[하우징헤럴드] 조합설립인가 당시에는 제1건물만 소유하여 다주택자가 아니었던 원고 甲은 제1건물을 소유하던 중 사업구역 내에 소재하는 다른 조합원의 제2건물을 취득한 후, 조합원 분양신청기간 이전에 다시 제1건물을 양도했다. 원고는 분양신청 당시에는 제2건물만을 소유하고 있다.
위와 같은 경우 도시정비법 제39조 제1항 본문에 따라 원고에게는 단독조합원 및 독자적 분양권자로서의 지위가 인정되는지 살펴본다.
1. 기초사실
피고는 서울 관악구 C일대에서 재개발 정비사업을 수행할 목적으로 설립된 법인으로서 2008. 8.경 조합설립인가를 받았다.
원고 甲은 피고가 조합설립인가를 받기 전에 ‘제1건물’의 소유권을 취득했고, 그 후 이 사건 사업구역 내에 있는 ‘제2건물’을 乙으로부터 매수하여 그 소유권을 취득했다. 한편 원고는 피고의 조합원 분양신청기간 이전인 2017. 2. 4. 제1건물을 丙에게 매도했다.
제2건물의 소유자인 원고와 제1건물의 소유자인 丙은 각각 단독조합원 지위에 있음을 전제로 개별적으로 피고에게 분양신청을 했으나, 피고는 도시정비법 제39조 제1항 제3호를 근거로 들어 ‘원고와 丙에게 공동으로 1주택을 공급’하는 내용의 관리처분계획을 수립해 그 인가를 받았고, 같은 날 인가가 고시되었다.
2. 원고의 주장 및 쟁점
1) 원고의 주장
이 사건 조합설립인가 당시 제1, 2건물의 소유자가 서로 달라 총 2인의 조합원 지위가 인정되었으므로, 설령 이후 일시적으로 위 건물들이 원고 1인 소유가 되었다가 다시 2인이 소유하게 되었다 하더라도 조합설립인가 당시와 비교하여 조합원 수가 늘어나지 않은 이상 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 제한을 받지 않는다. 따라서 원고와 丙에게 각각 단독 조합원 지위와 독자적 분양권자로서의 지위가 인정된다.
2) 쟁점의 정리
이 사건 사안의 경우 관리처분계획 기준일인 분양신청기간 종료일과 조합설립인가일을 비교하여 제1, 2건물의 토지등소유자 수가 증가하지 않았는데, 이러한 경우에도 원고에게 도시정비법 제39조 제1항 제3호가 적용되는지 여부가 문제된다.
3. 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 적용범위
1) 도시정비법의 규정과 문언적 해석
도시정비법 제39조 제1항은 “정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다”는 원칙을 정하면서, 각 호에서 토지등소유자가 여러 명이더라도 1명만을 대표 조합원으로 보는 예외적인 경우를 열거하고 있다. 그중 제3호에서는 “조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때”를 예외사유로 정하고 있다.
위 규정에 따르면 조합설립인가 시점부터 이른바 ‘다주택자’였던 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는, 그중 1명만을 대표 조합원으로 보는 것이 그 문언 해석상 명백하다.
2) 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 취지 및 제한적 해석
도시정비법 제39조 제1항 제3호는 명시적으로 토지등소유자 수의 증가 등 특정한 사정변경으로 인하여 조합원 수가 증가하는 경우 그와 같은 사정변경을 인정하지 않고 ‘조합설립인가’시점을 기준으로 현상을 고정시켜 조합원 자격을 부여하고 있다.
그러나 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 입법목적, 재산권으로 기능하는 조합원 지위의 성격 등을 고려하면, 예외 사항을 규정한 제3호 규정은 ‘조합설립인가 후의 조합원 수 증가’를 방지하기 위한 목적 범위 내에서 제한적으로 해석하는 것이 타당하다.
즉, 위 규정은 조합설립인가 후 조합원의 수가 이른바 ‘지분쪼개기’를 통해 늘어나는 것을 방지하기 위한 목적에서 도입된 것이다.
그러므로 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터’는 ‘조합설립인가 후 조합설립인가 시점부터 1명이었던 토지등소유자로부터’로 제한적으로 해석하여, 조합설립인가 시점을 기준으로 조합원 수가 늘어나지 않은 경우에는 위 규정이 적용되지 않는다고 보아야 한다.
4. 결어(법원의 판단)
조합설립인가일을 기준으로 하여 조합원 수(2명)가 증가하지 않은 이 사건 사안에 대하여는 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 규정이 적용되지 않는다. 따라서 도시정비법 제39조 제1항 본문에 따라 원고에게는 단독 조합원 지위 및 독자적 분양대상자의 지위가 인정된다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
