[하우징헤럴드] N은 부산 소재 아파트 및 부대복리시설을 재건축하기 위해 2016년 7월 29일 S구청장으로부터 조합설립인가를 받고, 같은 해 8월 10일 설립등기를 마친 주택재건축정비사업조합이다.
P는 N아파트의 구분소유자이고, Q는 P에게 자금을 대여하고 이를 담보하고자 P소유 아파트에 근저당권을 설정한 채권자이다.
N은 조합설립에 동의하지 않은 P를 상대로 조합설립에 대한 동의 여부를 회답할 것을 촉구(최고)하고, P가 이에 대해 아무런 답변을 하지 않자 법원에 P를 상대로 매도청구권 행사에 따른 근저당권설정등기말소 및 소유권이전등기절차이행과 명도를 구하는 소송을 제기했다.
이에 대해 P는 소송 진행 과정에서 조합설립에 동의한다는 동의서를 N조합에 제출하면서 조합의 매도청구권 행사를 다투었다.
P는 조합정관에 “조합설립에 동의하지 아니한 자는 분양신청기한까지 조합설립 동의서를 조합에 제출하여 조합원이 될 수 있다”는 규정을 두고 있으므로 비록 매도청구를 당하여 소송이 계속 중이더라도 분양신청기한 만료 전에 조합설립동의서를 제출한 자신은 조합원의 자격을 취득하며, 조합은 조합원에게 매도청구 및 그에 따른 소유권이전등기와 명도를 구할 수 없다고 다투었다.
이에 대해 N조합은 P의 조합가입신청은 조합가입 허가의 신청이거나 조합가입계약의 청약이므로 조합의 허가 또는 승낙이 필요한데 조합은 이를 허가 또는 승낙한 적이 없고, 설혹 P의 조합설립동의가 조합의 허가 또는 승낙이 필요 없는 단독행위라 하더라도 P를 조합원으로 추가하는 조합원 총회결의 및 S구청장의 조합원변경인가가 없는 이상 P는 조합원자격을 취득하지 못한 것이며, 이미 조합이 매도청구권을 행사하여 매매계약이 체결된 후 제출된 조합설립동의서에 의해 소급하여 조합의 매도청구권 행사의 효력이 소멸하지는 않는다고 주장했다.
이 사건에서 부산고등법원은 우선 N조합의 P에 대한 근저당권설정등기 말소청구에 관하여 “근저당권설정등기 말소등기절차의 이행을 구하는 소는 등기의무자, 즉 등기부상의 형식상 그 등기에 의하여 권리를 상실하거나 기타 불이익을 받을 자인 근저당권자를 상대로 해야(대법원 2015. 7. 23. 선고 2014다90928 판결) 하는데, 원고는 근저당권인 Q가 아닌 근저당채무자이자 부동산소유자인 P를 피고로 하고 있어 피고적격이 없는 자를 상대로 한 것이어서 부적법하다”고 각하했다.
한편 P에 대한 매도청구와 관련해서는 “국토교통부가 작성한 주택재건축표준정관에서는 분양신청기한까지 조합설립 동의서를 제출하여 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있고, N조합의 정관도 이에 따르고 있으며, 도시정비법상 조합설립 동의의 종기에 관하여는 아무런 제한을 두고 있지 않은 점,
조합이 매도청구권을 행사하여 매매계약이 의제된다 하더라도 미동의자는 소유권이전등기절차 이행 의무를 부담함에 불과할 뿐 여전히 토지 등 소유자로서의 지위를 유지하는데 도시정비법은 분양신청의 주체를 조합원으로 한정하지 않고 토지등소유자도 포함하고 있는 점,
조합설립 시점에서는 사업 내용에 관한 충분한 정보를 제대로 제공받지 못한 상태이고 이는 사업시행계획이 구체적으로 확정된 분양신청단계 전까지 해소되지 않으므로 토지 등 소유자의 알권리와 조합설립 동의 여부의 선택권을 최대한 보장할 필요성이 있는 점 등을 종합하면,
조합설립에 미동의한 토지 등 소유자는 분양신청기한 이전까지 조합설립에 동의하여 조합원의 자격을 취득할 수 있고, 조합원 자격을 취득한 이상 조합은 매도청구권을 행사할 수 없다고 보아야 한다”면서 N조합의 P에 대한 청구를 인용한 1심 판결을 취소하고 N조합의 청구를 기각했다{부산고등법원 2022. 4. 21. 선고 2020나50259(본소), 50266(반소) 판결}.
재건축사업에서 분양신청기한까지 조합설립에 동의하지 않은 토지 등 소유자에게는 매도청구소송을, 조합설립에 동의하였으나 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 경우에는 현금청산소송을 제기하여야 한다.
매도청구소송과 현금청산소송은 매매대금 및 현금청산금액의 산정 시점과 산정기준 등이 달라지므로, 토지 등 소유자에게 제기하여야 할 소송이 어떤 소송인지를 구별하여 그 절차를 잘 준수하고, 조합의 비용이 잘못 지출되지 않도록 유념하여야 한다.
오민석 대표변호사 / 법무법인 산하
