[하우징헤럴드] 원고는 서울 동대문구 소재 재개발정비사업 구역 내에서, 다가구주택으로 사용승인을 받은 건물의 지하층을 임차해 약 17년간 봉제업을 영위해왔다.
그런데 원고는 위와 같이 주거용 건축물을 근린생활시설로 용도변경을 하는 것에 대해 허가권자의 허가를 얻지 않았고, 위 영업에 관해 사업자등록을 하지 않았다.
원고는 피고 재개발조합에게 영업손실보상과 시설이전비 지급을 요구했다. 원고의 영업손실보상 청구의 인용 여부를 판단해 본다.
1.기초사실
원고가 임차한 건물(이 사건 건물)은 1992. 6.27. 주용도를 다가구주택으로 한 사용승인이 이루어졌으나, 원고는 2003.11.2. 이 사건 건물 중 지하층 부분을 임차해 2003.11.30.부터 봉제업을 영위해왔다.
이 사건 건물이 위치한 동대문구 일대에 재개발사업(이 사건 사업)이 시행되었고, 피고 조합은 2017.1.12. 이 사건 사업에 관해 사업시행계획 인가를 받았으며, 2017.10.25. 최초로 보상계획을 공고했다.
원고는 이 사건 사업으로 인해 봉제업을 계속할 수 없게 되자 피고 조합에게 시설이전비와 영업손실보상을 요구했다. 피고 조합은 손실보상에 관한 협의가 이루어지지 않자 수용재결을 신청했다.
서울특별시 지방토지수용위원회의 2019. 8.23.자 수용재결(이 사건 수용재결)과 중앙토지수용위원회의 2021.4.22.자 이의재결에서는, 원고에 대한 보상금으로 시설이전비만 인정하고, “원고의 영업은 주거용 건축물에서 이루어진 것이므로, 적법한 장소에서의 영업으로 볼 수 없다”는 이유로 원고의 영업손실보상에 관한 주장을 배척했다.
2. 원고의 주장
건축물의 용도는 공부상 용도와 무관하게 그 사용목적, 건물의 구조와 형태, 이용관계 등을 아울러 합목적적으로 고려해야 하므로, 이 사건 건물의 공부상 용도가 주거용이라고 하더라도 원고가 적법한 장소에서 영업을 한 것이 아니라고 볼 수 없다. 따라서 피고 조합은 원고에게 영업손실보상금을 지급해야 한다.
3. 관련 법령 및 법리
토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 시행규칙 제45조 제1호는, 영업손실보상대상인 영업에 관하여 “사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소(무허가건축물 등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일 등 1년 이전부터 부가가치세법 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다”라고 정하고 있다.
그리고 토지보상법 시행규칙 제24조(2012. 1.2. 개정된 것, 2012.1.2. 이후 최초로 보상계획을 공고한 공익사업부터 적용)는 “건축법 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물”을 ‘무허가건축물 등’으로 정하고 있다.
4. 판단
이 사건 수용재결 당시 원고가 다가구주택으로 사용승인을 받은 이 사건 건물 중 지하층 부분에서 봉제업 영업을 함으로써 이 사건 건물 중 지하층 부분은 근린생활시설로 용도변경되었다고 할 것이다.
그런데 위와 같은 용도변경에 대해 허가권자의 허가가 있었음을 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서 원고의 영업은 토지보상법 시행규칙 제24조에서 정한 ‘무허가건축물 등’에서 이루어진 것이라고 할 것이다.
토지보상법 시행규칙 제45조 제1호 단서에 따르면, 무허가건축물 등에서 영업하는 임차인이 영업손실보상 대상자가 되기 위해서는, 사업인정고시일 등 1년 전부터 부가가치세법 제8조에 따른 사업자등록을 하고 영업을 행하고 있을 것이 필요하다.
그런데 원고는 위 영업에 관해 사업자등록을 한 사실이 없음을 자인하고 있다. 그렇다면 원고가 이 사건 건물에서 한 영업은 토지보상법 시행규칙 제45조 제1항에서 정한 영업손실보상대상에 해당하지 않는다고 할 것이다. 따라서 원고의 영업손실보상 청구는 받아들일 수 없다(청구 기각).
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
