투기과열지구가 해제되면서 재건축의 경우 주택 수만큼 공급이 가능해져 관리처분계획 수립시 주의가 요구된다. 현 〈도시 및 주거환경정비법〉에 따르면 투기과열지구가 아닌 곳에서 재건축사업을 추진할 경우 주택 수만큼 공급토록 규정돼 있다. 결국 지난해 11월 7일 국토부가 강남, 서초, 송파 등 3구를 제외하고 전국을 투기과열지구에서 해제함에 따라 1세대 다주택자에게는 주택 수만큼 공급토록 바뀌게 된셈아다. 다만 국토부는 지난 13일 수도권 3개 광역단체(서울시, 인천시, 경기도)와 함께 주택정책협의회를 열고, 주택공급 부족이 우려되는 서울지역의 경우 1세대 1주택만 공급토록 〈도정법〉을 개정키로 했다. 하지만 현재 법 규정대로라면 투기과열지구 아닌 곳에서의 재건축사업에서 관리처분계획을 앞두고 있는 사업장들의 경우 다주택을 소유한 토지등소유자에게 소유하고 있는 주택 수만큼 공급할 수 있기 때문에 주의해야 한다는 게 전문가들의 설명이다.

 

지난 2003년 7월 〈도정법〉이 제정될 당시 재개발사업이나 도시환경정비사업은 1세대가 1이상의 주택을 소유하고 있더라도 1주택 공급을 원칙으로 하고 있다. 반면 재건축사업의 경우에는 1세대가 2이상의 주택을 소유한 경우 2이상의 주택을 공급할 수 있도록 했다. 단 투기과열지구 내에서는 1세대가 2이상의 주택을 소유하더라도 2이하의 주택을 공급토록 정했다.

 

이후 2005년 3월 18일 법이 개정되면서 투기과열지구로 지정되지 않은 곳에서는 1세대가 2이상의 주택을 소유할 경우 주택 수만큼 공급할 수 있도록 완화됐다.

 

개정 당시 〈도정법〉 제48조제2항제6호에 따르면 “1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다”고 명시돼 있다.

 

여기서 말하는 각 목은 △투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자 △근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자 △국가, 지방자치단체 및 주택공사 등이다. 다만 이 법이 시행되기 전에 조합설립인가를 받은 곳에 대해서는 종전 규정을 적용받아 2이하의 주택만을 공급토록 제한했다.

 

이후 지난해 11월 7일 국토부가 서울 강남, 서초, 송파 등 강남 3구를 제외한 전국을 투기과열지구에서 해제했기 때문에 재건축사업을 추진하고 있는 사업장들의 경우 토지등소유자가 1이상의 주택을 소유하고 있는 경우 주택 수만큼 공급이 가능해진 것이다.

 

또 지난 6일 개정된 〈도정법〉에서도 투기과열지구에 해당하지 않는 재건축사업장들은 여전히 주택 수만큼 공급토록 하고 있다.

 

공포·시행된 〈도정법〉 제48조제2항제6호에서는 “1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도 조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있고, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다”고 명시돼 있다. 여기서 다음 각 목은 △투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자 △근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자 △국가, 지방자치단체 및 주택공사 등이다.

 

이에 따라 전문가들은 투기과열지구에서 해제된 서울 이외의 지역에서 재건축사업을 추진하고 있는 곳들은 관리처분계획을 수립할 때 유념해야 한다고 조언한다.

 

한 정비사업 전문가는 “강남 3구를 제외하고는 전국이 투기과열지구에서 해제됨에 따라 재건축사업장 중 1세대 2이상의 주택을 소유한 경우 주택 수만큼 공급할 수 있도록 자연스럽게 완화됐다”고 말했다. 이어 “투기과열지구가 해제된 전국 재건축사업장이 해당되지만 분양신청이 만료되거나 관리처분계획인가를 받은 곳들은 현실적으로 불가능할 것으로 사료된다”고 설명했다.

 

 

 

국토부가 투기과열지구 해제에 따른 서울지역의 부동산 투기재연을 방지하기 위해 1세대 1주택만 공급받도록 〈도정법〉을 개정키로 했다.

 

국토해양부는 지난 13일 서울시, 인천시, 경기도 등 수도권 3개 광역자치단체와 가진 주택정책협의회에서 이 같은 내용으로 〈도정법〉을 개정해 시행키로 합의했다.

 

종전에는 투기과열지구 안에서는 토지등소유자가 소유한 주택 수에 상관없이 재건축 후 1세대에 한해 1주택을 공급하고 있다. 하지만 지난해 11월 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)를 제외한 서울 전역이 투기과열지구에서 해제되면서 1세대 1주택 공급규정을 적용받지 않는다.

 

이에 따라 서울시가 이를 보완해 줄 것을 요청했고, 이날 회의에서 법률을 개정해 서울지역에서는 투기과열지구 지정 여부에 상관없이 1세대 1주택 공급 기준을 만들기로 했다.

 

국토부는 “종전 투기과열지구 안에 위치하지 않은 주택재건축사업의 토지등소유자는 소유한 주택 수만큼 주택을 공급받을 수 있었다”며 “하지만 1세대 1주택 공급기준이 무너져 부동산 투기재연 등 주택시장의 혼란을 가져올 우려가 있어 서울지역은 1세대 1주택만 공급받도록 법을 개정키로 했다”고 밝혔다.

 

이밖에 이날 협의회에서 국토부는 재정비촉진지구에서 토지거래를 할 때 허가를 받아야 하는 면적의 기준(20㎡)도 완화하기로 했다. 지금은 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에 따라 재정비촉진지구에서는 20㎡가 넘으면 허가를 받아야 한다.

 

하지만 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에서는 주거지역은 180㎡, 상업지역은 200㎡를 기준으로 하고 10~300% 범위에서 시·도지사가 따로 정할 수 있도록 해 〈도촉법〉과 일치하지 않고 있다.

 

이외에도 주택정책협의회는 소형주택 공급활성화를 위해 〈주택법〉 시행예정일인 5월 4일 이전까지 각 지자체별로 도시형 생활주택의 주차기준 등 지자체 조례제정을 완료키로 했다.

 

 

 

 

국토부는 지난해 투기과열지구를 대폭 해제하면서 강남 3구에 대해서도 해제에 대한 논의가 있었지만 그 가능성이 갈수록 희박지고 있다.
강남 3구에서 아파트 거래가 늘고 가격도 큰 폭으로 뛰고 있어 ‘해제하자’는 목소리가 갈수록 힘을 잃어가고 있기 때문이다.

 

지난 18일 국토부에 따르면 강남 3구를 투기지역 및 투기과열지구에서 해제한다는 방침은 유지하고 있지만 이를 위한 관계부처 간 협의 일정 등은 아직 정해진 게 없다.

 

‘당분간은 시장 상황을 지켜본다’는 게 정부의 계획인 것이다. 이는 강남 3구의 집값이 불안해지지 않을 것이라는 확신이 들어야 해제를 추진하겠다는 뜻으로 해석된다는 게 전문가들의 견해다.

 

국토부가 지난해 12월 대통령 업무보고에서 투기지역 해제 방침을 밝혔던 것을 고려하면 2개월 가까이 실행에 옮겨지지 못하고 있는 것이다.

 

당시 강남 3구에 투기지역·투기과열지구 해제 방침과 함께 보고됐다가 잠시 유보됐던 민간주택 분양가 상한제 폐지, 신규취득주택 양도소득세 한시 비과세가 발표된 것을 보면 대조적이다.

 

이에 따라 부동산시장에서는 물론 정부 일각에서도 강남 3구에 대한 규제 완화는 사실상 물 건너간 것이 아니냐는 관측이 나오고 있다.

 

더 나아가 강남 3구에서 아파트 거래가 대폭 늘고 가격이 급등하는 양상을 보이면서 정부가 해제 방침 철회를 생각하고 있다는 분석이다. 정부가 방침을 밝힌 것만으로도 강남 부동산시장에 큰 변화가 왔는데 실제로 실행에 들어가면 심각한 상황이 될 수도 있다는 것이다.

 

하지만 국토부는 아직도 해제 방침은 유효하다면서 시기만 저울질하고 있는 모습이다.

 

국토부 관계자는 “강남 3구에서 아파트 거래가 늘긴 늘었는데 일시적인 현상인지, 아닌지를 볼 필요가 있다”면서 “제2롯데월드 허용 등 호재가 일부 있었기 때문에 아직은 상승추세로 돌아섰다고 판단할 수는 없다”고 말했다.

 

 

 

 

강남 3구를 제외한 수도권 투기과열지구를 모두 해제키로 한 것은 최근 주택시장 침체로 자산 가치 하락에 따른 경기침체 심화 우려가 높아지는 가운데 수도권 대부분 지역에서 집값상승률이 물가상승률보다 낮고 미분양이 적체되는 등 지정 당시의 목적이 사라졌기 때문이다. 투기과열지구를 해제하더라도 투기재연 등 부작용을 최소화하기 위한 보완 대책을 이미 시행하고 있다는 점을 고려한 데 따른 것이다.

 

한편 기획재정부에서 서울시 강남 3구를 제외한 수도권 주택투기지역 전역을 해제키로 함에 따라 투기지역 중 지정되는 주택거래신고지역도 서울 3개구·28개동만 남기고 모두 해제됐다.

 

정부는 투기과열지구·주택투기지역이 모두 해제된 수도권 지역에 대해서 지금까지와 마찬가지로 주택시장 동향을 밀착 모니터링하면서 투기재연 가능성이 감지되는 즉시 재지정하는 등 철저히 관리해 나간다는 방침이다. 또 중장기적으로는 도심이나 도시 인근에 저렴한 서민주택을 대량 공급해 수급균형에 기반하는 근본적인 시장안정을 유도해 나갈 계획이다.