최근 서울시 내 단독주택재건축 예정구역들 간의 통합이나 구역 편입 등이 늘고 있는 추세다. 이 예정구역들은 기존 대지면적이 너무 작아 사업성을 높이기 위해 통합 결정을 내리고 있다. 반면 내부적 이해관계 대립으로 인해 구역을 분리하는 경우도 나타나고 있다. 실제로 서초구, 구로구, 금천구, 마포구 등에서 2개 이상의 구역이 1개 구역으로 통합해 재건축사업을 추진하고 있다. 대부분 사업성을 높이기 위한 차원에서 구역 통합이 이뤄지고 있는 가운데 마포구의 경우 4개의 예정구역이 ‘학교 확보 필요권역’으로 지정되면서 구역통합이 불가피한 사례도 발생하고 있다. 또 관악구 등에서는 재건축 예정구역과 인접해 있는 우선검토대상구역을 편입해 구역면적을 확대하기도 했다. 이에 비해 은평구에서는 노후도 미달, 이해관계 갈등 등으로 기본계획상 1개 구역을 2개 구역으로 분리하기도 했다.

 

▲방배동, 독산동에서 통합 확산=방배동1·2·3구역 주택재건축(위원장 장완영)은 기본계획이 고시될 당시 방배동 818-14번지 일대, 방배동 831-16번지 일대, 방배동 834-5번지 일대 등 3곳으로 지정됐다. 하지만 지난 2006년 10월 추진위 승인을 받을 당시 1개의 구역으로 통합됐다.

 

기본계획 상 1구역인 방배동 818-14번지 일대의 면적은 3만4천㎡, 2구역인 831-16번지 일대는 2만1천㎡, 3구역으로 지정된 834-5번지 일대는 면적이 1만4천㎡으로 지정됐지만 구역이 하나로 통합되면서 6만9천㎡의 대규모 아파트단지가 들어설 전망이다.

 

장완영 위원장은 “우리 구역은 기본계획이 고시될 당시 1구역, 2구역, 3구역이라는 별개의 정비예정구역으로 분류됐지만 면적이 너무 작아 개별로 사업을 추진하게 되면 난개발이 예상돼 3개 구역을 통합 추진키로 했다”며 “구역 주민들도 통합에 대해서 긍정적인 입장을 보이고 있어 큰 어려움은 없었다”고 밝혔다.

 

이와 함께 방배동 946-8번지 일대인 6구역과 방배동 964-10번지 일대에 위치한 7구역 역시 1개 구역으로 통합해 방배2동 주택재건축(위원장 김은교)이라는 명칭으로 지난 2004년 12월 추진위 승인을 받았다.

 

방배2동 주택재건축은 기본계획 상 대지면적이 6구역 11만4천㎡, 7구역 6만3천㎡로 지정됐다.

 

또 서울시가 기본계획을 고시할 당시에는 2개로 나눠진 별도의 예정구역으로 지정했지만 기본계획 고시 이전부터 2개 구역을 하나로 통합해 재건축사업을 추진하고자 했던 주민들의 의지가 강해 추진위 승인을 받을 당시 통합하게 된 것이다.

 

김은교 위원장은 “우리 구역은 기본계획이 고시되기 전인 2000년부터 2개 구역을 통합해 사업을 추진해 왔다”며 “다만 서울시가 기본계획을 수립할 당시 6구역과 7구역의 계획용적률에 차이가 있어 구역을 2개로 구분한 것”이라고 밝혔다.

 

이로써 방배2동 주택재건축은 대지면적 17만6천590㎡에 지하3층·지상10~29층, 아파트 32개동 규모의 총 2천667세대(임대 426세대)를 지을 수 있게 됐다.

 

이와 함께 금천구에 위치한 독산동6·7·8구역(위원장 오정근) 역시 기존 구역면적이 크지만 구역을 통합해 추진하고 있는 것으로 알려졌다.

 

오정근 위원장은 “우리 구역의 경우 6, 7, 8구역이 각각 따로 사업을 추진한다면 난개발이 예상돼 기반시설 확충 등이나 사업성을 고려해 통합을 추진하게 됐다”며 “통합추진위 승인 신청 당시 각각의 구역별로 토지등소유자 과반수 이상의 동의를 받아야 했는데 이 부분에서 다소 어려움이 있었다”고 밝혔다.

 

▲구로11·12구역… 통합 조건 추진위 승인=구로구에서는 구로동 429-63번지 일대에 위치해 있는 구로11구역과 429-97번지 일대에 위치한 12구역이 하나로 통합해 사업을 추진하고 있다.

 

구로11·12구역(공동위원장 최낙빈, 장동환)은 구역지정 신청 때 통합하는 것을 조건으로 지난 2007년 10월 추진위 승인을 받았다.

 

구로11·12구역 추진위 관계자는 “우리 구역은 기본계획이 고시될 때 11구역과 12구역으로 분리됐지만 구역면적이 너무 작아 통합을 결정하게 됐다”며 “통합해 추진하지 않았더라면 11구역의 경우 노후도가 맞지 않아 사업에 어려움을 겪었을 것”이라고 밝혔다. 이어 “구청에서도 뉴타운식 광역개발을 추구하고 있어 추진위 승인 때 향후 통합을 조건으로 승인을 내줬다”며 “구역이 하나로 통합되면서 정비계획을 수립할 당시 기반시설 확충은 물론 사업성면에서도 이득이 될 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

 

최근 구역지정 공람을 마친 구로11·12구역의 경우 구역 통합과 함께 예정구역 외 지역을 추가로 편입하면서 대지면적이 4만7천846㎡로 증가됐다. 여기에 용적률 256%를 적용, 지상 최고 20층 규모에 총 686세대(임대 89세대)를 공급하게 된다.

 

 

■ 문제는 없나
업계 전문가들은 예정구역들이 통합을 하기 위해서는 먼저 권리관계를 따져봐야 한다고 조언한다.

 

예정구역들이 추진위 승인을 받은 다음 각각의 협력업체를 선정해 놓은 뒤 구역을 통합하게 되면 기 선정된 협력업체들 간의 과열로 인해 부득이하게 사업이 지연될 수도 있다는 이유에서다.

 

일례로 마포구 연남동과 같이 추진위 승인을 각각 받고 정비업체, 도시계획업체, 건축사사무소 등 추진위 때 선정할 수 있는 협력업체를 따로 선정했다면 통합을 하더라도 내부적으로 협력업체를 새로 선정해야 하는 경우가 발생하게 된다.

 

실제 연남2구역은 2007년 4월 17일, 연남3구역은 2006년 11월 14일, 연남4구역은 2006년 11월 27일 각각 추진위 승인을 따로 받았으며, 협력업체도 각각 선정해 놓은 상태다.

 

따라서 연남1·2·3·4구역의 경우 통합을 하더라도 각각 선정된 협력업체의 권리관계를 새로 정해야 하는 상황이 발생하게 된다.

 

한 업계 관계자는 “예정구역들이 면적이 작아 사업성을 고려해 구역을 통합하려면 추진위 승인을 받을 당시에 하는 것이 바람직하다”며 “연남동 단독재건축 예정구역들과 같이 추진위 승인을 각각 따로 받은 다음 협력업체를 선정해 놓은 상태에서 다시 구역을 통합하려면 선정된 협력업체들 간의 과열경쟁으로 자칫 사업이 장기간 연기될 수도 있다”고 지적했다.

 

 

■ 통합 준비
마포구 연남동에서도 연남1구역, 연남2구역, 연남3구역, 연남4구역 등이 한 개 구역으로 통합하려는 움직임을 보이고 있는 것으로 나타났다.

 

이 구역들은 대부분 대지면적이 2만㎡ 내외로 작은 규모인데 기본계획 상 ‘학교 확보 필요권역’으로 지정돼 있어 어느 구역이든 사업을 추진하려면 학교용지를 기부채납해야 하는 상황이다. 이로 인해 서로 눈치보기를 하다가 최근 추진위 승인을 받은 2, 3, 4구역이 공동위원장을 선출하고 재도약한다는 방침을 정했다.

 

연남4구역 문석일 위원장은 “우리 구역의 경우 이미 법정 노후도를 충족하고 있지만 학교용지로 인해 일단 사업이 정지 상태”라며 “기본계획이 고시될 당시 우리 구역을 포함한 연남1, 2, 3구역에서 약 2천평 이상을 학교용지로 기부채납해야 하는데 가뜩이나 구역면적이 작아 사업성이 없다”고 말했다. 이어 “오직 통합하는 것밖에 없어 고심 끝에 연남동 일대 단독재건축 4개 구역을 하나로 통합하는 절차를 추진하게 됐다”며 “최근 2구역 위원장을 통합위원장으로 선출해 방법을 강구하고 있다”고 밝혔다.

 

이에 마포구 관계자는 “연남1, 2, 3, 4구역에서는 학교용지 확보문제를 해결하기 위해 구역을 통합하려는 움직임을 보이고 있다”며 “각 사업장의 추진위원들을 대상으로 회의를 거치면서 통합 절차 및 합의를 유도해 나가고 있다”고 밝혔다. 이어 “다만 해당 구역 내 토지등소유자들의 동의가 있을 경우에는 구역통합이 가능할 것으로 보인다”며 “통합추진위원회가 구성돼야 다음 절차를 추진해 나갈 수 있을 것”이라고 설명했다.

 

 

 

■ 근거는 뭔가
기본계획 상 정비예정구역으로 지정된 곳은 서울시 도시·주거환경정비기본계획 수립지침에 따라 통합이나 분리를 할 수 있다.

 

기본계획 상 면적을 벗어나지 않은 상태에서 통합 및 분리가 이뤄진다면 정비계획을 수립하기 위한 경미한 변경에 해당하기 때문에 기본계획을 변경하지 않아도 된다.

 

예정구역의 통합 및 분리를 정하고 있는 기본계획 수립지침에 따르면 기본계획이 추구하는 도시계획차원에서의 광역적 주거환경정비가 필요하다고 인정되는 경우에는 2개 이상의 정비예정구역을 1개의 정비구역으로 지정할 수 있다.

 

또 기반시설의 확보 및 광역적 주거환경정비차원에서 문제가 없다고 인정되는 경우에는 1개의 정비예정구역을 2개 이상의 정비예정구역으로 분리해 지정할 수 있다.

 

이와 관련 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 제12조제9호에서 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우에는 정비계획의 경미한 변경으로 간주하고 기본계획을 변경하지 않아도 된다.

 

서울시 관계자는 “최근 2개 이상의 예정구역들이 통합해 사업을 추진하는 곳들이 많아지고 있다”며 “이 예정구역들은 대부분 재건축사업을 통해 사업성을 높이기 위한 차원에서 통합을 추진하고 있는 것으로 알고 있다”고 말했다. 이어 “기본계획 지침에 따라 기본계획 상의 대지면적만으로 구역이 통합하거나 분리할 경우에는 별도의 기본계획 변경절차 없이 추진할 수 있다”며 “다만 예정구역들이 기본계획 상의 면적을 제외한 인접지역을 편입해 구역을 확대할 경우 〈도정법〉에서 정하고 있는 기본계획의 경미한 변경을 제외하고는 반드시 기본계획 변경절차를 이행해야 한다”고 설명했다.