[하우징헤럴드] 도시정비법은 조합설립 등 정비사업의 시행과 관련해 ‘토지등소유자’를 대상으로 각종 동의를 받도록 규정하고 있다. 그리고 이러한 ‘토지등소유자’의 의미에 대해서는 도시정비법 제2조 제9호에서 각 정비사업별로 달리 정하고 있다.
이와 관련해 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우에는 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해 위탁자를 토지등소유자로 본다고 규정하고 있다.
위와 같은 도시정비법의 명문규정에 따라 신탁업자가 사업시행자가 되어 정비사업을 시행하는 경우 신탁된 부동산에 관한 토지등소유자는 위탁자를 기준으로 판단한다는 점에 대해서는 이론이 없으나, 신탁업자가 사업시행자가 아닌 정비사업의 경우 부동산의 소유권이 신탁법에 따라 신탁업자에게 신탁된 경우 토지등소유자를 위탁자로 할 것인지 수탁자로 할 것인지 아무런 정함이 없어 실무상 동의자 수 산정시 문제가 되고 있다.
이에 대해 신탁법상 부동산의 신탁이 이루어진 경우 대외적 소유권뿐만 아니라 대내적 소유권까지 신탁업자에게 이전된다는 점과 도시정비법 상 ‘토지등소유자’는 물권변동에 관해 형식주의를 채택하는 현행 민법하에서 부동산등기부의 권리관계를 기준으로 판단해야 한다는 점을 근거로 부동산의 소유권이 신탁법에 따라 신탁업자에게 이전된 경우 부동산등기부 상 권리자인 수탁자를 토지등소유자로 보아야 한다는 견해가 있다.
반면 신탁법은 수탁자가 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별해 관리하도록 정하고(제37조 제1항), 수탁자는 누구의 명의로도 신탁재산을 고유재산으로 하거나 신탁재산에 관한 권리를 고유재산에 귀속시키는 행위를 하지 못한다고 정하는 등(제34조 제1항) 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 구분해 권리·의무관계를 규정하고 있다.
그러므로 비록 신탁재산이 수탁자의 소유에 속한다 하더라도 그에 관한 권리관계를 수탁자의 고유재산과 마찬가지로 취급할 수는 없는 점 및 부동산담보신탁에서 수탁자는 신탁의 본지에 따라 신탁재산을 관리하기 위해 소유권을 이전받는 것에 불과하므로, 정비사업에 따른 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 위탁자의 의견을 반영하는 것이 합리적인 점 등을 근거로 위탁자를 토지등소유자로 보아야 한다는 견해가 다투어지고 있다.
위와 같은 해석상 다툼이 발생하는 것은 입법의 불비에 기인한 것이라고 할 것이나, 결국 도시정비법 상 토지등소유자의 판단은 도시정비법이 각종 정비사업과정에서 토지등소유자로부터 동의를 받도록 규정한 취지를 고려해 합목적적으로 해석되어야 한다고 본다.
즉, 수탁자는 위탁자와의 신탁계약에 기하여 위탁자의 의사에 따라 부동산을 관리할 의무를 부담하는데, 동일한 수탁자에게 다수의 토지등소유자들이 부동산을 신탁하였으나 그들 사이에 정비사업의 추진에 대한 의사가 불일치할 경우에 수탁자를 토지등소유자로 본다면 수탁자는 일방의 의결권만을 행사할 수 있게 된다.
결국 다른 위탁자들의 의사에 반하여 부동산을 관리할 수밖에 없어 신탁의 본지에 반하는 결과를 초래하게 되는 점,
동일한 수탁자에게 다수의 토지등소유자가 부동산을 신탁하고 일부 토지등소유자는 부동산을 신탁하지 않은 경우에 수탁자를 토지등소유자로 본다면 수탁자는 하나의 의결권만을 행사할 수밖에 없어 나머지 소수의 토지등소유자의 의사에 따라 정비사업이 진행되는 불합리한 결과를 초래할 수 있는 점 등을 종합하여 볼 때,
부동산이 등기부상 수탁자인 신탁회사의 명의로 등기되어 있다고 하더라도 도시정비법 상 토지등소유자의 자격 및 동의자 수를 산정할 때에는 위탁자를 기준으로 해야 한다.
진상욱 대표변호사 / 법무법인 인본
