[하우징헤럴드] 피고 조합은 성남시 중원구 D일대에서 재개발정비사업을 시행하고 있는 재개발정비사업조합으로서, 현금청산대상자 및 영업권자들을 대상으로 토지보상법 제15조 등에 따른 보상계획을 공고했다.

이 사건 사업구역의 토지소유자들은 피고에게 감정평가업자로 원고 甲을, 영업보상대상자들은 피고에게 영업권에 관한 감정평가업자로 乙을 각 추천했고, 피고는 甲과 乙를 감정평가업자로 선정했다.

甲은 토지소유자 아닌 영업보상대상자는 토지보상법상 감정평가법인등 추천권한이 없다고 주장한다. 甲의 주장이 타당한지 알아본다.

1. 당사자의 주장

원고는, 토지보상법 제68조에 의하면 사업시행자는 자신이 선정하는 1인, 시·도지사가 추천하는 1인, 토지소유자가 추천하는 1인 글 총 3인의 감정평가법인등을 선정하도록 되어 있으므로 토지소유자 아닌 영업보상대상자는 위 각 조항에 따른 감정평가법인의 추천권한이 없다고 주장하고 있다. 

피고 조합은 이에 대해 도시정비법 제65조 제1항이 토지보상법을‘준용’하도록 하고 있음을 근거로 영업권 보상에 관하여는 토지보상법 제68조의‘토지소유자’를‘영업보상대상자’로 해석해야 하므로 영업보상대상자에게 감정평가법인 추천권한이 있다고 주장한다.

2. 토지보상법의 규정 및 보상계획 공고문의 내용

1) 관련 규정 등=토지보상법시행령 제28조 제2항은 “법 제68조 제2항에 따라 시ㆍ도지사와 토지소유자는 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내에 사업시행자에게 감정평가법인등을 추천할 수 있다”고 규정하고 있다.

동조 제4항에서는 “제2항에 따라 감정평가법인등을 추천하려는 토지소유자는 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 감정평가법인등을 추천해야 한다”고 규정하고 있다.

한편 피고 조합이 토지보상법 제15조 등에 따른 보상계획 공고에는 위 내용에 추가하여 “영업보상대상자의 경우 영업보상대상자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 감정평가업자 1명을 추천할 수 있다”고 기재되어 있다.

2) 입법 취지=토지보상법 제68조에서 감정평가법인등을 총 3인으로 하여 토지 등의 평가를 의뢰하도록 하는 취지는 토지 등의 감정이 특정 이해관계인의 입장에 치우치지 않고 여러 요소가 반영되게 함으로써 감정평가의 공정성·신뢰성을 제고하기 위한 것이다.

3. 영업보상대상자의 감정평가법인등 추천권한 유무

아래와 같은 사유로 토지소유자가 아닌 영업보상대상자가 사업시행자에 대하여 감정평가법인등 추천권한을 가진다고 보기 어렵다.

①토지보상법 제68조는 사업시행자가‘토지등’에 대한 보상액을 산정하려는 경우 감정평가법인 등 3인을 선정해 ‘토지등’의 평가를 의뢰해야 하고, 위 3인의 감정평가법인 등에 ‘토지소유자’가 추천한 감정평가법인 등을 반드시 포함시키도록 정하고 있다.

결국, 사업시행자는 영업권에 대한 보상액을 산정하려는 경우에도 ‘토지소유자’가 추천한 감정평가법인 등을 포함한 3인의 감정평가법인 등에 의뢰해야 한다고 해석하는 것이 위 각 조항에 사용된 문언의 통상적인 의미에 부합한다.

② 토지보상법은 제2조 이하의 규정에서 토지소유자와 관계인의 개념을 명확하게 구분하고 있는데, 제68조에서는 감정평가법인 등의 추천권자로 토지소유자만 명시하고 있는바, 이를 단순한 입법상의 착오나 불비로 단정하기 어렵다.

③도시정비법 제65조 제1항에 따라 토지보상법이 ‘준용’되는 재개발사업에서는 영업권 보상액 산정을 위해 토지소유자가 아닌 영업보상대상자의 추천을 받은 감정평가법인 등을 위 3인의 감정평가법인 등에 포함시켜야 한다고 해석하는 것은‘준용’의 범위를 벗어나는 것으로 보인다.

④보상액의 산정은 각 감정평가법인 등이 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 하게 되므로, 반드시 영업보상대상자에게 불리한 감정평가결과가 산정된다고 보기도 어렵고, 또한 영업보상대상자에게 불리하게 영업권 보상액이 산정되었다고 하더라도 그와 같이 산정된 보상액은 최종적인 것이 아니다. 그리고 영업보상대상자는 토지수용위원회의 재결에 대한 이의신청이나 행정소송 등을 통해 정당한 보상액의 지급을 구할 수 있는 법적 절차가 마련되어 있다.

4. 결어

토지보상법 제68조 및 같은 법 시행령 제28조에 따라 사업시행자는 위 각 조항에 따라‘토지소유자’의 추천을 받은 1인을 포함한 3인의 감정평가법인 등에게 영업권의 평가를 의뢰해야 하는 것으로 해석되고, 그 경우 토지소유자가 아닌 영업보상대상자가 사업시행자에 대하여 감정평가법인등 추천권한을 가진다고 보기 어렵다.

유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양