응찰업체 없는 재입찰… 공사비 인상 명분만
현장설명회 개최해도 대형건설사 ‘보이콧’ 
계약해지안건 상정…조합원 의결 여부에 촉각

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 경기도 성남 산성구역 재개발사업이 공사비 인상 문제로 새 시공자를 찾아 나섰지만, 과정이 순탄치 않다. 재입찰에 응찰하는 시공자가 나타나지 않았기 때문이다.

나아가 앞서 진행된 현장설명회에도 기존 시공자 외에 대형건설사는 단 한 곳도 참여하지 않았다. 업계에서는 산성구역이 결국 시공자 교체와 공사비 인하에 실패할 가능성이 크다고 점치고 있다.

재입찰에서 다른 건설사가 참여하지 않는다는 결과만 확인해 공사비 인상을 받아들일 명분만 줄 것이라는 설명이다. 이에 최근 불거지고 있는 조합과 건설사 간 공사비 인상 갈등에 결국 조합이 백기를 들 수밖에 없는 것이 현재 구조라는 지적이다.

▲대우·GS·SK, 산성구역 공사비 3.3㎡당 445만원→661만원 인상 요구… 시공자 교체 카드 꺼낸 조합

경기도 성남시 산성구역 재개발조합은 2016년 11월 시공자로 대우건설·GS건설·SK에코플랜트를 선정했다. 당시 대우건설·GS건설·SK에코플랜트의 국가대표사업단은 도급공사비 3.3㎡당 418만9,000원을 제시했다. 이후 조합은 지난 2020년 7월 31일 3.3㎡당 공사비를 445만원으로 인상하면서 시공단과 본계약을 체결했다.

이후 조합은 같은 해 10월 이주에 돌입, 1년 9개월여만에 이주를 완료하고 지난해 7월부터 철거를 시작해 올해 4월 완료하고 착공 대기 중인 상황이다.

하지만 지난 2월 시공단이 공사비 인상을 요구하면서 갈등이 일어났다. 지난 2월 22일 시공단은 도급공사비로 기존보다 216만원 인상한 3.3㎡당 661만2,000원을 요청했다. 조합은 시공단의 요구에 곧바로 내용증명을 보내 입장을 밝혔다. 

조합 측은 2020년 7월 시공단과 체결한 공사도급계약서를 준수해야 한다며 이에 따르면 3.3㎡당 491만8,000원으로 책정된다고 맞섰다. 조합과 시공단이 체결한 본계약서에 따르면 착공 이후 물가변동에 대한 조정은 없으며 실착공 이전까지는 기획재정부가 발표하는 소비자물가지수와 한국건설기술연구원이 발표하는 건설공사비지수 중에서 낮은 변동률을 적용한다고 규정하고 있다. 

이에 조합은 2020년 7월 이후 올 1월까지 소비자물가지수와 건설공사비지수를 비교한 결과 소비자물가지수는 10.51% 올랐고, 건설공사비지수는 25.99% 올랐으며 낮은 변동률인 소비자물가지수를 적용할 경우 3.3㎡당 도급공사비는 491만8,000원이라는 설명이다. 

하지만 시공단은 받아들일 수 없다며 지난 3월 17일 공사비로 3.3㎡당 641만원을 제안하며 입장을 고수했다. 양쪽의 의견차가 좁혀지지 않으면서 결국 조합은 지난 4월 26일 이사회를 열고 기존 시공단과 계약해지를 의결했다. 이후 조합은 5월 18일 시공자 선정 입찰 공고를 내고 새로운 시공자를 찾아 나섰다.

조합 관계자는 “시공단의 공사비 인상 요구는 공사도급계약서를 완전히 무시한 처사로 계약해지 사유가 될 수 있다”며 “공사도급계약서를 위반한 공사비 세부내역은 납득할 수 없고 협상도 불가하다고 판단했다”고 말했다.

▲기존 시공단 외 대형건설사들 관심‘無’… 시공자 계약 해지 여부 총회에 상정키로

조합은 지난 5월 16일 시공자 선정 입찰 공고를 내고 같은 달 26일 현장설명회를 개최, 지난6월 20일 입찰을 마감했다. 

현장설명회에는 기존 시공자인 GS건설, 대우건설, SK에코플랜트 3곳과 서희건설, 효성중공업, 진흥기업, 계룡건설산업, 신동아건설 등 중견건설사 5곳이 참여했다. 하지만 지난 20일 입찰에는 단 한 곳도 응찰하지 않으면서 유찰됐다. 

업계에서는 입찰 공고부터 사실상 다른 건설사가 참여하기 어려운 내용이었다는 반응이다. 조합이 입찰 공고 당시 도급 공사비로 3.3㎡당 500만원 이하 수준을 원해 다른 대형건설사가 입찰하기 힘든 조건이라는 지적이다. 또한 입찰 조건을 보면 입찰보증금은 200억원으로 입찰마감일까지 전액 현금으로 납부하도록 한 것이 건설사에게 부담이 컸다는 설명이다. 

오히려 조합이 재입찰 공고를 낸 것이 공사비 인상의 명분을 준 것이라는 설명이다. 중견건설사 외에는 새로운 시공자를 찾을 수 없는 현실만 알게 되면서 뒤바뀌어버린 갑을관계만 재확인한 격이라는 것이다

나아가 조합이 입찰공고에 2개사 컨소시엄 구성까지 허용한 것을 두고 결국 기존 3개사 컨소시엄 중 SK건설을 제외한 2개 사로 컨소시엄을 구성해 사업을 진행하려는 것 아니냐는 의혹까지 제기되고 있다. 

입찰이 유찰되면서 조합은 계약 해지 안건을 조합원 총회에 상정해 의결 받을 계획이다. 총회에서 계약 해지 안건이 부결되면 기존 계약을 유지하는 방향으로 선회할 수 있다는 입장을 밝혔다.

▲건설사, 조합 길들이기? 불리한 조합 입장만 재확인

산성구역 재개발조합의 시공자 교체가 불발되자 업계에서는 조합과 건설사의 갑을 관계를 재확인한 것이라는 설명이다. 건설사가 이미 체결한 도급계약서의 내용을 무시한 채 공사비를 인상 요구해도 조합에서 손쓸 도리가 없다는 것이다. 기존 시공자와 계약을 해지하고 새 시공자를 찾아 나서도 대부분 입찰에 참여하는 건설사가 없기 때문이다.

실제로 지난해부터 공사비 인상문제로 갈등을 겪고 있는 현장이 많은데 실제 시공자 교체로 이어진 곳은 드물다. 설사 교체가 이뤄지더라도 대형건설사에서 중견건설사로 교체된다. 

오히려 기존 시공자들은 공사비 증액을 조합이 받아들이지 않으면, 사업비 대여를 중단하거나 공사중단이라는 초강수로 압박하며 조합을 길들이기 하는 곳들이 늘고 있다. 결국 이미 이주가 진행된 조합의 경우 달마다 엄청난 금융비용이 발생하기 때문에 결국 울며 겨자 먹기로 건설사의 공사비 인상을 받아들일 수밖에 없다. 

대형건설사 관계자는 “지금처럼 원가가 높아진 상황에서 공사비 증액을 거부하고 새롭게 시공자를 찾는다 해도 기존 건설사가 부족하다고 생각했던 공사비로 입찰하겠다는 대형건설사를 찾는 건 사실상 불가능하다”고 말했다.