[하우징헤럴드=최진 기자] 서울시 신속통합기획이 적용된 압구정3 특별계획지구 정비계획안이 모습을 드러냈다. 베일을 벗은 신통기획 정비계획안은 용적률 완화와 종상향 혜택은 물론, 사업성을 저해하지 않고 지역 사회와의 소통을 늘리는 방향으로 공공성이 확보됐다.
서울 강남구 압구정3구역 재건축조합(조합장 안중근)은 지난 25일 오전 10시 30분 광림교회 사회봉사관 컨벤션홀에서 ‘미래를 그려 나가는 압구정3 재건축 신속통합기획 주민설명회’를 개최했다. 이날 주민설명회는 조합창립 2주년과 더불어 서울시 신통기획을 통해 그려진 압구정 3구역의 청사진을 조합원들에게 공개하는 첫 자리로 의미가 더해졌다.
이날 설명회는 1‧2부로 나뉘어 진행됐다. 1부에서는 압구정3구역 재건축의 정비계획안 수립내용과 향후 사업추진 일정, 그리고 정비계획안에 대한 주민 의견수렴이 이뤄졌다. 이어 2부에서는 안중근 조합장이 직접 단상에서 재건축사업 전반에 대한 조합원들의 의견을 듣고 답변하는 순서로 진행됐다. 평일 오전에 열린 주민설명회임에도 불구, 조합원 및 관계자 700여 명이 몰려 컨벤션홀을 가득 채웠다.
압구정3구역은 랜드마크 규모의 시설을 기부채납하는 대신 최대 70층까지 층수규제가 완화될 예정이다. 또 지난 2017년 정비계획안에서 제시된 용적률 271%에서 최대 320%까지 인센티브가 더해져, 기존 3,900가구에서 35층 기준 5,810가구로 단지 규모가 확장될 예정이다. 순부담률은 17% 정도다.
압구정역 일대 일부구역은 용도지역 상향을 통해 준주거지역으로 바뀌고 저층부에는 상업‧문화시설이, 고층부에는 주거시설이 마련된다. 정북향 학교 일조권 문제에 따른 사업성 저하를 해결하기 위해 기존 학교부지가 남쪽으로 일괄 배치되며, 한강변에는 아파트들이 위치해 조망권 상향이 기대된다.
특히, 성수동 서울숲과 연결되는 한강 보행교가 건립돼 한강 생활권과 숲세권을 동시에 누릴 수 있게 된다. 압구정역과 덮개시설, 보행교가 연결되면서 강남과 강북을 연결하는 문화‧자연 생활권을 만들겠다는 것이 서울시의 계획이다. 서울시는 조합이 향후 설계자를 선정해 세부적인 계획안이 나올 경우 이를 적극적으로 수용하겠다는 입장을 밝혔다.
해당 신통기획안이 적용돼 사업이 순탄하게 진행될 경우 압구정3구역은 인허가 및 이주‧철거, 공사기간 4년을 포함해 오는 2031년 입주할 예정이다. 조합은 오는 6월 조합원 총회를 통해 신통기획안과 관련한 주요사안을 결정할 예정이며, 설계자‧감정평가업체도 선정할 계획이다.
심소희 서울시 도시계획과 신속통합기획1팀장은 “오늘 주민설명회에서 나온 다양한 주민의견을 수렴해 오는 5월 압구정3구역의 신통기획안이 고시될 예정이며, 향후 조합이 설계자를 통해 내놓은 다양한 기획안에 대해서도 긍정적으로 검토할 예정”이라며 “압구정3구역의 경우 한강을 바라볼 수 있는 열린 경관과 시설들이 다채롭게 형성될 예정이기 때문에 향후 단지의 미래가치와 서울시 도심경쟁력이 동시에 향상될 것으로 기대한다”고 밝혔다.
▲압구정 랜드마크 통 큰 설계… 압구정역-덮개공원-보행교-서울숲 생활권
압구정3구역 신통기획은 크게 3가지 랜드마크 설계안이 적용된다. 우선, 단지를 가로지르는 보행 중심의 통경축이 확대된다. 기존 동호대교·성수대교로 이뤄진 양측 외부 통경축 외에 단지 중앙을 가로지르는 보행로 및 통경축이 만들어진다. 해당 보행로는 덮개시설·한강 보행교와 연결되며 성수동 서울숲까지 이어진다. 또 보행로와 거주지역은 단차 레벨을 이용해 분리함으로써 이용자들과 거주자들의 공간을 독립적으로 구분한다.
또 한강변 30m 구간을 수변 특화구간으로 설정해 한강 접근성을 대폭 끌어올린다. 특히, 반포1·2·4주구 재건축사업에서 추진되는 ‘덮개시설’이 접목돼, 올림픽대로와 차음벽으로 가로막혔던 한강 경관 및 접근성을 대폭 개선된다. 덮개시설은 올림픽대로 상부를 덮고 그 위에 △보행로 △공원 △휴계공간 등 부대복리시설을 신축하는 시설이다. 지하터널을 이용해 한강으로 돌아가야 했던 불편함이 덮개시설을 통해 해소될 전망이다. 또 올림픽대로에서 발생하는 소음·분진을 감소시켜 거주자들의 정주여건 향상에도 도움이 될 예정이다.
덮개시설은 압구정 4개 구역들이 모두 제안한 사안이지만, 보행 통경축과 압구정역 접근성, 한강 보행교 등을 고려해 현재까지 압구정3구역에서만 단독으로 추진된다. 압구정2·4구역은 한강 공원과 직접 연결되는 육교가 설치되며, 2구역은 한강 수상레져 기능이 강화되고 4구역은 수변 조망과 휴식기능을 강화하는 형태로 수변 특화공간이 진행된다.
압구정 신통기획안을 총괄한 남진 서울시립대 교수는 “산업화 시대를 거치면서 올림픽대로·강변북로 등 도로에 내어준 한강변의 우수한 환경을 이번 신통기획을 통해 사람에게 다시 돌려주는 방향으로 기획됐다”라며 “한강 접근성 강화와 맞은편 서울숲까지 생활반경을 확대해 압구정 아파트의 가치는 이로 말할 수 없이 크게 도약할 것”이라고 말했다.
한강을 가로지르는 보행교 설치도 랜드마크 설계로 주목받고 있다. 보행교는 압구정3구역의 수변 특화구간과 성수동 서울숲을 직접 연결하는 보행 통로 형태로 계획된다. 당초 보행교는 물리적 거리가 가장 가까운 압구정 5구역이 제안한 내용이지만, 압구정역 접근성 등을 고려해 3구역에 설치된다. 서울시가 추산한 설치비용은 2,500억원이며, 한강 보행교‧덮개시설 등으로 추가되는 용적률은 6% 가량이다.
서울시는 보행교를 통해 성수와 압구정이 30분 일상생활권으로 연결될 것으로 내다봤다. 강남과 강북의 생활권 연결과 더불어 협소했던 압구정 일대 한강 둔치의 이용면적이 대폭 확대된다는 것이 서울시 설명이다. 또 프랑스 세느강 등 해외 유명 관광지에서 활용되고 있는 PM(퍼스널 모빌리티:소형 전기차) 운송수단도 한강 보행교에 적용될 예정이다.
▲6월경 조합원 총회 예정… 신통기획안 내용 결정한다
서울시 신통기획안 설명에 이어 2부에서는 소유자들의 질의 및 의견을 수렴하는 행사가 진행됐다. 안중근 조합장은 신통기획안에 대한 추가 설명과 조합 운영사안, 기부채납 시설에 대한 비용 및 사업추진 현황 등을 직접 설명했다.
소유자들은 신통기획안에 대해 △압구정역 준주거시설 및 중앙 보행로 등의 상업시설 권장부지에 대한 사업성 △한강 보행교에 대한 공사비 부담 △가구수 증가에 따른 1대 1 제자리 재건축 방향성 △학교이전에 관한 비용부담 △감정평가 조정 및 상향 가능성 △용도지역 상향시기 및 불이익 여부 △50층 이상 고층건물 건축 시 공사비 증액우려 △부대복리시설 편중 우려 등을 제기했다.
이에 안 조합장은 기부채납 시설에 지출되는 비용과 용적률 인센티브에 따른 일반분양 수입증가, 그리고 각종 규제완화 사안을 따져봤을 때 손실보다는 이익적인 측면이 크다고 설명했다. 다른 압구정 구역들이 제안한 랜드마크 시설들을 압구정 3구역으로 집중시킴으로써, 단지의 대표성과 프리미엄이 유지‧상향된다는 것이다.
또 중앙보행도로 및 압구정 중학교 이전, 한강 보행교 등 조합에서 제시한 17개 쟁점 중에서 14가지 사안이 서울시와 협의를 매듭지었다고 밝혔다. 기존 273%의 용적률이 랜드마크 시설과 같은 기부채납 시설로 인해 279%까지 상향됐고, 단지의 가치상승을 위한 시설을 마련하는 것이 향후 압구정3구역의 미래가치를 끌어올릴 것으로 내다봤다. 의무 기부채납 조건을 도로부지나 임대주택 대신, 랜드마크 시설로 전환했다는 것이다.
안 조합장은 “여러 기부채납 시설들을 환산했을 시 순부담률은 17%정도이며, 땅을 빼앗기는 개념보다는 랜드마크 건축물 특화에 사용되기 때문에 용적률이나 사업성 손실은 매우 적은 편"이라며 "오늘날 강남 주거지를 대표하는 압구정동이 앞으로도 그 대표성과 명성을 이어갈 수 있도록 최선을 다 할 것이며, 조합원들의 재산권이 저해되지 않도록 만전을 기하겠다"고 말했다.
