[하우징헤럴드] A와 B는 투기과열지구에서 조합설립인가된 재건축구역내 집합건물을 A가 1%, B가 99% 비율로 공유하고 있다. 대표자는 A로 선임했다.
그런데 대표자인 A가 자신의 지분 전부를 C에게 증여했다. A는 도시정비법 제39조 제2항 각호부분(조합원 지위양도 가능사유)에 해당하지 않는다. B는 C와 공유관계이므로 C의 동의를 받아 B를 대표자로 하는 조합원변경신고를 했다.
그러나 B는 인가청으로 부터 “A가 조합원지위를 상실했으므로 B도 대표조합원이 될 수 없다”는 통보를 받았다.
법문이 명확하지 않으므로 위 사안에 대해 인가권자에 따라 판단은 다를 수 있다고 본다.
도시정비법 내에서 대표자선정에 관한 기준이 따로 없는 한 공유관계인 토지등소유자는 도시정비법 제39조 제1항에 따라 대표자를 자유롭게 선임할 수 있어야 한다. 도시정비법 제39조 제1항에서 공유자의 경우 “여러명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”라고 규정한 취지는 대표자가 아닌 토지등소유자를 조합에서 완전히 배제하기 위한 것이 아니다.
2006다53245 대법원판례를 인용하면 “위 규정의 취지는 공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러, 조합정관이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 의미로 보아야 한다”라고 설명한다.
주택시장이 완전 자유시장이라면 재건축의 경우 조합원이 출자한 만큼 신축아파트를 분양해야 한다. 그러나 주택법이나 도시정비법은 보다 많은 사람이 주택을 분양받을 수 있도록 출자하는 자산의 많고 적음을 따지지 않고 조합원자격이 있는 사람에게 거의 같은 권리를 부여한다. 투자자들은 정비구역 지정 가능지역에 무허가주택이나 도로부지를 싸게 매입해 아파트를 분양받음으로써 수익을 창출하고 있다.
많은 사람에게 주택분양의 기회를 제공한다는 법 취지에는 공감하지만 목적달성을 위한 권리제한은 과도하지 않아야 한다.
현재 서울 재개발구역의 경우는 도로부지의 공유자라 하더라도 한명의 토지지분 합이 90㎡이상이면 공유자 모두에게 아파트분양권이 주어지는 반면, 재건축구역에서는 공유자중 대표자가 지분을 처분하면 다른 공유자까지 분양권을 받지 못한다고 한다면 과도한 불균형으로 보인다.
99%를 소유하고도 1%의 대표자가 지분 전부를 처분하여 현금청산자가 될 위기에 처한 99% 공유자의 경우 도시정비법 제39조의 해석만으로도 조합원지위를 받을 수 있을 것으로 보인다.
A, B 공유관계에서 B와 C가 공유하게 되면 도시정비법 제39조 제1항을 적용해 대표자를 선임하고 조합설립동의서를 제출하면 된다. 대표자를 선임하는 주체는 토지등소유자이지 조합원들이 대표자를 선임하는 것은 아니기 때문이다.
도시정비법 제39조 제1항에는 “소유권을 여러명이 공유하는 때에는 여러명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”라고 되어 있다.
최초 조합설립동의서를 작성할 때 토지등소유자가 대표자를 선임하고 대표자가 조합설립동의서를 제출한다. 공유자의 구성원이 변경된 경우에는 변경된 자를 포함해 모든 토지등소유자가 재건축을 원하여 그중 누구를 대표자로 정한다는 의사의 합치가 있어야 한다. 공유의 경우는 구성원이 변경되면 대표자선임이 되기 전에는 다시 토지등소유자의 지위가 된다.
제39조 제2항 조합원 지위양도 제한과 연계해 생각하면 공유자변경으로 조합원지위는 리셋되지만 새로운 공유자는 대표자가 될 수 없는 제한이 따를 뿐이라고 해석해야 한다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
