Q.조정대상지역에서 해제가 되면 세금(양도소득세, 종합부동산세 등)에 어떠한 변화가 발생하나?
A.정부에서는 금리인상 등으로 인해 주택거래가 절벽으로 심화되자 거래 활성화를 위해서 서울 및 경기도 일부를 제외하고 조정대상지역에서 해제했다. 이에 따라 각종 세금에 많은 변화가 발생한다.
첫째, 양도소득세의 경우 다주택자가 조정대상지역에 소재하는 주택을 양도시 기본세율에 20%나 30% 추가 세율을 적용하고 장기보유특별공제를 적용하지 아니하였으나, 조정대상지역에서 해제되면 중과되지 않고 기본세율 및 정기보유특별공제를 적용한다. 현재는 ‘22.5.10.부터‘23.5.9.까지 다주택 중과 한시배제로 중과되지는 않고 있다.
또한 해제일 이후 취득하는 주택은 1세대1주택 비과세 적용을 위한 거주요건이 적용되지 않고, 일시적 2주택 비과세 특례 적용에 있어서도 종전주택과 신규주택이 조정대상지역에 해당되면 2년 이내에 종전주택을 양도해야 하지만, 해제일 이후 해당 지역 신규주택을 취득하면 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세가 가능하다.
둘째, 종합부동산세도 조정대상지역 2주택 이상인 경우 다주택 중과세 세율을 적용하나 매년 6월1일 이전에 조정지역에서 해제되면 기본세율(0.6~3%)을 적용한다.
Q.거주주택과 임대주택이 재개발·재건축될 때에 거주주택 비과세 가능한 경우는?
A.거주주택과 임대주택을 소유할 때 임대주택을 5년,8년,10년 임대하면 2년 이상 거주한 거주주택을 양도할 때 임대주택이 의무임대기간을 충족하거나, 의무임대기간 충족 전에 거주주택을 양도해도 나중에 의무임대기간을 충족하면 추징되지 않는다.
민간임대주택법 개정으로 아파트 및 단기임대주택이 폐지됨으로써 임대등록사업자 등록이 자동 말소되거나, 자진 말소하는 경우가 발생됨에 따라 거주주택 비과세에 있어서도 임대주택이 자동 말소되거나, 의무 임대기간 1/2이상 임대하고 자진 말소의 경우에는 자동이나 자진 말소일부터 5년 이내에 2년 이상 거주한 주택을 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있다.
그러나 임대주택이 재개발·재건축되는 경우에는 직권말소이기 때문에 5년 유예 기간은 주어지지 않아 임대주택이 직권 말소되기 전에 거주주택을 양도해야 1세대 1주택 비과세가 가능하다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
