서울 도심 주택은 물론
직주기능 복합건물 건립

아파트에 ‘LH’ 안붙여
주민 원하는 브랜드 선택

밀어붙이기식 개발 반대
주민·지자체와 합의통해
사업성공 안착에 노력

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 지난해까지 공공재개발 부문을 담당해 온 정우신 LH 공공정비사업처장이 LH 서울지역본부 도심복합사업처장으로 자리를 옮겨 서울 도심 주택공급이란 중책을 맡아 활동에 나섰다.

LH 서울지역본부 도심복합사업처는 서울시에서 추진 중인 도심복합사업 42곳 전부를 담당하고 있는 도심 주택공급의 전진기지다. 도심공공주택복합사업(이하 도심복합사업)이란 ‘공공주택특별법’에 근거, 도심에 빠르게 주택을 공급하는 새로운 사업방식이다.

정우신 도심복합사업처장은 “도심복합사업은 민간이 참여하기 어려운 곳에 공공이 참여함으로써 투명하면서도 신속하게 도심에 주택을 공급할 수 있는 효과적 수단”이라며 “LH가 주민, 지자체와 함께 소통하면서 성공적으로 사업을 안착시켜 소기의 도심주택 공급 성과를 이뤄나가고자 노력하고 있다”고 말했다. 

▲도심복합사업처장으로 새로 부임하신 각오와 소감에 대해 말씀해 주십시오.

=도심에 양질의 주택을 충분히 빠르게 공급하는 것은 국민 주거안정을 위한 핵심 정책 과제입니다. 비록 최근 집값이 안정세를 보이고 있지만 도심 아파트는 늘 부족하고, 원하는 집 찾기는 쉽지 않습니다.

직주 근접성이 높은 도심에 수요와 공급의 논리에 입각한 합리적인 주택 공급이 요구되고 있지만 이미 다양한 이해관계자가 자리잡은 도심을 새롭게 개발하는 것이 쉬운 일은 아닙니다. 그동안 많은 민간 재개발이나 정비사업들이 추진됐다가 무산되기를 반복하는 이유입니다. 

도심복합사업은 이처럼 민간이 정비사업을 추진하기 어려운 곳에 공공이 직접 참여해 투명하고 신속하게 주택을 공급할 수 있는 효과적인 수단입니다.

시작된 지 얼마 안 된 탓에 아직까지는 많은 분들이 생소하게 느끼고 있고, 다른 사업과 혼동하거나 오해하시는 분들도 많습니다. 하지만, 저희 LH가 주민·지자체와 함께 소통하면서 성공적으로 사업을 안착시키고 국민 여러분께 사랑받는 사업으로 만들어 가고자 합니다. 

▲LH 서울지역본부 도심복합사업처에 대해 소개해 주십시오.

=저희 LH 서울지역본부 도심복합사업처는 현재 서울시가 갖고 있는 도심복합사업 42곳 전부를 담당하고 있으며, 또한 LH가 현재 추진 중인 도심복합사업 전체 물량의 약 70%를 담당하고 있어 명실공히 도심복합사업 추진의 중추적 역할을 수행하고 있습니다.

정부의 8·16 국민 주거안정 실현방안에 따르면 서울에 2027년까지 50만호를 공급하게 되는데, 그 중 24만호를 도심복합사업 및 재개발·재건축 등의 정비사업으로 공급하도록 돼 있습니다.

우리 본부는 올해 주민동의율을 충족한 도심복합사업 후보지 약 1만호에 대해 지자체 협의 등을 거쳐 지구지정을 제안할 예정이며, 추가 후보지에 대해서도 주민설명회 등 소통과 사업계획 구상 등 지속가능한 도심주택 공급을 위한 준비작업을 추진해 나갈 예정입니다.

또한 기존에 지정된 6곳 선도지구 7만7천호에 대해서는 설계 공모를 시행해 3월 27일 당선작이 발표됐습니다. 이들 지구는 상반기에 주민 의견수렴과 MP 자문 등을 거쳐 사업계획을 수립, 승인을 요청할 예정입니다. 

▲‘도심공공주택복합사업’에 대해 설명해 주십시오.

=‘도심’은 말 그대로 기성 시가지 내에서 사업이 진행된다는 의미로, 실제 주택 수요가 높은 도심지 노후지역을 새롭게 개발해 주택을 공급하게 됩니다. ‘공공주택’이 의미하는 바는 민간이 아닌 공공이 주체가 돼 주민과 함께 사업을 시행한다는 의미이며, 시행 근거법이 ‘도시정비법’이 아닌 ‘공공주택특별법’임을 뜻하기도 합니다.

다만 그렇다고 해서 실제 주민들이 입주하게 되는 아파트가 ‘LH아파트’가 된다는 뜻은 아니며, 주민이 원하는 시공자를 선정해 민간 아파트 브랜드를 쓸 수 있게 됩니다. 

또한 ‘복합사업’은 이 사업이 단순히 주택만을 짓는 것이 아니라, 도심 내 역세권, 준공업지역 및 저층 주거지역 등 사업지구의 입지 특성에 따라 업무, 판매 및 생산시설 등을 복합 조성함으로써, 생활 인프라와 일자리가 연계된 품질 높은 주택 공급과 도시 공간구조의 개편을 함께 추구한다는 의미로 이해하시면 되겠습니다.

▲도심복합사업은 국내에 사실상 처음 시도되는 사업인데요. 이 사업이 도입된 배경 및 정책 기대효과에 대해 설명해 주십시오.

=도심복합사업은 2021년 2월 대도시권 주택공급의 확대를 위한 정부 정책으로 처음 발표됐으며, 기존에 없던 새로운 유형의 정비사업이었습니다. 당시 부동산시장 과열에 대응하기 위해 도심 내 신속한 대규모 주택공급을 목표로 새로운 개발수단을 도입하게 된 것입니다. 

사업의 추진 전략은 크게 세 가지인데, △수요에 비해 공급이 부족한 도심지에 주택을 공급한다 △전문성 있는 공공기관이 직접 공공주택특별법에 따라 시행함으로써 신속히 사업을 추진한다 △다양한 도시규제 완화와 인센티브를 부여해 사업성을 높인다는 것이었습니다.

또한 이 과정에서 주민동의를 얻어 사업을 추진토록 함으로써 밀어붙이기식 개발을 지양하고, 세입자 보호와 생활SOC 확충을 위한 다양한 대책을 포함해 사회적 합의에 기초한 개발이 이뤄지도록 계획하고 있습니다.

현재 정부에서도 이러한 도심복합사업을 정책에 포함해 적극 추진하고 있어, 앞으로 새로운 정비사업 유형인 도심복합사업이 성공적으로 자리매김할 것으로 예상하고 있습니다. 

▲도심에서 주택을 공급하는 두 핵심 축인 ‘도심복합사업’과 ‘재건축·재개발사업’의 차이점에 대해 설명해 주십시오.

=도심복합사업과 재개발사업은 크게 보면 그 성격이나 내용이 비슷해 보입니다. 기존의 자산을 내주고 새로운 자산을 취득하게 되는 형태가 비슷해 보입니다. 하지만 근거법과 절차, 용어 등이 모두 다르므로 혼동이 없도록 해야 합니다. 

재건축·재개발사업은 도시및주거환경정비법에 따라 추진되지만, 도심복합사업은 공공주택특별법에 의해 추진됩니다. 재건축·재개발사업의 시행 주체는 조합이지만, 도심복합사업은 LH와 같은 공공기관이 직접 시행합니다.

재건축·재개발사업에서는 토지등소유자의 소유권이 그대로 유지되는 가운데 관리처분을 통해 종전 소유권과 권리가 신축 토지 및 건물에 대한 권리로 변환됩니다. 반면, 도심복합사업은 시행자가 토지등소유자로부터 소유권을 양도받은 후 사업시행으로 건설되는 건축물로 보상(현물보상)해주는 구조를 갖고 있습니다. 

무엇보다 토지등소유자 입장에서 재건축·재개발사업은 종전자산의 평가액이 전체 구역에서의 비례율 개념을 적용받아 종후자산이 정해지는 반면, 도심복합사업은 종전자산의 가액만큼 향후 현물로 보상받는 아파트 등의 공급가액이 차감되는 구조라고 볼 수 있습니다.

다만 도심복합사업에서는 ‘할인율’을 적용받을 경우 토지등소유자는 개발이익을 공유하게 되는 것입니다. 할인율 개념은 재건축·재개발사업에서 일반분양가보다 저렴한 조합원 분양가 같은 낮은 분양가를 적용한다는 것으로 이해하시면 됩니다. 

아울러, 도심복합사업의 대표적인 장점으로는 공공이 다양한 이해관계를 조율하며 신속한 인허가를 추진하므로 중간에 사업이 중단될 염려 없이 추진된다는 점과, 공공 인센티브를 받을 수 있어 민간개발 시 불가능했던 사업성 확보가 가능할 수 있다는 점입니다.  

▲도심공공주택복합사업을 추진하고자 하는 주민들에게 참여할 수 있는지 방법을 알려주십시오.

=도심복합사업 추진을 희망하는 주민들은 자치구를 통해 국토부에 사업 참여 의사를 전달할 수 있습니다. 해당 구역 내 토지등 소유자 수의 30% 이상 동의를 얻어 지자체에 검토를 요청하면 지자체에서는 제반 여건을 검토하여 국토부에 후보지 선정을 제안하게 됩니다.  

▲사업 현장에서 토지등소유자 분들이 가장 많이 물어보는 질문 3가지와 그에 대한 LH의 답변을 부탁드립니다.

=첫째, 도심복합사업을 하면 LH에 공시지가로 강제수용 당하는거 아니냐고 많이 물어보시는데 그렇지 않습니다. 공공주택특별법으로 추진하는 사업이다보니 법에 있는 ‘수용’이라는 단어가 등장하는 것은 사실입니다. 하지만 사실은 현물선납 절차를 통해 민간 재개발 절차에도 있는 관리처분 과정을 앞단으로 끌어왔다고 보시면 될 것 같습니다.

즉, 일반 재개발은 사업 진행을 어느 정도 완료한 다음, 조합원들이 조합에 토지나 건축물의 소유권과 지상권 등과 같은 소유권 이외의 권리를 일정 기간 신탁합니다. 그리고 아파트가 다 지어진 뒤에 아파트와 관련한 권리로 변환해 배분하는데요.

도심복합사업은 사업을 빠르게 끌어가기 위해 계획단계부터 신탁하도록 하는 것과 마찬가지라고 생각하시면 되겠습니다. 또한 가격 평가는 LH, 주민, 지자체가 각각 선정한 3인 이상의 감정평가사가 평가한 금액의 평균으로 결정되므로, 공시지가로 수용된다는 오해도 풀어 주셨으면 좋겠습니다.

둘째, 아파트 브랜드 관련 LH가 하는 사업이니 LH 브랜드가 붙는 거냐고 많이 물어보십니다. 하지만 시공사 선정과 아파트 브랜드는 주민 의견에 따라 결정됩니다. 

셋째, LH가 개발이익을 다 가져가는 거 아니냐고 하시는데 그렇지 않습니다. 개발이익은 할인율의 형태로 주민에게 돌려드리며, 공공 기반시설 등으로 해당 지구에 재투자됩니다. 

▲공공이 사업을 추진하면 비효율적이고 사업속도가 느리다는 선입견이 있는데요.

=과거 공공건설사업은 전문성 부족, 경직된 관료주의 문화, 불합리한 관행 등으로 인해 비효율적이라는 인식이 있었던 것도 사실이지만, 이제는 먼 옛날의 일입니다.

무엇보다 도심복합사업은 다른 정비사업보다 신속한 추진을 위해 만들어진 구조를 갖고 있으며 주민과 지자체와 상호 협력하여 도시규제 완화 및 용적률 등 인센티브 부여를 통한 사업성 제고, 원만한 이해관계 해결, 투명하고 전문성 있는 공공의 사업 추진 능력을 통해 다른 어떤 정비사업보다도 빠르게 진행되고 있습니다. 

▲향후 도심복합사업처 운영 방침에 대해 말씀해 주십시오.

=무엇보다도 국민의 눈높이에 맞는 사업추진을 하고자 합니다. 아무리 훌륭한 사업을 하더라도 국민의 호응을 받지 못하고 외면받는다면 그 사업은 실패할 수밖에 없습니다.

도심복합사업은 신규 사업 유형으로 아직 전문가가 부족한 실정에서 우리 LH 서울지역본부 도심복합사업처 직원들이 최고의 전문가들이라고 자부합니다. 훌륭한 직원들과 함께 주민 여러분과 지역을 위해 더 열심히 뛰겠습니다.