[하우징헤럴드] 가로주택정비사업은 빈집 및 소규모주택정비에 관한 법률(소규모주택정비법)의 규율을 받는다.
소규모주택정비법은 도시정비법과 달리 정비구역의 지정이나 추진위원회의 구성, 승인에 관한 규정을 두고 있지 않다. 따라서 조합 방식의 가로주택정비사업의 시작은 조합을 설립하여 인가를 받는 것이다.
소규모주택정비법 제23조 제1항은 토지등소유자의 10분의 8, 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자(사업시행구역 내에 공동주택이 있을 경우 구분소유자 등의 동의 필요)의 동의를 얻도록 하고 있다.
그리고 소규모주택정비법 제2조 제1항 제6호는 가로주택정비사업에 있어 토지등소유자를 ‘사업시행구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자’로 정의하고 있다. 소규모재건축의 경우 사업시행구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자가 토지등소유자가 되는 것과 구분된다.
토지등소유자들로부터의 동의는 어떤 방법으로 받아야 할까?
이에 대해서는 소규모주택정비법 제25조가 정의하고 있는데, 서면동의서에 토지등소유자가 지장을 날인하고, 신분증 사본을 첨부하는 것이 기본적인 모습이다. 그리고 서면동의서는 소규모주택정비법 시행규칙 별표 서식 12가 정하고 있는 법정의 동의서를 기준으로 작성되어야 하고, 소규모주택정비법 시행령 제22조의2 등에 따라 시장·군수의 검인을 받은 서면동의서를 통해 조합설립에 대한 동의를 받아야 한다.
소규모주택정비법 제23조 제8항에 따라 조합은 그 구성원들과 구별되는 별개의 법인격을 받는 법인이 되므로 조합을 설립하기 위해서는 법인의 기관인 조합장과 임원 등을 선출하고, 정관을 작성하는 등 단체를 구성하는 창립총회가 필수적으로 요구된다.
창립총회는 언제 개최할 수 있을까?
이에 대해서 소규모주택정비법 제23조는 조합설립에 필요한 동의율을 충족하는 동의를 받은 후 창립총회를 개최하도록 명시하고 있다. 창립총회 개최 시기에 대한 논란을 잠재운 것이다.
도시정비법과 같이 추진위원회가 존재한다면 추진위원장이 창립총회를 소집할 수 있을 것이다. 그런데 앞에서 기술한 바와 같이 가로주택정비사업은 추진위원회가 구성되지 않는다.
이에 소규모주택정비법 시행령 제20조의2는 토지등소유자의 과반수의 동의로 대표자를 선임하여 이 대표자에게 창립총회를 소집권을 부여하고 있다. 창립총회에서는 정관의 확정, 임원의 선임, 대의원의 선임 등에 관한 사항을 의결한다.
조합설립과 인가에 필요한 절차는 대략적으로 위에서 기술한 바와 같다. 대략적으로 살펴보더라도 이 절차를 비전문가인 토지등소유자가 모두 이행하는 것은 쉬운 일이 아닐 것으로 보인다.
그런데 소규모주택정비법 제21조는 가로주택정비사업을 시행하려는 자로부터 조합설립의 동의, 조합설립인가 신청에 관한 업무의 대행 등을 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하려는 자를 도시정비법에 따라 정비사업전문관리업자로 등록한 자로 한정하고 있다. 이 조항은 2023. 10. 19.부터 시행된다.
이와 같은 점을 고려하면 가로주택정비사업에 적절한 조언을 하고 업무를 대행할 수 있는 자격을 갖춘 자만이 이에 관여할 수 있도록 제한을 가한 것을 이해하지 못할 바는 아니라고 생각된다.
정비사업전문관리업자의 선정이 조합설립인가 이후에 이루어져야 한다는 점을 고려하면 과도한 제한이라고 볼 여지도 있어 보인다.
그러나 조합설립 동의, 창립총회 등 사업의 시작을 위해 토지등소유자들의 의견을 모으는 과정의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다. 또한 조합설립인가를 받으면 사업시행구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치 등 일정한 행위에 제한이 가해진다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
