Q. 주택을 매도하면서 매수자가 양도소득세를 대신 부담하는 조건으로 매매계약을 체결하는 경우에 양도금액은 어떻게 되나?
A.매도자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급했을 경우 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 본다.
그러나 매매 약정 내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세를 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세된다.
따라서 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인해 판단해야 한다.
Q.주택을 취득하면서 실지거래가액과 다르게 다운계약서를 작성하는 경우에 어떠한 불이익이 있나?
A.첫째, 비과세·감면 규정 적용이 배제되어 양도소득세가 부과된다. 양도자는 1세대 1주택 비과세 및 8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족하더라도 비과세·감면 배제 후 양도소득세를 추징한다.
또한 양수자는 양수한 부동산을 향후 양도시에도 비과세·감면 규정 적용 배제를 동일하게 적용해 양도소득세를 추징한다.
둘째, 무(과소) 신고한 납부세액의 최고 40%가 부과되며 납부하지 않은 세액과 과소 납부세액의 무(과소) 납부일수에 따른 가산세가 부과된다.
셋째, 지방자치단체 실거래 신고 관련 담당부서에서‘부동산거래 신고 등에 관한 법률’에 따라 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분을 하게 된다.
Q.아버지로부터 상속 받은 주택을 양도할 때에 취득가액을 어떻게 계산하나?
A. 양도가액을 실지거래가액에 의해 산정하는 경우 상증세법 제60조 내지 66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래 가액으로 본다. 예를 들면 아버지가 당초 취득한 가액이 3억원이고 상속개시일(사망일) 현재 시가 평가액이 10억원인 경우 취득가액은 10억원으로 하여 양도차익을 계산한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
