[하우징헤럴드] 피고는 서울 성북구 C일대를 사업시행구역으로 하는 재개발조합인데, 이 사건 사업구역은 2009.1.2. 정비구역으로 지정되어 구체적 정비계획이 수립되었고, 2009.8.31. 조합설립인가를 받았다.

이 사건 사업구역 내에 위치한 성북구 G대지(225㎡) 위에는 ⓐ주택과 ⓑ주택이 있다. 위 대지와 ⓐ주택은 甲이 1988년부터 소유하고 있으며, ⓑ주택은 원래 乙의 소유였으나, 甲이 2010.6.22.에 1998.7.1.자 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

이후 원고가 2010.7.29. 甲으로부터 ⓑ주택을 매수하여 현재 소유하고 있다. 이 경우 원고가 단독 분양대상자에 해당하는지 알아본다.

1. 기초사실

원고는 ⓑ주택에 근거하여, 甲은 G대지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)와 ⓐ주택에 근거하여, 각자 분양신청을 했다. 피고는 ‘하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우’에 해당한다는 이유로, 원고와 甲을 공동 분양대상자로 정하는 관리처분계획을 수립해 인가를 받았다.

2. 이 사건에 적용될 조례

서울시 정비조례 부칙(2018.7.19.) 제29조는, 2010.7.17. 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역의 경우, 종전의 서울시 정비조례(제5007호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 조례’라 한다)를 따르도록 규정하고 있다. 이 사건 정비구역은 2009.1.2. 지정되고 구체적 정비계획이 수립되었으므로 구 조례가 적용된다. 

구 조례 제27조 제2항 제5호는 “하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보되, 다만 2003.12.30. 전에 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우로서 토지의 규모가 건축조례 제25조 제1호에 따른 규모 이상인 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있다.

3. 판 단 

1) 쟁점=구 조례 제27조 제2항 제5호에 따르면, 하나의 대지범위에 속하는 토지와 주택이 동일인의 소유인지를 판단하는 기준일은 2003.12.30.이다. 

민법 제245조 제1항은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”고 규정하고, 제247조 제1항은 “취득시효에 의한 소유권 취득의 효력은 점유를 개시한 때에 소급한다”고 규정하고 있다.

따라서 甲이 ⓑ주택의 소유권을 취득한 시점을 언제로 볼 것인가에 따라 기준일 당시 토지와 ⓑ주택이 동일인 소유인지 여부가 달라진다. 

2) 2003.12.30. 전에 토지와 주택을 분리하여 소유한 경우인지 여부=①점유취득시효가 완성되더라도 곧바로 소유권 취득의 효력이 있는 것이 아니라 이를 원인으로 한 소유권이전등기청구권이 발생함에 그친다. 

②점유취득시효 완성일을 기준으로 소유권 취득을 인정한다면, 이는 외부에서 확인하기 어려워 많은 혼란을 가져오고, 조합원에 대하여 권리귀속관계를 획일적·일률적으로 처리하려는 정비사업의 공익적·단체법적 성격에도 반한다. 

③구 조례 제26조 제4호는 “종전 토지 등의 소유권은 관리처분 계획기준일 현재 부동산등기부에 따르며, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다”고 규정하고 있다. 이러한 점을 고려할 때, 구 조례 제27조 제2항 제5호가 규정한 기준일 당시 토지와 주택이 동일한 소유자인지 여부는 그 당시 소유권이전등기가 마쳐져 있는지 여부를 기준으로 판단함이 타당하다.

이 사건의 경우 2003.12.30. 당시 ⓑ주택은 甲이 아니라 乙의 소유이므로, 2003.12.30. 전에 甲이 이 사건 토지와 ⓑ주택을 함께 소유하였다고 볼 수 없다. 

4. 결 어

2003.12.30. 전에 이 사건 토지와 ⓑ주택을 다른 사람이 분리하여 소유하고 있고, 이 사건 토지의 면적은 건축조례 제25조 제1호에 따른 규모(90㎡)를 초과하는 225㎡이다. 따라서 甲으로부터 ⓑ주택을 취득한 원고는 구 조례 제27조 제2항 제5호 단서에 따라 단독 분양대상자에 해당한다.

그러므로 원고와 甲을 공동 분양대상자로 정한 관리처분계획은 위법하여 취소되어야 한다.

유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양