정부가 금년 9월부터 시행하겠다고 발표한 주택법 개정안이 국회를 통과하면서 부동산시장에는 어떤 영향을 미칠 것인지, 재건축사업에는 어떤 영향을 미칠 것인지 한번쯤 생각해 보아야 할 때인 것 같다.

 

그렇지 않아도 지난 2003년 9·5부동산안정화 대책에서부터 규제를 가하기 시작한 재건축시장은 급기야 서울의 서초구 일부 단지에서 관리처분계획인가를 득하고도 사업을 포기하는 사례가 나타나고 있다. 물론 이번에 개정된 주택법 때문만은 아니다.

 

지난 2003년부터 발표된 소형평형의무비율과 조합인가 후의 지위양도금지 그리고 기반시설부담금과 개발부담금 등 일련의 강도 높은 규제가 그 원인일 것이다. 이런 분위기에서 이번에 개정된 주택법은 재건축시장에는 찬물을 끼얹는 정책이라 할 것이다.

 

먼저 분양가 상한제가 공공택지뿐만 아니라 민간택지에 공급하는 아파트에도 적용되기 때문에 역시 재건축시장에도 영향을 줄 것이다. 특히 중대형 아파트(전용면적 25.7평 초과)의 실질분양가(명목분양가+채권손실액)는 주택공급규칙을 고쳐서 주변시세 대비 90%가격에서 80%로 낮춰 공급한다는 것이 정부의 발표이다. 결국 재건축시장에는 조합원의 개발이익이 줄어들어 부담이 늘어나게 된다. 이렇게 될 경우 재건축사업을 포기하거나 연기하는 사례가 나타날 수 있다.

 

또 건설회사들은 이익이 감소하고 수익이 악화될 수 있기 때문에 신규 공급을 늘리지 않을 확률이 높다. 혹여 공급을 하더라도 분양가격을 제한 받기 때문에 기업의 이익을 위해서는 품질이 저하된 주택을 공급할 것이고 따라서 기존 주택시장과 분양시장은 양극화 현상이 나타날 수 있다.

 

분양가 상한제에 편승하여 마이너스 옵션제도 도입된다. 이것은 입주자 별로 내부 마감재를 선택하게 했다는 소비자 선택권 부여에서 긍정적일 수 있다. 하지만 대량구매로 분양가 인하효과를 보았던 기존의 방식과는 다른 방법이기에 오히려 소비자는 다소 높은 가격으로 마감재를 구매해야 하는 불편함이나 불리함도 작용할 수 있다.

 

정부가 지금까지 발표한 정책 중에서 가장 강력한 정책이라고 한다면 금융규제(LTV와 DTI)와 세제강화(종합부동산세)를 통한 소유의 제한과 거래의 제한이다.

 

재건축은 지난 2003년 9·5부동산 안정화 대책에 의하여 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후에 조합원지위 양도금지를 시행하고 있었다. 그런데 이번에 이를 더욱 강화한 것이다.

 

수도권에서 민간택지(투기과열지구)의 경우 중소형평형(85㎡ 이하)은 7년, 중대형평형(85㎡ 초과)은 5년, 공공택지 중소형평형은 10년(현행 유지), 중대형평형은 7년 동안 전매가 제한된다. 또한 재 당첨기간에 따라서 신규 분양아파트는 5년 내지 10년 동안 분양 받을 수 없다.

 

때문에 당분간은 기존 주택시장으로 그 매물이 흘러 들어오지 못하게 되고 이는 주택을 구입하고자 하는 사람들이나 특히 청약가점이 낮은 사람과 당장 집이 필요한 사람의 경우 기존의 주택시장을 두드릴 수밖에 없다. 따라서 서울, 수도권 지역에서는 재고주택시장에서 공급부족 현상이 나타날 수 있다는 점도 염려가 된다.

 

가격통제는 부동산시장의 단기적 효과는 있을지언정 수요자가 원하는 곳에 적정량의 공급이 따라주지 못하면 중장기적 효과는 없다.

 

그 보다는 도시토지의 부족현상을 해결하는 방법과 주택공급정책으로 전체 주택수의 약 25%정도가 1980년 이전에 신축한 노후 불량주택이므로 이를 다시 재생하는 사업을 해야한다. 그래야만 주거환경개선과 도시토지 부족현상을 해결할 수 있다.

 

새로운 곳에 택지를 개발하여 공급하는 것도 좋은 정책이겠지만 도시토지의 효율적 이용측면이나 주택공급측면에서도 도시 재개발사업이나 재건축사업을 활성화 시켜야 한다. 도시재생사업은 대부분의 주택구매자들이 도시 외곽지보다는 도심지 주택을 선호하기 때문에 더 효과적이다.

 

따라서 정부의 계속적 규제보다는 어느 정도 활성화시킬 수 있는 여건을 만들어 주는 것이 바람직하지 않을까 한다.