서울·경기 4곳 빼고 부동산 규제지역 해제
고물가에 공사비 상승… 조합·건설사 간 갈등 
고금리에 부동산 침체… 정비업계 이주비 비상

 

올해는 재개발·재건축 등 정비사업은 악재와 호재의 연속이었다. 부동산 시장 활성화를 앞세운 새 정부가 출범하면서 겹겹이 쌓여있던 규제 대못이 뽑혔다. 서울시 역시 35층 규제를 폐지하면서 정비사업에 큰 호재들이 이어졌다.

하지만 공사비 원가 상승과 금리 인상으로 인한 이주비 조달 문제로 조합원의 부담이 커지고 건설사와의 갈등이 심화되는 등 악재도 줄을 이었다. 냉탕과 온탕을 오가며 다사다난했던 2022년 정비사업 시장을 되돌아보며 한해를 정리해봤다.

1. 윤석열 정부 출범… 규제 완화 예고에 정비사업 시장 기대감 상승

20대 대통령으로 윤석열 현 대통령이 당선되면서 업계에 재건축·재개발 부활 기대감이 한껏 높아졌다. 지난 5년간 ‘집값 상승 주범’으로 낙인찍혀 온갖 규제로 몸살을 앓았던 재개발·재건축사업이 새 정부 출범과 함께 새로운 국면을 맞이했기 때문이다.

윤 대통령은 후보시절 부동산 공약을 통해 재개발·재건축 규제 완화를 통한 시장 정상화를 약속했다. 이를 위해 현행 재개발·재건축 사업을 가로막는 이른바 3대 규제에 대한 완화하겠다고 밝혀 시장의 기대를 한 몸에 받았다. 3대 규제는 △재건축부담금 △분양가상한제 △재건축 안전진단 등으로 업계에서 정비사업에 가장 악영향이 크다고 지적하는 내용들이다.

2. 첫 규제 완화는 분양가 상한제 개편…‘분양가 4% 상승’ 기대보다 약했던 완화 수위

윤석열 정부의 첫 규제완화는 분양가 상한제 개편이다. 지난 6월 정부는 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 발표했다. 합리화 방안에는 분양가상한제를 비롯해 고분양가심사제도, 기본형건축비 등 분양가 산정과 관련한 제도에 대한 개편 방향이 담겼다. 특히 정비사업 특성을 감안해 필수 비용인 이주비 금융비용, 명도소송비 등을 가산비로 인정해 분양가 상승의 물꼬를 텄다.

이번 개편은 정부가 부동산 활성화를 위해 내놓은 첫 번째 완화책인 만큼 업계의 기대감이 컸다. 하지만 가장 중요한 택지비에 대한 개편이 이뤄지지 않으면서 실제 분양가 효과는 거의 없는 미세조정 수준에 그쳐 실망스러운 목소리도 나왔다.

3. 첫 부동산 공급대책‘8.16 부동산 대책’발표… 임기중 270만호 공급

윤석열 정부의 첫 주택공급대책이 발표됐다. 이번 대책 발표의 큰 틀은 임기 중 270만호 공급과 함께 재개발·재건축 민간공급을 기초로 한 전반적인 정책 방향성을 제시했다. 다만, 구체적인 실행 계획이 없어 알맹이 빠진 대책이라며 업계의 비난을 샀다.

특히, 1기 신도시의 경우 마스터플랜을 2024년에 수립하겠다고 밝혀 기대와 한참 다른 정부의 정책속도에 주민들은 집회를 개최하는 등 집단행동까지 불사하며 불만을 터표출하기도 했다.

4. 1주택 장기보유자 최대 50% 감면… 재건축 부담금 합리화 방안 발표

지난 9월 29일 정부는 8·16대책의 후속조치로‘재건축 부담금 합리화 방안’을 발표했다. 합리화 방안을 통해 부담금 면제 금액을 초과이익 1억원(기존 3천만원) 이하까지 상향 조정하고 부과 개시시점을 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립 인가일로 조정했다. 또한 10년 이상 1주택 장기보유자는 최대 50%까지 감면하는 등 실수요자를 배려한 구제책도 마련했다.

정부는 개편안을 통한 재건축사업 활성화로 민간 중심의 주택공급 확대를 기대했지만 업계에서는 큰 실효를 얻기 어려울 것이라고 평가했다. 재건축 부담금 부과 주요 대상인 서울 및 수도권 주요재건축 단지의 재건축 부담금 감면 효과가 미미해 여전히 수억원에 달하는 재건축 부담금을 내야하기 때문이다. 서울 강남권 재건축 단지들은 당초 예정액에 비해 감면 효과가 10% 수준을 넘지 않을 것으로 관측됐다.

5. 재건축 안전진단 기준 완화… 구조안전성 50→30%로 하향

지난 12월 8일 정부는 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표해 2018년 강화된 안전진단 기준을 완화했다. 합리화 방안에는 현행 50%인 구조안전성 점수 비중을 30%로 낮추고 조건부재건축 판정 범위를 기존 30~55점에서 45~55점으로 조정했다.

또한 안전진단 통과의 가장 큰 장벽으로 자리잡고 있는 타당성 검증을 지자체의 요청 시에만 예외적으로 받도록 했다. 이로써 윤석열 정부 출범 이후 재건축 3대 규제가 모두 개선됐다. 

6. 서울·경기 4곳 제외한 전국 부동산 규제지역 해제

서울과 그 인근의 과천·성남(분당·수정)·하남·광명을 제외한 전국의 모든 부동산 규제지역이 해제됐다. 올해 하반기부터 3차례에 걸쳐 정부가 전국적으로 규제지역을 해제했다. 규제지역에서 벗어나면 LTV와 DTI 등 금융 규제가 완화되고, 각종 부동산 규제가 사라진다. 또한 분양보증시 HUG의 고분양가 심사기준을 받지 않기 때문에 분양가 규제도 사라진다. 

7. 시공자 처벌강화, 해산 총회 의무화...도정법 개정안 시행

정부의 첫 도정법 개정안이 지난 6월 공포되고 12월 11일부터 시행에 들어갔다. 개정안은 그동안 처벌규정 미비로 실효성이 낮다고 지적된 시공자 선정과정의 투명성 강화와 현행 제도의 운영상 나타난 미비점을 개선·보완하는 취지로 마련됐다.

특히 건설사가 시공자 선정과정에서 조합에 이사비·이주비·이주촉진비·민원처리비 등 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제안하는 일체 행위가 금지된다. 시공과 무관한 사항을 제안할 경우 도시정비법이 규정하는 금품·향응·재산상 이익을 제안한 행위로 간주돼, 동일한 수준의 처벌을 받는다. 명시적으로는 1천만원 과태료 처분이 내려진다.

8. 서울시 35층 규제 폐지… 한강변 단지들 방긋

서울시가 2014년부터 적용해온 주거용 건축물 35층 높이 규제를 폐지했다. 시는 서울 전역에 일률적·정량적으로 적용했던 35층 규제를 폐지하고 새로운 기준을 마련해 다채로운 한강변 스카이라인을 창출하겠다는 방침이다. 구체적인 층수는 개별 정비계획 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 결정될 예정이다.

다만 한강 연접부 아파트 층수를 15층으로 제한하는 규정은 유지한다. 35층 규제 폐지가 확정되면서 그동안 층수 규제를 받았던 용산·압구정·여의도 일대 재건축 단지에도 탄력이 붙게 됐다. 

9. 공사원가 상승에 조합과 건설사간 팽팽한 기싸움

올해 건설자재 가격이 급등하면서 공사비 인상을 두고 조합과 건설사 간 갈등이 첨예하게 벌어졌다. 원자재 가격상승으로 인한 공사비 인상을 두고 조합과 건설사 간 의견이 엇갈리면서 다수의 현장에서 조합으로부터 건설사들이 시공 계약 해지 통보를 받았다.

시공자 선정 입찰에서는 조합의 낮은 공사비 예정가격 책정으로 건설사들이 외면해 핵심현장조차 줄줄이 유찰의 고배를 마셨다. 이에 일부 조합들은 기존 3.3㎡당 400~600만원대의 예정공사비를 700만원대까지 올려 입찰에 나서기도 했다. 

10. 고금리에 부동산침체… 재개발·재건축현장 이주비 조달‘아우성’

급등하는 금리로 인해 전국의 수많은 재개발·재건축 현장들이 난항에 빠졌다. 부동산경기 침체에 레고랜드발 시중 자금의 경색까지 겹치면서 대규모 현장까지 사업추진에 빨간불이 켜졌다. 

특히 일부 금융기관은 부실 위험이 높아진 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 거부하면서 이주를 앞둔 정비사업지의 추가 이주비 대출길이 막혔다. 이미 이주비 대출을 받은 현장의 경우 추가 대출 과정에서 금융기관이 대출금리 인상을 요구해 조합원들의 부담이 감당 불가능할 정도로 커지고 있다.

일례로 대형 재건축 단지인 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축사업(원베일리)는 사업비 대출이자가 큰 폭으로 오르면서 조합이 조합원 이주비 대출이자 대납을 중단키로 하는 상황까지 벌어졌다.