구 판 서
세무법인 청솔/대표회계사
조합설립인가일 기준 감정평가액으로 법인세 계산시 국세청의 대응 예측(3)
1. 사실관계
△공사명 : 00시 제1구역 도심재개발사업
△공사내역 : 지하3~4층, 지상14층 규모의 아파트, 오피스텔 및 부대복리시설
△사업참여방식 : 조합원의 소유토지에 대한 확정지분제 방식
△갑(조합)과 을(시공사)은 도시재개발법, 동법 령, OO시 도심재개발사업 조례, 동 규칙 등 관련법령과 조합의 정관(규약)을 준수하여 계약조건에 따라 당해 도심재개발사업이 성공적으로 완료되도록 상호 신의와 성실의 원칙에 따라 이 계약을 이행하기로 한다.
△종전부동산 감정평가액 : 2개 감정평가법인의 평균가액 1,080억1천만원
△관리처분계획에 따라 확정된 종전부동산 평가액 : 분양기준 권리금액 총412건 2,023억1,200만원
△을(시공사)법인이 법인세 확정신고 시 용지가액을 관리처분인가서의 종전토지 및 건축물 감정가액인 1,080억1천만원으로 하였다.
△을(시공사)법인은 지분제공사에 따른 종전토지 권리가액 2,023억1,200만원(청산금+분양권 상당액)을 적용하여 각 사업년도 별로 용지가액을 증액하여 손금산입한 경정청구를 신청하였다.
△을(시공사)법인은 최초의 법인세 신고시는 관리처분인가서 상의 용지 감정가액을 기준으로 법인세를 신고하였다 . 그 후 을법인은 처분청에 지분제공사에 따라 일반분양에서 발생되는 과세소득이 시공사에 귀속되므로 과세표준이 ‘0’이 되는 금액으로 토지의 취득가액을 계상하여야 하고, 일반분양수입이 을법인에 귀속된다 하더라도 토지의 취득원가가 과소계상되었으므로 과다납부한 법인세 90억2,500만원을 환급하여 달라는 경정청구를 하였다.
2. 처분청 및 법원의 판단
현물출자된 자산의 취득가액은 ‘시가를 초과하지 않는 범위 내에서 그 자산을 취득한 법인이 장부에 계상한 출자가액 또는 승계가액’으로 하도록 되어 있다.
을(시공사)법인이 법인세신고 시 취득가액으로 인식한 감정평가액은 시가의 범위 내에서 적정하게 토지의 취득가액으로 계상한 것이다. 따라서 취득가액(감정평가액)에 근거한 분양원가 산정은 적정하며 이에 근거한 법인세 산출세액은 정당하다.
을(시공사)법인이 조합원으로부터 현물출자 받을 당시 토지의 시가는 실거래가액이 존재하지 아니하여 시가가 불분명한 경우에 해당되고, 그리하여 2개의 감정평가법인이 한 감정평가의 산술평균액으로 을법인이 이 사건 토지의 취득가액으로서 장부에 계상하였으므로 법인세법상 시가의 범위 내에서 장부에 계상한 금액이라고 할 것이다
.
그러므로 아무런 법률상 근거 없이 일반분양가액에 추가분담금을 공제한 가격을 현물출자한 자산의 가액으로 하여야 한다는 주장은 조세법률주의의 원칙에 반할 뿐만 아니라, 취득당시에 정해지는 불변하는 하나의 가격이 나중에 정해지는 임의의 분양가액에 따라 변동되는 모순이 생겨서 을법인의 주장을 받아들일 수 없다.
3. 의문점
조합원이 출자한 종전 토지 및 건축물의 감정평가액을 을법인의 용지비에 계상하여 법인세를 계산하여야 한다는 것이 과세당국의 입장이다.
을(시공사)법인이 주장한 일반분양가액에서 조합원의 추가분담금을 차감한 가액을 용지비로 계상하면 아니 된다는 내용이다.
예를 들면 어느 특정조합원이 종전부동산 감정가액은 70원이고 조합원 분양가액이 100원인 아파트를 분양 신청했다.
이 경우 법인세계산을 위한 용지비는 70원이 계상된다. 그런데 이 조합원이 분양신청한 아파트의 일반분양가액이 130원이라고 한다면, 일반분양가액 130원에서 조합원이 추가납부하는 30원(조합원분양가액 100원-종전부동산 감정가액 70원)을 차감하면 100원이 된다.
이렇게 계산한 100원을 을(시공사)법인의 용지비로 계상하면 을법인은 용지비가 30원(종전에는 70원을 용지비로 계상했음)만큼 더 비용처리 할 수 있기에 법인세를 절세할 수 있다.
이러한 을(시공사)법인의 회계처리는 부적절하다는 것이 국세청과 법원의 입장이다.
위 사례에서는 관리처분인가서 상의 종전토지 및 건축물의 감정가액을 용지비로 인정했다. 관리처분인가서 상의 부동산 감정가액 평가기준일은 사업시행인가일이다.
국세청의 용지비 산출 기준일은 현물출자일(조합설립인가일 또는 부동산등기접수일 중에서 빠른 날)이다. 대부분의 조합은 조합설립인가일이 빠르다.
그런데도 관리처분인가서 상의 감정가액(사업시행인가일 기준 감정가액 )을 용지비로 인정한 것이 합리적일까?
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