조합설립 과감히 생략 사업기간 3년 이상 단축
사업시행자 지정요건에 국공유지 면적은 제외
신탁계약 해지권도 보장 정비·사업계획 통합 처리
[하우징헤럴드=문상연 기자] 정비사업에서 신탁방식이 점차 영역을 확장해 나가고 있다. 정부가 주택공급 대책의 목표 달성을 위해 신탁방식을 적극 지원하고 나섰기 때문이다. 그동안 신탁방식은 신탁등기 등 사업시행자 지정요건이 까다로워 재개발사업에는 거의 발을 들여놓지 못했다. 하지만 정부가 사업기간 단축, 동의요건 완화 등 신탁방식의 재개발·재건축사업에 인센티브를 내놓으면서 재개발에서의 신탁방식 사업도 활기를 띨 것으로 전망된다.
▲정부 재개발 시행자 지정 요건 완화 등 신탁방식 활성화 지원
정부가 8·16 대책을 통해 주택공급 확대의 일환으로 신탁방식 정비사업의 지원책을 내놓으면서 신탁방식에 새로운 바람이 불고 있다. 정비사업에서 조합의 전문성 부족에 사업이 장기화되는 사례가 자주 발생하자 신탁방식을 정부가 적극 권유하고 나선 것이다.
정부는 지난 16일 국민 주거안정 실현방안을 통해 신탁사가 정비사업 참여 활성화 방안을 발표했다. 신탁방식은 지난 2016년 도시정비법이 개정되면서 지지부진한 정비사업 활성화를 위한 대책으로 도입됐다. 신탁방식은 조합설립 없이 신탁사가 직접 사업시행자로 사업을 추진하는 신탁사 단독시행방식, 조합의 업무를 대행하는 신탁 대행방식이 있다.
정부는 대책을 통해 신탁사가 직접 사업시행자로 사업을 추진하는 신탁사 단독시행방식에 대한 문턱을 낮췄다. 먼저 신탁사의 국공유지를 제외한 나머지 토지의 1/3 이상을 신탁하면 사업시행자로 지정할 수 있도록 했다. 현행법에서는 신탁사를 사업시행자로 지정하기 위해서는 정비구역의 3분의 1 이상의 신탁이 필요하다.
문제는 ‘토지면적 기준 3분의 1 이상의 소유자’라는 요건에 국공유지 면적까지 포함돼있다는 점이다. 재개발사업은 구역 내 국공유지가 넓은 곳이 많아 사업시행자 지정 요건을 달성하기 위해서는 토지등소유자 대부분의 신탁등기가 필요해 문제가 많았다는 지적이다. 따라서 사업시행자 지정 요건의 완화는 신탁사들이 오랫동안 요구해온 개선점이다. 그리고 실제로 신탁사들은 상대적으로 국공유지가 적은 재건축 위주로 참여해왔다.
신탁사 관계자는 “한 재개발구역의 경우 토지면적 3분의 1의 신탁등기를 받으려면 토지등소유자 약 80%의 신탁등기가 필요했다”며 “조합설립 동의율에 국공유지는 행정기관이 별다른 거부의사가 없을 경우 동의한 것으로 간주하는 만큼 신탁등기 요건에도 국공유지를 제외한 면적을 기준으로 해야 한다고 꾸준히 요구해 왔고 이번 대책을 통해 합리적으로 개선된 것”이라고 말했다.
또 신탁사가 시행하는 사업장은 토지소유자 다수가 희망할 경우 정비계획과 사업계획을 통합해 처리하도록 했다. 정부는 이를 통해 신탁방식의 경우 조합설립절차가 생략되고, 사업계획이 통합되면서 사업기간이 3년 이상 단축될 것이라고 예상했다.
▲신탁방식 표준계약서도 도입… 신탁계약 해지권 보장
또한 정부는 주민과 신탁사 간 분쟁을 사전에 방지하기 위해 신탁방식에 표준계약서를 도입하기로 했다. 신탁계약서의 내용 중 가장 문제시 되고 있는 부분은 신탁해지에 관한 사항이다.
실제 일반적으로 신탁사들이 사용하고 있는 신탁계약서에는 “위탁자는 시행규정 및 관계법령에 따라 본건 사업이 폐지 또는 중단되거나, 수탁자, 수익자 등 이해관계인 전원의 동의가 있는 경우를 제외하고는 수탁자의 귀책사유 없이 신탁계약을 해지할 수 없다”고 규정돼 있다. 다시 말해 신탁해지를 위해서는 토지등소유자 전원의 동의로 가능하다는 의미다.
이에 업계에서는 사실상 해지가 불가능한 조건이라는 지적이다. 지난 2017년 말 공정거래위원회에서도 불공정 조항이라며 금융위원회에 시정을 요구한 바 있다. 정부는 표준계약서를 통해 주민 해지권한 보장, 신탁 종료시점 명확화, 주민 시공자 선정권 명시 등을 포함할 계획이다.
