운 건물을 건축해 분양함으로써 그로 인한 수익을 조합원들에게 분배하는 것을 목적으로 하는데, 현금청산 대상자는 재건축사업의 중간 단계에 조합관계에서 탈퇴하여 그와 같은 분양 수익을 누리지 못하므로, 적어도 분양 수익에만 기여하는 비용은 현금청산 대상자에게 부담하도록 해서는 안 된다. 

또 잔존 조합원들의 이익으로만 귀속되는 비용이나 전적으로 새롭게 건축되는 건물의 형성에만 기여하는 비용 등도 특별한 사정이 없는 한 현금청산 대상자가 부담할 합리적인 범위 내의 비용으로 보기는 어렵다.

유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양