[하우징헤럴드=이다인 기자] NH투자증권은 24일 ‘목동 재건축 심층분석’ 부동산 보고서를 출간했다고 밝혔다.
NH투자증권은 최근 재건축 규제 완화로 투자자들의 이목이 쏠리면서 해당 보고서를 발간했다고 밝혔다. 보고서는 총 2개 파트로, Part 1은 목동 신시가지단지 14개 단지별 입지 및 특징과 사업추진현황, 더불어 최근 사업 이슈를 점검하고 Part 2는 목동 신시가지단지의 시장동향 및 가장 중요한 사업성 분석이 담겼다.
Part 1은 신속 통합기획, 신탁방식 재건축 등 다양한 사업 방식을 특징으로 꼽았다. 또한, 목동 신시가지단지의 용적률이 대부분 116~125%로 서울시 재건축 단지와 비교 시 매우 낮은 수준인 점과 토지거래허가구역 연장, 목동 1~3단지 종상향(2종일반주거지역→3종일반주거지역), 6단지 신속통합기획 재건축 확정 등을 이슈로 다뤘다.
Part 2의 핵심은 사업성 분석이다. 현재 초기 단계로 사업성 분석에는 한계가 있지만, 대지지분이 넓은 편이고 용적률은 낮아 일반분양에 기여하는 수익이 클 것으로 보았다.
목동 신시가지단지가 위치한 양천구 목동과 신월동은 대치동, 중계동과 함께 서울 3대 학군지로 불린다. 지하철 5호선을 중심으로 2, 9호선이 지나가 주요 업무지구(여의도(YBD), 강남(GBD), 서울 도심(CBD)) 접근이 편하다. 또한 목동 신시가지단지 14개 단지는 2018년 재건축 연한인 준공 30년을 충족했으나 안전진단을 통과하지 못했으나, 올해 1월 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 2020년 안전진단을 통과한 6단지를 포함해 12개 단지가 안전진단을 통과하며 관심을 끌고 있다.
정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 “목동 단지는 개별 대지지분도 넓지만 세대당 평균 대지지분을 봐도 강남, 송파의 주요 재건축 단지와 비교 시 넓은 편이다”라며 “또한 현재 목동 소유주가 매도를 계획하고 있다면, 사업 진행에 따른 프리미엄이 어느 정도 형성된 이후가 유리하다”고 설명했다.
정보현 NH WM마스터즈 자문위원은 “목동 신시가지단지는 아직 사업 초기 단계로 분담금, 비용 등 사업 변수가 많아 신중할 필요가 있다”며 “특히 사업성과 입지도 중요하지만, 초기 단계의 작은 속도차이가 재건축 완료시점에는 10년의 오랜 시차가 발생할 가능성이 높으니 단지별 사업진행 속도를 지켜볼 것”이라고 제언했다.
한편 NH투자증권은 지난 1월부터 매월 부동산 보고서를 발간했다. 특히 올해 상반기 재건축과 재개발 관심이 클 것으로 보아 한남동, 성수동 등 주요 정비사업 지역 분석을 담은 보고서를 차례로 발간할 예정이다. 해당 보고서 원문은 NH투자증권 공식 블로그에서 확인할 수 있다.
