[하우징헤럴드] A는 대구 동구 일원의 가로주택정비사업을 시행하고자 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)에 따라 2019년 12월 5일 대구광역시 동구청장으로부터 조합설립인가를 득한 가로주택정비사업조합이고, D는 사업구역 내 부동산의 소유자이다.
A조합은 2020년 9월 16일 동구청장으로부터 건축심의 결과를 통보받고, 2021년 1월 11일부터 같은 해 2월 9일까지 조합원들을 상대로 분양신청을 받았다. D는 조합원 분양신청을 하지 않았다.
같은 해 8월 19일 가로주택정비사업에 관한 사업시행계획이 인가·고시되었고, A조합은 2021년 9월 17일 D에게 손실보상의 협의 기간, 장소, 협의 방법에 관한 안내문을 우편으로 발송하여 그 우편물이 그 즈음 D에게 도달했다.
그 후로도 A조합은 D에게 같은 해 10월 12일 이전까지 여러 차례 전화를 하여 D소유 부동산에 관한 감정평가액을 알리면서 그보다 높은 2억6,298만4,761원에 매입을 제시했으나 D는 이를 거절했다. A조합은 같은 해 10월 12일 D에게 다시 협의를 요청했으나 D는 매매가액으로 3억원 이상을 요구함으로써 보상협의가 성립하지 않았다.
결국 A조합은 B를 상대로 매도청구권을 행사한다는 의사표시가 담긴 소장을 법원에 접수해 그 소장 부본이 2022년 1월 22일 D에게 도달했다. 소송 과정에서 부동산에 대한 시가감정을 실시한 결과 적정 매매대금은 3억739만2,930원이었다.
A조합은 이 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무액이 1억3,992만원이므로 매매대금에서 피담보채무액을 공제한 1억6,747만2,930원(307,392,930원–139,920,000원)을 지급받음과 동시에 부동산에 대한 소유권이전등기절차 및 인도의무를 이행하라고 청구취지를 변경했다.
이에 대해 D는 소규모주택정비법 제36조 제1항 본문, 제2항은 “사업시행자는 사업시행계획이 인가, 고시된 날로부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 자와 토지 등에 관한 손실보상 협의를 하여야 하고, 협의가 성립되지 않은 경우 그 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기하여야 한다”고 규정하고 있는데,
여기에서의 협의는 형식적인 협의절차가 아니라 분양미신청자의 절차상 권리를 보장하는 실질적인 협의절차로 해석되어야 하며, A조합의 협의 제안은 소송에서 밝혀진 시가에 턱없이 못 미치는 금액을 일방적으로 제시한 것에 불과하므로 협의절차 미이행으로 매도청구는 위법하여 기각되어야 한다고 다투었다.
이 사건에서 대구지방법원은 “A조합이 우편과 전화를 통해 여러 차례 보상금액을 제시하는 등 협의를 진행했고, D 또한 3억원의 매수가액을 요구하여 협의가 성립되지 않았던 사실 등이 인정되므로, A조합과 D사이에서 소규모주택정비법 제36조상의 손실보상에 관한 협의절차를 실질적으로 거쳤다고 봄이 타당하다”면서 A조합 승소판결을 선고했다(대구지방법원 2022.12.7. 선고 2022가단100902 판결).
사안에서 손실보상의 협의가 매도청구소송을 제기하기 위한 형식적인 절차에 그쳐서는 안되고 분양미신청자의 협의에 관한 권리를 보장하는 실질적인 보상협의가 되어야 한다는 D의 주장도 일리가 있다.
매도청구소송에서의 시가감정 결과에 따르면 3억원이 넘는 D소유 부동산을 약 2억6천만원에 매입하겠다고 제안하고, D가 제시한 3억원을 거절한 점에서 과연 이러한 협의가 실질적인 협의인지 의문이 생길 여지도 있다.
그러나 A조합이 제안한 매수금액도 감정평가절차를 거쳐 나온 금액인 점, 매도청구소송에서의 감정평가금액은 정비사업을 통한 개발이익을 반영한 것으로 조합에서 의뢰한 종전자산평가금액 등과는 기준시점의 차이 등에서 금액이 달라질 가능성이 항상 존재하는 점에서 A조합과 D 사이의 손실보상협의가 형식에 그쳤다고 단정하긴 어렵다.
정비사업조합에서도 매도청구소송시에 상대방이 손실보상협의 절차를 제대로 거치지 않았다는 항변을 제기한다는 사실, 이러한 항변이 받아들여져 매도청구소송이 기각되면 다시 제대로 된 손실보상협의 절차를 거쳐 매도청구소송을 되풀이해야 하고 이로 인한 사업지연의 손실이 커질 수 있다는 사실을 유념해야 한다.
오민석 대표변호사 / 법무법인 산하
