[하우징헤럴드] 2010.12.24. 기본계획이 수립된 서울특별시 A재개발사업구역은 2011.11.15.에 재개발정비구역으로 지정·고시되었고, 피고 A조합은 2014.1.10. 조합설립인가를 받았다.
정비구역 내 나대지 735㎡를 소유하고 있던 조합원 B는 권리산정기준일 전인 2011.7.8. 집합건물 15세대에 대한 건축허가를 받았고, 2012.1.10. 신축공사를 시작해 2014.11.14. 완공한 후 각 세대에 대한 소유권보존등기를 마쳤다.
이후 집합건물의 세대별 소유자인 원고 甲등은 단독 분양대상자가 된다고 주장하며, 피고에게 각자 분양신청을 했다. 원고들이 단독 분양대상자 지위를 갖는지 알아본다.
1. 기초사실 및 원고들의 주장
피고는 2018.11.12.부터 2018.12.26.까지 조합원 분양신청을 받았고, 원고들은 각자에게 1개의 분양권이 있음을 전제로 분양신청을 했다. 그러나 피고는 원고들을 현금청산대상자로 정하는 내용으로 관리처분계획을 수립했고, 구청장은 2020.2.14. 이를 인가했다.
이에 원고들은 정비구역의 지정·고시가 있을 당시 이 사건 집합건물은 이미 건축허가를 받아 건축 중이어서 도시정비법 제77조 제1항 제4호에 해당하지 않고, 따라서 관리처분계획기준일(분양신청기간이 만료하는 날) 당시 이 사건 집합건물을 소유한 원고들에게 각자 1개의 분양권이 인정돼야 한다고 주장한다.
2. 도시정비법령의 규정 및 입법 취지
도시정비법 제77조 제1항 제4호는, 나대지에 건축물을 새로 건축해 토지등소유자의 수가 증가하는 경우, 정비구역 지정·고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기억제를 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날을 기준으로 분양받을 권리를 산정하도록 규정하고 있다.
이는 부당이득을 노리는 투기세력의 유입을 사전에 근본적으로 차단하고, 기존 조합원의 권익보호를 위하여 소위‘지분 쪼개기’를 하는 경우 분양권을 제한하고자 한 것이다.
이와 관련해 2010.7.15. 개정된 서울시 정비조례 제27조 제2항 제6호(현 제36조 제2항 제6호와 동일한 내용임)는 ‘권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축해 토지등소유자가 증가되는 경우’에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보도록 규정했고, 부칙 제3조 제1항에서 이를 2010.7.16. 이후 최초로 기본계획이 수립하는 분부터 적용하도록 했다.
이 사건 정비구역에 관한 기본계획은 2010.12. 24.에 수립됐으므로, 원고들이 단독 분양대상자가 되는지를 판단할 때에는 위 개정된 서울시 정비조례를 적용해야 할 것이다.
3. 판단
1) ‘권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축한 경우’인지 여부=도시정비법 제77조 제1항 제4호의 ‘나대지에 건축물을 새로 건축한 경우’에 해당하지 않으려면, 권리산정기준일 당시에 이미 토지등소유자의 수가 더 이상 증가하지 않으리라고 볼 수 있을 정도로 건축물이 ‘완공’된 경우와 같이 투기세력의 유입이 우려되지 않는 경우여야 할 것이다.
이 사건의 권리산정기준일은 정비구역 지정·고시일인 2011.11.15.이라고 할 것인데, 당시 이 사건 토지는 건축허가를 받았지만 나대지 상태였고, 이 사건 집합건물은 2014.11.14.이 되어서야 완성됐다. 따라서 ‘권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축한 경우’에 해당한다고 볼 것이다.
2) ‘종전의 건축물 중 주택을 소유한 자’에 해당하는지 여부=이 사건 조례 제36조 제1항 제1호는 ‘재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자’로서 ‘관리처분계획일 현재 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자’를 규정하고 있는데, 관련 법령의 내용에 비추어 보면 여기서 말하는 ‘종전의 건축물’은‘권리산정기준일 당시 존재했던 건축물’을 의미한다.
그런데 이 사건 집합건물은 권리산정기준일 당시 존재하지 않았던 건축물이다. 따라서 원고들은 위 조례가 분양대상자로 규정하고 있는 ‘종전의 건축물 중 주택을 소유한 자’에 해당하지 않는다고 할 것이다.
4. 결론
원고들은 이 사건 조례 제36조 제1항 제1호가 분양대상자로 규정하고 있는 ‘종전의 건축물 중 주택을 소유한 자’가 아니며, 이 사건 토지의 공유자로서 그 전원이 1인의 분양대상자 지위를 갖게 될 뿐이다. 그럼에도 원고들은 각자에게 단독 분양권이 있음을 전제로 분양신청을 했으므로, 원고들을 현금청산대상자로 정한 피고의 관리처분계획은 적법하다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
