신길제2구역
용적률·종상향 통해 1,014가구 추가 신축
1천억원 이상 수익 조합원 1인당 1억씩 

방배13구역
1종 일반주거 일부를 2종으로 변경시켜
중대형 평형 늘리고 사업성도 크게 높여 

사당5구역
건축심의때 용적률상향 최고 12층까지 건립
총 88가구 더 늘어나 조합원들 700억 수익

신반포2차
연도형 상가·지역 편입 아파트와 통합해 신축
대형 프리미엄단지 시도 친환경·공공성 확보도

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 정비계획 변경의 중요성이 커지고 있다. 사업 초기 정비사업의 사업성을 좌우할 중요한 요소로 인식되기 때문이다.

신길제2구역 재개발은 용도지역 상향으로 1천억원 이상의 수익을 창출했다. 방배13구역 재건축도 종 상향을 통해 중대형 평형을 대폭 늘림으로써 사업성을 높였다. 사당5구역 재건축은 용적률을 높여 700억 가량의 수익을 올렸다. 신반포2차 재건축은 연도형 상가와 인근 지역 편입으로 평형선택권과 사업수익을 높였다.

정비계획 변경이란 일반적으로 정비구역의 확장 또는 축소, 건축배치계획 및 주택건설계획(주택평형배분)의 변경, 기준용적률에서 법적상한용적률까지의 상향, 용도지역 상향 등을 포괄한다. 이는 궁극적으로 사업성을 개선하고 분양수익을 늘려 조합원의 분담금을 줄이는데 그 목적이 있다.

▲신길제2구역 재개발, 용적률과 종 상향으로 1,000억 수익 창출

정비계획 변경의 대표적인 성공사례로 신길제2구역 재개발사업을 들 수 있다. 조합은 용적률 상향에 종 상향을 더해 1,014가구를 더 짓게 됐다. 이로 인해 1천억원 이상의 수익이 발생할 수 있다고 전망했다. 약 990명의 조합원 1인당 1억원이 넘는 이익을 가져다 준 셈이다.

박흥신 신길제2구역 재개발조합장에 따르면 정비계획변경을 진행하던 중 도시계획업체에서 기존 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 종 상향을 하는 방향으로 제안을 받아 많은 고민을 했다.

도시계획업체의 제안을 두고 ‘3~4년 이상 기간 소요’, ‘사례 전무’, ‘불가능’ 등 주변의 만류가 많았지만 오직 조합원들의 이익만 생각하고 결정했다.

박 조합장은 “고민 끝에 도시계획업체의 제안을 수락해 종 상향을 반영한 정비계획변경을 진행한 결과 서울시에서 진행하는 신통기획보다 빠른 1년반 만에 서울시 도시계획위원회의 신길2구역 정비계획변경(안)을 가결시켰다. 기존 1,772가구에서 용적률을 299.83%로 끌어올려 2,786가구로 건립할 수 있게 됐다”고 정비계획의 성공적인 변경에 대해 소개했다.

서울시는 지난해 5월 도시계획위원회를 열고 이 사업의 정비구역 지정(변경) 및 정비계획 변경·경관심의(안)를 수정가결했다. 용도지역은 제2종일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 상향됐다. 이를 통해 △용적률 225.37→299.88% △가구수 1천772→2천786가구 △높이 평균18층, 28개동→최고 35층, 18개동 △임대주택 315→681가구 등을 달성했다. 

▲방배13구역 재건축, 종 상향으로 중대형평형 늘리고·사업성 올리고

이주가 거의 마무리된 방배13구역 재건축조합은 구청의 승인이 나는 대로 철거할 수 있도록 사전 작업에 집중하고 있다. 방배13구역처럼 단독주택 재건축사업의 경우 서울시 정비(예정)구역 즉, 기본계획 수립 시 정비예정구역으로 포함이 되어야 한다.

이 때문에 많은 기간이 소요 된다. 방배13구역의 경우 5년 이상이 소요됐다. 정비(예정)구역으로 포함된 이후, 정비구역지정 결정고시까지 3년 이상이 걸렸다. 

방배13구역의 경우 구릉지를 포함한 구역 내 특성으로 1종 일반주거지역(5층이하, 건폐율 50%이하, 용적률 100% 이하) 및 2종 일반주거지역(12층 이하, 건폐율 60% 이하, 용적률 150 ~250%)이 혼재되어 있다. 최초 정비구역지정 시 별도의 종 상향 없이 토지이용계획 상 그대로 결정고시 됐다. 

조합에서는 사업성 향상을 위해 오랜 시간 공을 들여 정비구역지정 변경 시 종 상향을 추진했다. 그 결과 기존 1종 일반주거지역 일부를 2종 일반주거지역으로 변경시킴으로서 더 많은 신축가구 건립이 가능해졌다. 특히 18평형 583가구와 24평형 21가구를 줄이는 대신 21평형 206가구, 34평형 270가구, 45평형 34가구, 49평형 90가구, 69평형 16가구를 늘림으로서 사업성을 크게 높였다.

▲사당5구역 재건축, 용적률 인센티브로 82가구 늘어 700억 수익

강성수 사당5구역 재건축조합장은“건축심의 과정에서 용적률 상향으로 최고 12층까지 건립할 수 있게 됐고 88가구가 더 늘어나 700억원 가량의 추가 수익이 생겼다”고 말했다. 이 사업은 동작구 사당동 303번지 일대 2만265㎡를 개발하는 사업이다. 

서울시가 정비예정구역으로 고시할 당시 정비기본계획을 보면 계획용적률 190%, 건폐율 60%였다. 층수는 정비계획 상 2종 일반주거지역 평균 7층, 최고 10층 이하였다. 고시내용대로 라면 사당5구역의 재건축사업은 사실상 추진하기 쉽지 않았다. 

강 조합장은 정비계획 변경만이 답이라고 마음먹게 됐다. 강 조합장은 그 당시 용적률 190%에 평균 층수 7층 이하는 사업을 하지 말라는 것이었고, 안전하고 쾌적한 주거환경에서 살기를 위해서는 반드시 정비계획 변경이 필요하다고 판단했다. 조합은 최종 건축심의과정에서 용적률을 상향 받아 최고 12층과 평균 10층 이하로 돼 82가구를 더 지을 수 있게 됐다. 

조합은 더 나아가 현재 507가구에서 553가구로 늘리고, 층수는 최고 10층, 평균 7층(35m) 이하에서 평균 13층(45m) 이하로 높인 정비계획변경안을 구청에 제출해 서울시 도시계획위원회 심의를 기다리고 있다. 조합의 시도가 이루어진다면 당초보다 128가구가 늘어 사업수익은 훨씬 더 커질 것으로 예상한다. 

▲신반포2차 재건축, 연도형 상가와 인근 지역 편입을 통한 대단지 프리미엄 시도

연도형 상가를 통해 사업성을 높이려는 시도도 있다. 서초구 소재 신반포2차 재건축조합은 연도형 상가 배치를 통해 아파트를 분양받으려는 상가조합원들의 니즈를 충족했다.

반포 지구단위계획에 의한 상가는 같은 필지 내 개별 동으로 건축된 박스형 상가였다. 이와 달리 연도형 상가는 아파트와 통합해 아파트 내 부대복리시설로 건축되는 형태다. 조합은 도로 쪽으로 아파트와 상가를 배치함으로써 층수 완화가 가능토록 추진 중이다. 

김영일 신반포2차 재건축조합장은 “우리 사업구역 북측 완충녹지 및 보행자 전용도로 약 2,000평을 구역 계에 포함해 획지를 변경했다. 연면적을 늘려 조합원들이 원하는 평형선택이 가능해졌다”며 정비계획 변경의 장점에 대해 설명했다.

신반포2차 재건축조합의 연도형 상가 조성과 인근 지역 편입은 사업성 증대뿐 아니라 한강과 연결되는 보행 네트워크를 계획함으로써 친환경 단지 조성과 공공성 확보를 동시에 만족할 수 있을 것으로 기대가 된다.