[하우징헤럴드] E는 서울 강서구 일원의 노후·불량건축물을 정비하기 위해 설립된 주택재건축정비사업조합이다.
H는 2019년 4월 13일 E조합의 창립총회에서 조합장으로 선임되어 2021년 7월 16일 임기 만료되었다가 같은 해 10월 11일 정기총회에서 연임이 결의되었다.
H는 정비구역 내 소유주택에서 2017년부터 거주하고 있었는데, 2021년 10월 26일 J와의 사이에 이 주택을 전세금 1억원, 기간은 2021년 10월 25일부터 2025년 10월 25일까지로 하는 전세 계약을 체결하고 전세권 설정등기를 하였다.
조합원 C가 이 전세 계약을 들어 조합장 자격요건을 문제 삼자 H는 2022년 2월 28일 전세계약 해지를 원인으로 한 전세권설정등기 말소등기를 경료했다.
C는 H가 J에게 전세권을 설정해 주어 주택을 사용, 수익하게 하였고, 2021년 5월경부터 2022년 2월경까지 소유 주택에서 전기, 수도, 가스를 사용한 내역이 없어 거주한 것으로 볼 수 없으므로 도시정비법 제41조 제1항에 따른 조합장으로서의 거주요건을 갖추지 못하여 같은 법 제43조 제2항 제2호에 따라 조합장직에서 당연 퇴임된 것인데, 그럼에도 H가 조합장의 직무를 계속 수행하고 있다면서 법원에 H의 조합장직무집행정지를 구하는 가처분을 신청했다.
이에 대해 H는 전세 계약은 논란이 발생하여 바로 계약해지 및 등기말소를 했고, 정비구역 인근 도보 10분 거리에 가족이 거주하는 K아파트가 소재하여 왕래하면서 소유주택에서 거주하고 있었기에 전기 등을 거의 사용하지 않았던 것이고, 민법상 주소는 수 개가 될 수 있다는 등으로 조합장으로서의 거주요건을 충족했다고 다투었다.
위 사건에서 서울남부지방법원은 “소득세법 등에서 ‘거주’를 ‘주소’와 별개 개념으로 사용하고 있고, 주민등록법에서도 ‘주소’와 ‘거주’를 구분하여 주민등록의무 및 등록사항 말소 규정을 두고 있다.
그러므로 도시정비법상 조합장 자격요건인 거주와 주소는 다른 개념이고, 2021. 5.부터 2022. 1.까지 약 8개월의 기간 동안 여름과 겨울을 거치면서 전기와 수도 사용량이 0이고 가스요금을 납부한 내역도 없는 바, 전기, 수도, 가스를 사용하지 않고 거주하였다는 것은 경험칙상 납득할 수 없다.
뿐만 아니라 그 외 휴대전화 사용 위치가 이 사건 정비구역 내라는 점, 주택에 누수가 있었다는 점, 주로 조합 사무실에서 업무를 보았다고 주장하는 점 등만으로는 C가 이 사건 주택에서 거주하였다고 인정하기 부족하다”면서
“C가 조합장의 직무를 계속 수행한다면 당연 퇴임할 경우 직무수행으로 행한 행위의 효력이 부정되어 향후 조합원들에게 불측의 손해가 발생할 우려가 있는 점에 비추어 보전의 필요성도 인정된다”면서 C의 직무집행을 정지하는 가처분결정을 했다(서울남부지방법원 2022. 7. 13. 고지 2022카합20212결정).
조합임원 거주요건과 관련해 거주 여부를 주민등록상의 전입신고와 동일하게 이해하는 경우를 많이 접한다.
위 남부지방법원 결정에서 명확하게 밝힌 것과 같이 주민등록상의 전입신고나 민법상 주소와 조합임원 자격요건으로서의 거주는 반드시 일치하는 개념이 아니다.
사안과 같이 수도, 전기, 가스 등의 사용 내역이 전혀 없는 등 거주를 부인하게 만드는 정황 사실로도 거주요건이 충족되지 않거나 당연퇴임되었다는 판단이 가능하다.
특히 조합장의 경우에는 선임일로부터 관리처분계획인가일까지 매우 장기간의 거주요건을 계속 유지해야 하므로 거주요건의 충족 여부 판단에 착오가 있어서는 안되고 세심한 고려와 판단이 이루어져야 할 것이다.
오민석 대표변호사 / 법무법인 산하
