[하우징헤럴드] A조합은 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(소규모정비사업) 상 가로주택정비사업 조합이다.
A조합은 정비사업전문관리업자와의 용역계약에 대해 추정가격을 7억원으로 책정한 후 국토교통부 고시 ‘소규모주택정비사업의 시공자 및 정비사업전문관리업자 선정기준’ 제4조(정비사업전문관리업자 선정 시 예외사항)에 따라 지명경쟁입찰을 실시해 3인의 입찰대상자를 지명했고, 지명받은 입찰대상자 중 2인이 입찰에 참가했다.
그 후 A조합은 조합원 총회를 개최해 입찰에 참가한 2인 중 6억5천만원의 용역금액을 제시한 1인을 정비사업전문관리업자로 선정하는 결의를 했고 용역계약을 체결했다. 위 A조합의 정비사업전문관리업자 선정 및 용역계약 체결은 유효한가?
소규모주택정비법 제21조 제2항은 “조합은 정비사업전문관리업자를 선정하는 경우 조합총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 선정하여야 한다”고 정하고 있고, 이를 위반했을 경우 형사처벌하고 있다.
이와 같이 법령에서 경쟁입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정해야 한다고 명시적으로 정하고 있고, 이를 위반할 경우 형사처벌까지 하는 점, 조합임원과 시공자 사이의 유착관계로부터 조합원이 피해를 입지 않도록 하고 정비사업에 관한 전문적 자문을 가능하게 하여 조합원의 이익을 보호하며 투명하고 객관성 있는 정비사업을 추진할 수 있도록 하는 것에 정비사업전문관리업 제도의 목적이 있는 점, 이러한 취지에서 소규모주택정비법 제58조는 정비사업전문관리업자의 대표자, 직원을 형법상 뇌물죄의 적용에 있어서 공무원으로 의제하기까지 하는 점 등을 고려하면, 정비사업전문관리업자 선정 방법에 관한 소규모주택정비법 제21조 제2항은 강행규정이라고 할 것이다.
소규모주택정비법 제21조 제2항에 의거해 국토교통부장관이 고시한 이 사건 선정기준 제2조 제2항은 “소규모주택정비법에 따라 사업시행자가 가로주택정비사업의 정비사업전문관리업자를 선정하는 경우 도시정비법 제29조 제3항에 따른 정비사업계약업무처리기준 제2조부터 제39조까지를 준용한다”고 정하고 있다.
그리고 정비사업계약업무처리기준 제6조 제1항은 “사업시행자등이 정비사업 과정에서 계약을 체결하는 경우 일반경쟁입찰에 부쳐야 한다. 다만, 도시정비법 시행령 제24조 제1항에 해당하는 경우에는 지명경쟁이나 수의계약으로 할 수 있다”고 정하고 있다.
그런데 위 사안에서 A조합이 체결한 용역계약은 정비사업전문관리업자를 선정하는 계약이고, 위 용역계약의 금액은 6억5천만원으로서 도시정비법 시행령 제24조 제1항에서 정하는 예외사유에 해당하지 않으므로, 결국 A조합이 위 용역계약을 체결하기 위해서는 원칙적 정비사업전문관리업자의 선정방법인 일반경쟁입찰 방식에 의해야 한다.
이와 관련해 이 사건 선정기준 제4조에서는 “제2조에도 불구하고 사업시행자가 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업의 정비사업전문관리업자를 지명경쟁입찰을 통해 선정하는 경우 3인 이상의 입찰대상자를 지명하여야 하며, 2인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다”라고 정하고 있어 이 사건 선정기준 제2조의 적용을 배제하고 지명경쟁입찰의 방식으로 위 용역계약을 체결할 수 있는 것이 아닌지 문제될 수 있다.
그러나 이 사건 선정기준 제4조는 가로주택정비사업의 경우 아무런 제한 없이 지명경쟁입찰의 방식으로 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있도록 한 것이 아니라, 단지 관련 규정에 따라 일반경쟁입찰 방식의 예외 요건을 충족함으로써 지명경쟁입찰 방식으로 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있는 경우에 한하여 그 절차를 도시정비법에 의한 정비사업보다 완화해 정한 규정이라고 할 것이다.
따라서 이 사건 사안에서 A조합이 체결한 정비사업전문관리 용역계약은 일반경쟁입찰 방식이 아닌 지명경쟁입찰 방식에 따른 것으로서, 정비사업전문관리업자 선정방법에 관한 강행규정인 소규모주택정비법 제21조 제2항에 위반해 그 효력이 없다고 할 것이다.
진상욱 대표변호사 / 법무법인 인본
