[하우징헤럴드] 리모델링 사업이 완료되면 기존 건물의 등기부와 다른 건물이 존재하게 된다. 이때 건물의 실제 현황에 따른 변경등기 완료 전에 기존등기가 어떤 효력이 있는지 검토하고자 한다.
첫째, 1동의 건물 중 구조상 구분되어 구분소유권의 목적이 된 수개의 구분건물들이 그 사이의 격벽이 제거되는 등의 방법으로 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고 일체화된 후의 구획을 전유부분으로 하는 1개의 건물이 된 경우가 있다.
이때 기존 구분건물에 대한 등기의 효력에 관해 대법원은 “기존 구분건물에 대한 등기는 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 위 구분건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 등기로서의 효력만 인정된다”라고 판시하고 있다.
결국 등기는 부동산의 실제 현황을 전제로한 부동산의 권리관계의 표시이고, 부동산의 실제에 관하여는 실제적 현황에 따라 판단을 해야 한다는 것이다.
그렇게 보면 위 사례에서 기존 구분건물이 등기는 남아있다 하더라도, 그 등기는 무효라서 기존등기부상 단독소유라는 것을 전제로 소유권을 행사할 수는 없다. 즉 합병된 건물에 종전 건물넓이에 따른 지분비율로 공유권만을 행사할 수 있다.
둘째, 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거되어 각 구분건물이 구조상 및 이용상의 독립성을 상실했으나 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적인 것으로서 복원이 용이한 경우 각 구분건물에 관한 등기의 효력은 유효하다라는 것이 또한 대법원의 입장이기도 하다.
이때 첫째 사례의 경우와 혼동하면 안되는 것이 이 부분이다. 구분건물이 구조상 및 이용상의 독립성을 상실했지만 그 상황이 일시적인 것이어서 다시 복원이 용이(복원이 가능하지만 비용과 시간 등이 과다하게 필요하다면 사회통념상 불가능이라고 본다)하면 기존의 등기는 현상에 불구하고 유효하다. 그러므로 구분된 건물의 단독소유자로서 소유권등을 행사하는 것에 아무런 문제가 없다.
위 관점을 가지고 아래 사례를 보면 등기의 성질에 관해 조금은 더 이해의 폭을 넓힐 수 있을 것이다.
1동의 상가 건물이 리모델링 공사로 구조 및 층수, 면적 등이 변경되었음에도 리모델링 공사의 허가를 받지 못해 준공 이후에도 상가 건물 내 구분건물에 관한 사용승인이 나지 않음에 따라 리모델링에 따른 공부상 표시변경등록 및 표시변경등기가 이루어지지 않았고, 그 결과 상가 건물의 구분소유 부분으로 각 등기된 건물 부분에 관한 건축물대장과 등기부가 현재 건물의 현황을 제대로 반영하지 못하고 있는 사안이다.
이에 대해 대법원은 “인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고,
아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하지만, 그 복원이 용이하지 않은 경우 기존 구분건물에 대한 등기는 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 위 구분건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 등기로서의 효력만 인정된다”라고 판시했다.
제반 사정에 비추어 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다면, 기존의 상가 건물 내 구분건물에 관한 구분등기는 그 자체로 무효이고, 리모델링으로 생겨난 새로운 건물 중에서 위 구분건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 등기로서의 효력만 인정된다고 하여 기존 구분등기의 유효성을 전제로 한 소유권의 행사를 인정하지 않았다.
정리하자면 등기부는 부동산이 실제 현황을 전제로 그에 관한 권리관계를 표상할 뿐이고, 부동산의 현황에 관하여는 그 현황이 우선한다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
