김조영
본지 편집인/변호사
3. 대의원회에서 지분제와 도급제 방식중 1개 결정가. 대의원회에서 먼저 결정지난 호에서 지분제방식과 도급제 방식에 대한 장단점을 설명하였고, 그 방식중 1개를 결정하여야만 시공과선정과 관련한 입찰지침, 그리고 공사계약서 초안을 작성할 수 있다는 점을 설명드렸다.
따라서 시공자선정절차중 가장 먼저 하여야 할 것은 지분제방식을 채택할 것인지 아니면 도급제 방식을 채택할 것인지를 먼저 결정하여야 한다.
어떤 방식을 채택할 것인지는 물론 추후 총회에서 결정하는 것이 바람직하지만, 지금까지는 대의원회에서 사업방식을 결정하여 그 결정내용에 따라 시공자선정 입찰공고와 입찰지침을 배포하고, 이에 따라 입찰에 참가한 업체들중 몇 개를 총회에 상정하여 그 중 1개 업체정도를 시공자로 선정하는 방식으로 진행되어 왔다. 하지만 법적인 분쟁에 휘말릴 가능성이 있으므로 최소한 총회에서 사업방식에 관한 결정을 제1호 안건으로 상정하여 의결한 뒤 제2호 안건 이하에서 시공자선정을 하는 것이 좋겠다. 그러기 위해서는 먼저 대의원회에서 사업방식을 결정하여야 하겠다.
나. 2가지 방식을 모두 상정한 뒤 대의원회 일반결의정족수로 결정대의원회에서 지분제 또는 도급제를 결정하여야 하는데(일부 조합에서는 그 조합만의 특색있는 조합결정사업방식으로 하는 경우도 있음), 대의원회에 ‘사업방식결정의 건’을 상정하여 지분제와 도급제의 장단점에 관하여 충분한 토론을 한 뒤 위 사업방식중 1가지를 결정하면 된다.
이때 사업방식을 결정하는 의결정족수는 대의원회 일반의결정족수인 재적대의원 과반수출석에 출석대의원 과반수 찬성으로 결의하면 되며, 조합정관에서 특별히 제한을 가하고 있지 않는 한 서면결의서와 대리인 참석도 모두 허용된다고 하겠다.
일부에서는 이 경우도 국토해양부 고시 ‘정비사업의 시공자선정기준’ 제12조가 적용되어 ‘ 대의원회 재적의원 과반수가 직접 참여한 회의에서 비밀투표의 방법으로 의결하여야 하고, 서면 또는 대리인을 통한 투표는 인정되지 아니한다’는 해석을 하고 있으나, 위 제12조응 총회에 상정할 업체를 선정할 때에 적용되는 의결방법이지 다른 경우에는 적용되지 않기 때문에 도정법 시행령 제36조제8항에 따라 ‘재적대의원 과반수의 출석과 출석대의원 과반수의 찬성’으로 의결하면 된다.
4. 경쟁입찰의 방법을 결정가. 일반, 제한, 지명경쟁입찰중 1개를 대의원회에서 결정국토해양부 고시 ‘정비사업의 시공자선정기준’이나 서울특별시 고시‘ 공공관리 시공자 선정기준’이나 모두 경쟁입찰의 방법으로 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 방법을 두고 있다.
이 3개의 방법중 1가지를 대의원회에서 결정하여야 하는데, 지명경쟁입찰의 방법은 조합원 200명 이하인 정비사업의 경우에만 한정하여 선택할 수 있기 때문에(국토부 시공자선정기준 제5조제1항 단서), 조합원 200명을 초과하는 조합의 경우에는 위 3가지중 일반경쟁입찰과 제한경쟁입찰등 2가지중 1가지만을 선택할 수 있고, 조합원 200명이하인 조합만 3가지중 1가지를 선택할 수 있을 것이다.
나. 일반경쟁입찰일반경쟁입찰은 입찰에 참여하는 건설업체의 자격제한을 두지 않고 건설업등 자격이 있는 건설업체는 누구든지 참여할 수 있도록 하는 방식의 것이다.
따라서 많은 건설업체가 시공자선정절차에 참여할 수 있고, 또 실질적으로 참여하기 때문에 조합원들에게 좀 더 이익이 될 수 있는 제안을 받아볼 가능성이 있다.
하지만 단점이라면 어떤 특정 업체가 거의 저가로(속칭 ‘덤핑’)으로 입찰제안을 할 경우 이에 속아 조합원들이 선정하게 되면 추후 그 회사는 일단 공사를 수주한 뒤 사업을 진행하면서 서서히 공사비를 인상시킬 가능성이 있어 분쟁이 발생할 수 있으므로, 일반적인 공사단가보다 현저하게 적은 입찰제안을 할 경우 대의원회에서 이를 채택하지 말아야 할 것이다.
일반경쟁입찰의 방식을 채택한 경우 2인 이상(공동참여의 경우에는 1인으로 봄, 이하 동일함)만 입찰에 참여하면 유효한 입찰이 되어 총회에 상정하여 시공자를 선정할 수 있다.
다. 제한 경쟁입찰제한경쟁입찰은 입찰에 참여하는 업체의 자격등을 제한하여 그 자격에 미달하는 업체는 입찰제안서를 제출할 수 없도록 하는 방식이다. 이러한 제한경쟁입찰은 조합이 원하는 자격에 미달하는 업체를 미리 제외시킬 수 있어 좋은 면이 있으나, 조합의 일부 세력이 특정업체를 선정시키기 위하여 고의적으로 제한내용을 엄격하거나 이상하게 정하는 경우가 더러 있어, 2012.3.8.에 개정시행된 국토해양부 ‘정비사업의 시공자선정기준’ 제6조에는 건설업자등의 자격을 시공능력평가액, 신용평가등급(회사채 기준), 해당공사와 같은 종류의 공사실적, 그 밖에 조합의 신청으로 시장·군수·구청장이 따로 인정한 사유로만 제한을 할 수 있도록 한정하고 있다.이러한 제한경쟁입찰을 채택하였을 경우에는 5인 이상의 입찰참가신청이 있어야 하고, 그렇지 못하고 미달할 경우에는 유찰로 처리된다.
라. 지명경쟁입찰지명경쟁입찰의 경우에는 조합에서 입찰참여제안서를 제출할 수 있는 건설업체를 미리 특정하여 그 업체만 입찰참여제안서를 제출할 수 있도록 하는 방식인데, 5인 이상을 지명하여 3인 이상이 입찰참가 신청이 있어야지 그렇지 못하면 유찰이 된다.
그리고 조합원숫자가 200명 이하인 조합에서만 이 방식을 채택할 수가 있지 그렇지 않은 경우에는 이 방식을 채택할 수가 없다.
그 이유는 지명경쟁입찰방식을 택하여 어떤 특정업체를 선정하기 위한 작업을 하는 경우가 더러 있었기 때문에, 일반적인 조합에서는 이 방식을 채택할 수가 없고, 조합원 숫자가 적어 정비사업의 규모가 적은 조합의 경우에는 자신들의 사업을 해 줄 수 있는 적정규모의 건설업체를 지명하여 진행할 수 있도록 편의를 봐 준 것이다.
마. 대의원회 의결방법경쟁입찰의 방식중 어떤 것을 선택할 것인지를 대의원회에서 결정하여야 하는데, 이 경우 대의원회에 위 3가지 또는 2가지 방식을 모두 상정하여 설명하고 대의원들의 그 중 1가지 방식을 결정하면 되는 것이다. 이때 결의정족수는 위에서 설명한 것과 마찬가지로 도정법 시행령 제36조제8항에 따라 ‘재적대의원 과반수의 출석과 출석대의원 과반수의 찬성’으로 의결하면 된다. 5. 도급제 사업방식에 입찰참여안내서 작성례가. 입찰참여제안서 작성사업방식이 지분제나 도급제중 하나가 정해지면 그에 따라 입찰공고 및 입찰참여안내서를 배포하여야 한다. 입찰공고문은 많이 신문지상에서 보아 왔기 때문에 별도로 게재하지 않으며, 다만 아래에서는 도급제 방식을 선택한 조합의 경우에 조합이 원하는 시공자를 선정하기 위하여는 건설업체들이 제출하는 입찰참여제안서가 조합이 원하는 방향대로 되어야 하기 때문에 현장설명회에서 배포할 입찰참여제안서의 작성례를 공개하도록 하겠다.
나. 도급제 방식, 일반경쟁입찰 방식을 채택한 조합의 입찰참여제안서 작성례 아래의 입찰참여제안서 안내문은 서울특별시 고시 ‘공공관리 시공자선정기준’ 〈별지 제4호 서식〉이 잘 되어 있고, 서울특별시의 경우에는 대부분 앞으로 이러한 내용으로 입찰참여제안서를 받을 것이기 때문에 그 내용을 토대로 하여 만들었다.
다만, 조합의 이익을 공정하게 지키기 위하여 몇부분을 수정하였는데, 수정한 부분은 밑줄을 그어 놓았으니 참조하시기 바란다.
Ⅱ. 시공자 선정 입찰 참여 규정 【제 1 조】 총 칙 1. 이 규정은 ○○구역주택재건축정비사업조합이 시행하는 ○○도 ○○시 ○○ 번지 일대 주택재건축정비사업에 참여하고자 하는 자가 유의하여야 할 사항을 규정한다. 2. 이 규정은 제1호의 정비사업의 입찰제안서 작성?입찰참여 자격에 관한 사항 및 시공자 선정을 위한 기준이 된다. 3. 이 사업의 계획은 사업시행인가, 관리처분인가 등 결정내용에 따라 변경될 수 있다. 4. 이 규정 및 낙찰자의 제출서류는 해당 사업의 성격과 업무범위를 이해하는 데 필요한 자료로서 시공계약서의 일부가 된다. 5. 이 규정에서 특별히 정하고 있지 않은 사항은 관계 법?령 및 정관 등에 정한 바에 따른다.
【제 2 조】 용어의 정의 이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다. 1. “발주자”라 함은 해당 ○○ 주택재건축정비사업조합을 말한다. 2. “입찰자”라 함은 이 규정에서 제시된 자격 조건을 갖추고, 시공입찰에 참여하는 자를 말한다. 3. “낙찰자”라 함은 입찰자 중 발주자의 총회에서 선정되어 시공계약의 우선권이 부여된 자를 말한다.
【제 3 조】 입찰참여 신청 서류 입찰자는 발주자가 지정한 기간 안에 다음 각 호의 입찰서류를 발주자에게 제출하여야 한다. 1. 입찰제안서 1부 2. 입찰참여 신청서 1부 3. 이행각서 1부 4. 공람확인서 1부 5. 입찰참여 견적서 1부(밀봉) 6. 시공자 홍보 지침 및 준수 서약서 1부 7. 산출내역서 1부(화일 첨부) 8. 법인인감증명서 1부 9. 법인등기부 등본 1부 10. 사업자등록증 사본 1부 11. 재무제표(최근 2년간) 1부 12. 회사 소개서 1부 13. 입찰보증금 예치 확인자료 및 환급받을 통장 사본 각 1부 14. 법인인감도장 또는 사용인감도장 지참(단, 사용인감도장인 경우 사용인감계 제출)
【제 4 조】입찰제안서 및 입찰참여견적서 작성시 유의사항 1. 입찰제안서는 조합이 배부한 서식에 따라 작성하여야 한다. 2. 조합이 사전에 배포한 공사가계약서대로 계약을 체결할 것이기 때문에 이 공사계약서의 내용을 참조하여 이를 기초로 하여 입찰제안서를 작성하여야 한다. 3. 입찰제안서의 기재사항은 입찰제안서를 접수한 뒤에 수정할 수 없으며, 단 그 내용이 조합이 요구하는 입찰제안서 작성방법과 다르거나 불특정하여 조합이 수정을 요구하는 경우에 한하여 입찰제안서 제출마감일부터 7일 이내에만 수 있으며, 해당 내용에 인감으로 날인하여야 한다.(사용인감 가능). 단, 입찰제안서 내용이 조합이 요구하는 입찰제안서 작성방법과 여러 사항에서 많이 다르거나, 기재내용이 특정하게 기재된 경우에는 수정요구를 할 수가 없다. 4. 입찰제안서의 금액 표시는 아라비아 숫자와 한글로 기재하여야 하며, 이 경우 한글 또는 아라비아 숫자로 기재된 숫자에 차이가 있을 때에는 한글로 기재한 것에 따른다. 5. 입찰제안서의 제출시 입찰참여견적서는 밀봉하여 제출하여야 한다. 6. 입찰제안서는 일체 반환하지 아니하고 조합에 귀속한다. 7. 입찰제안서 제출시 조합이 배부한 서식에 따라 작성하여야 하며, 입찰자가 특화 또는 대안계획서를 제출하는 경우 제출된 계획서에 대한 모든 저작권은 조합에 귀속되며, 선정 여부와 관계없이 향후 설계변경시 응용 및 활용될 수 있다.
【제 5 조】 입찰의 무효 1. 입찰제안서 제출 마감일시까지 소정 장소에 도착하지 아니한 때 2. 현장설명회 후 개별 홍보 등 관련 규정을 위반한 때 3. 입찰제안서의 중요한 부분이 불분명하거나 정정한 후 날인을 누락한 경우 조합이 이에 대하여 기한을 정하여 수정을 요구하였으나 이에 불응한 업체 4. 담합·타사의 참여 방해 또는 조합의 입찰 업무집행을 방해한 자가 속한 업체 5. 이행각서의 내용을 위반한 때 6. 입찰참여안내서에 따른 참여규정(제한사항) 및 제반 조건을 위반한 때 7. 우편 또는 FAX로 접수된 입찰제안서 8. 허위 사실을 기재하였거나 구비서류가 누락되어 조합이 수정을 요구하였으나 이에 응하지 않은 입찰제안서 9. 2개 이상의 상이한 입찰제안서를 제출한 회사 10. 입찰제안서 제출후 제안내용과 다르게 홍보한 업체
【제 6 조】 입찰의 연기 및 재입찰 1. 발주자는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 입찰공고(내용증명) 또는 입찰참여안내서에 기재된 입찰제안서 제출마감 일시를 연기할 수 있다. 가. 입찰자의 설명 요구사항의 내용이 중대하여 연기가 불가피한 경우 나. 기타 불가피한 사유로 인하여 지정된 일시에 현장설명회 또는 입찰을 실시하지 못하는 경우 2. 발주자는 제1호에 따라 입찰을 연기하고자 하는 경우 그 연기 사유와 기간을 포함하여 입찰제안서 제출마감일을 재공고 또는 서면통지하여야 한다. 3. 발주자는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 재입찰을 하여야 한다. 가. 입찰자가 국토해양부 고시 ‘정비사업의 시공자선정기준’이 정하는 최저 입찰자참여제안자 수에 미달하는 경우 나. 발주자가 제시한 입찰참여조건과 입찰자의 제안내용이 현격한 차이가 있어 대의원회에서 재입찰을 결정하는 경우 다. 입찰참여제안서 제출회사들이 담합을 하였다고 의심이 될 정도로 인근단지의 시공자선정 사례와 다르게 조합원들의 이익을 침해할 경우
【제 7 조】 시공자 선정방법 1. 투표용지의 기호 순번은 입찰제안서 마감일 후 추첨에 의하여 정한다. 2. 시공자 선정은 총회에서 조합원의 비밀투표에 따라 선정하되, 조합총회에 안건으로 1차 투표에서 다수결을 득한 업체를 선정하는 안건을 상정하여 의결된 뒤 다수결을 득한 업체를 선정한다. 3. 국토해양부 고시 ‘정비사업의 시공자선정기준’ 등이 정한 방법 및 절차에 따라 선정한다. 4. 입찰자는 조합이 주관하는 합동홍보설명회 이외의 개별홍보를 할 수 없다.
- 이하의 내용은 다음호에 게재하도록 하겠습니다.- 〈전 국토해양부, 현 경기도 고문변호사〉 법률사무소 국토 대표변호사 02-592-9600 . www.r119.co.kr
