[하우징헤럴드] 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 “조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때”에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.
한편, 조합의 정관에는 사업시행구역 내에 있는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하거나 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우, 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 대표조합원 선임동의서를 작성해 조합에 신고해야 하며, 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.
위 규정들에 따르면 선임된 대표조합원은 조합원으로서의 의결권, 분양권 등의 조합원 지위를 가진다는 점에 대해 의문의 여지가 없다. 그러나, 대표조합원으로 선임되지 아니한 나머지 토지등소유자의 조합원 지위에 대해서는 실무상 여전히 다투어지고 있다.
위와 같이 대표조합원으로 선임되지 아니한 토지등소유자의 조합원 지위에 대해 살펴보고자 한다.
①정비구역 내 토지등소유자는 조합원으로서 정비사업을 위해 자신이 소유한 토지 등을 조합에 현물출자할 의무를 부담하고, 조합설립인가 이후에 토지등소유권을 양수한 자들 또한 현물출자 의무를 부담하는 것은 마찬가지인데, 도시정비법은 제39조 제3항에서 제2항 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우에 한하여 손실보상을 하도록 규정하고 있을 뿐, 제39조 제1항 제3호에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없다고 볼 경우에 관한 손실보상 규정은 따로 마련하고 있지 않다.
②위와 같은 대표조합원 선임규정은 수인의 토지등소유자 중 대표조합원 1인 이외의 나머지 토지등소유자를 재개발조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 수인의 토지등소유자 전원이 조합원의 자격은 보유하되 수인을 대리할 대표조합원 1인을 선출해 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적인 편의를 도모하고 있는 것이라고 해석함이 상당하다.(대법원 2009.2.12. 선고 2006다53245 판결, 대법원 2021.9.30. 선고 2021다230144 판결, 헌법재판소 2012.7.26. 선고 2011헌마169 결정 등 참조).
③그리고 입법자는 2009.2.6. 도시정비법 개정시 제50조의2를 신설해 1필지의 토지가 분할되는 경우(1호), 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우(2호), 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리해 소유하는 경우(3호), 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 공동주택을 건축해 토지등소유자가 증가되는 경우(4호) 등이 발생하는 경우, 정비구역 지정·고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기억제를 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날을 기준으로 분양받을 권리를 산정하도록 규정했다.
이는 정비구역 지정·고시 이전에 부당이득을 노리는 투기세력 등의 유입을 사전에 근본적으로 차단하고, 기존 조합원의 권익보호를 위하여 소위 ‘지분 쪼개기’를 하는 경우 분양권을 제한하고자 한 것이라 할 것이다. 이와 같이 입법자가 ‘지분 쪼개기’를 통한 투기세력에 대해 분양권을 제한하는 내용의 법률조항을 따로 신설한 점에 비추어 보더라도, 위 도시정비법 제39조 및 조합 정관 등의 조합원 자격 규정이 대표조합원 외의 자를 분양대상에서 제외하는 의미라고 보기는 어렵다(헌법재판소 2012.7.26. 선고 2011헌마169 결정 등 참조).
④대표조합원이 선임되지 아니한 경우에도 토지등소유자들은 그 전부가 조합총회에 참석해 동일한 내용의 의결권을 행사하거나 동일한 내용의 서면결의서를 제출해 의결권을 행사할 수 있다(같은 취지 대법원 2021.9.30. 선고 2021다230144 판결 등 참조).
이러한 점들을 종합해 볼 때, 도시정비법 및 조합의 정관에 따라 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 경우에도 대표조합원 외 나머지 토지등소유자들의 조합원 지위 자체는 인정된다고 보아야 한다.
진상욱 대표변호사 / 법무법인 인본
