[하우징헤럴드] 갑은 정비구역 내 집합건물 중 13세대를 소유하고 있었다. 이 정비구역을 사업구역으로 하는 조합설립인가가 났고, 조합설립인가 후 갑은 이 13세대의 집합건물 중 12세대를 12인에게 양도했다.
갑과 갑으로부터 집합건물을 각 양수한 12인은 각 1인의 분양대상자가 될 수 있을까?
이에 대해 광주고등법원은 2020.1.23. 선고 2018누6415 판결을 통해 갑과 12인의 양수인들 각자가 단독으로 분양신청권을 가지고 이를 각자 행사할 수 있다고 판시한 바 있다.
도시정비법이 분양대상자를 조합원이 아닌 토지등소유자로 규정하고 있다는 점, 조합원 수와 분양대상자의 수가 반드시 일치하는 것이 아니라는 점, 대표조합원으로 선임된 자 외 나머지 토지등소유자들의 분양신청권을 박탈할 명문의 규정이 없다는 점, 수인이 1개의 부동산을 공유하는 경우와 각자가 1개의 부동산을 소유하고 있는 경우를 달리 보아야 한다는 점 등을 이유로 들었다.
이 판결은 그동안 통설처럼 받아들여지던 견해, 즉, 위 사안과 같은 경우 갑과 양수인 12인에 대하여 원칙적으로 1개의 분양권만이 인정된다는 견해와 정면으로 충돌하는 것이었고 때문에 많은 논란이 야기되었다.
도시정비법에 따른 정비사업은 조합을 설립해 사업을 시행하는 경우도 있으나, 토지등소유자가 직접 사업을 시행하거나, 시장·군수 등 공공시행사, 신탁업자 등 지정개발자가 사업을 시행하는 경우가 있고 이 경우에는 조합원이 존재할 수 없으므로 조합이 사업을 시행하는 경우 분양대상자인 토지등소유자는 조합원과 동일한 의미를 가진다고 보아야 할 것이다. 그리고 조합이 사업을 시행할 경우 분양신청을 할 수 있는 자는 조합원이고, 1인으로 간주되는 조합원은 한 개의 분양신청권만을 가진다고 보는 것이 논리적이라는 점 등에서 위 광주고등법원의 판결을 그대로 받아들이기 어렵다는 비판이 많았다.
이에 대해 최근 대법원은 2023.2.23 선고 2020두36724 판결을 통해 아래와 같이 판시해 논란을 종식시켰다. 대법원의 판시내용은 “구 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호는 2009.2.6. 법률 제9444호로 개정되었다. 종래에는 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’에만 조합원의 자격을 제한했으므로, 조합설립인가 후 세대분리나 토지 또는 건축물 소유권 등의 양수로 인해 조합원이 증가하여 정비사업의 사업성이 저하되는 등 기존 조합원의 재산권 보호에 미흡한 측면이 있었다.
이에 2009.2.6. 개정된 구 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호는 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다.
이와 같은 구 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합해 보면, 재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다”라는 것이다.
위에서 예시한 사안에서 조합원의 지위나 수만을 1인으로 제한하고 분양신청권을 집합건물의 양도인과 양수인들 각자에게 인정한다면 도시정비법의 규정취지가 몰각된다는 점에서 대법원의 판결이 타당한 것으로 보인다.
다만 특기할 것은 위 대법원 판결이 “이 사건 주택의 구분소유자들이 분양신청기간이 만료될 때까지 대표조합원을 선임하지 아니한 채 각자 단독 명의로 분양신청을 하고, 그 신청서에 본인을 제외한 나머지 구분소유자들의 성명을 기재하거나 그들의 신청서를 첨부하지도 아니한 것은 구 도시정비법 규정 및 피고의 정관 규정에 어긋나 적법한 분양신청으로 볼 수 없고, 분양신청기간이 만료된 후 이 사건 관리처분계획의 효력을 다투는 이 사건 소송계속 중 원심 선정자 △△△을 대표조합원으로 선임했다고 하여 이와 달리 볼 수는 없으므로, 이 사건 주택의 구분소유자들은 모두 현금청산대상자가 된다"고 판단했다.
관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다”고 판시한 점이다.
따라서 위 사례와 같은 경우 분양권을 인정받기 위해서는 대표조합원을 선임해 분양신청을 하는 등 분양신청의 방식에도 주의를 해야 할 것이다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
