Q.주택에 대한 매매계약을 체결하고, 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도 변경한 경우 양도 물건의 판정 시기는?
A.양도 물건의 1세대 1주택의 비과세 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 한다. 여기에서 양도일이란 일반적으로 대금 청산일이다.
대금 청산 전에 소유권을 이전 등기하거나 대금 청산일이 분명하지 않은 경우에는 등기 접수일로 한다. 하지만 2022년 10월 21일 전에는 주택에 대한 매매계약을 체결하고 매매특약을 맺어 잔금 청산 전에 상가로 명의 변경하는 것으로 약정시 매매계약일을 기준으로 주택이므로, 1세대1주택 보유 및 거주기간 및 장기보유특별공제, 다주택 중과세율 적용 여부를 판정했다.
그러나 2022년 10월 21일 이후부터는 양도일 즉 잔금 청산일이나 등기 접수일 기준으로 예규가 변경되어 특약과 무관하게 잔금 청산일에 상가이면 상가를 양도하는 것으로 볼 수 있어 1세대1주택 비과세 및 장기보유특별 공제 등이 변동됨에 유의해야 한다.
Q.일반주택을 소유하고 있는 상태에서 농어촌주택을 취득하면 일반주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세가 적용될 수가 있나?
A.1세대가 1개의 농어촌주택을 금년 말까지 취득해 3년 이상 보유하고 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용한다.
농어촌주택의 요건을 살펴보면 첫째, 주택이 서울, 인천, 경기도 등 수도권 및 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’의 도시지역 등이 아닌 지역에 소재하고 있어야한다. 둘째, 기준시가가 2억(한옥은 4억) 이하이고 대지면적도 660㎡ 이내이어야 한다. 셋째, 일반주택이 소재한 읍·면지역 또는 연접지역이 아닌 곳에서 농어촌주택을 취득해야 한다.
예를 들면 2018년 5월에 취득한 일반주택이 있는 상태에서 농어촌주택을 2020년 5월에 취득해 일반주택을 2022년 9월에 양도하면 비과세 가능하며, 농어촌주택은 취득일부터 3년간 보유해야 한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
