[하우징헤럴드] 최근 전세가격이 2년 전과 대비해 큰 폭으로 하락하면서 역전세난의 심각성이 고조되고 있다. 역전세난은 전세난의 반대말로 임대인이 전세입자를 구하기가 어려워 난처해하는 상황이다.
역전세난이 발생하면 전세가격이 하락해 임대인이 기존 임차인과 계약을 갱신하거나 새로운 임차인과 계약할 때 이전 전세계약보다 전세보증금을 낮게 약정할 수밖에 없다.
이에따라 임대인은 신규 전세보증금만으로는 기존보증금을 반환할 수 없고, 전거해야 하는 전세임차인은 기간이 만료되어도 전세금(임차보증금)을 반환받을 수 없다.
이러한 결과는 악의적 의도가 전혀 없던 선량한 임대인을 마치 빌라왕과 같은 지위로 떨어트리고, 임차인은 전세금을 제때에 반환받지 못하는 전세사기 피해자와 다를 바 없는 지위에 놓이게 된다.
그런데 한국은행의 2023년 6월 21일 “주택시장 관련 주요 금융안정 리스크 점검” 보고서에 의하면 향후 전세가격이 2023년 3월 수준을 지속할 경우, 전세 임대 가구가 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액 규모는 2023년중 연간 24.2조원에 이를 것으로 추정한다. 이는 동 기간중 만기가 도래할 것으로 추정되는 전체 전세보증금 288.8조원의 약 8.4% 수준이다.
전국임대인연합회 회원을 대상으로 진행한 한 설문조사에서도 ‘역전세가 발생할 경우 임차인에게 반환해 줄 보증금을 어떻게 마련할 계획이냐’는 질문(복수응답)에 임대인의 19.8%가 ‘파산 신청’이라고 답했으며, 임대인 10명 중 3명만 역전세를 감당할 여유 자금이 있다고 답한 것으로 나타났다.
이에 정부에서도 역전세난을 우려해 전세보증금 반환 대출에 대한 규제완화 방안을 검토하고 있다, 그러나 그 대상 범위와 조건 등을 놓고 고심을 거듭하고 있다. 금융당국 입장에서는 역전세 우려 속에 세입자 보호라는 큰 틀은 유지하면서도 집주인의 도덕적 해이 등 부작용을 우려하기 때문이다.
그러나 도덕적 해이나 부작용 우려 등으로 필요한 대책이 제때 강구되지 않는다면 더 심각한 문제가 발생할 수 있다. 역전세난의 심화는 임차인의 피해, 깡통전세 발생, 미분양 증가, 주택시장 위축, 건설경기 악화 등의 악순환을 초래하는 원인이 될 수 있기 때문이다.
따라서 임대인에 대한 단순 대출규제 완화뿐만 아니라 장기저리 대출 등 역전세를 완화할 수 있는 필요한 정책을 조속히 강구하여 시행할 필요가 있다.
임대인의 전세보증금 반환 자금의 부족은 임대인의 부채 증가 및 순자산축소, 임차인의 보증금 손실 가능성 증대 등으로 이어질 수 있다. 그렇지만 임대인의 전세보증금 반환을 위한 대출이 임대인의 기존 전세보증금 상환에 사용되면 이러한 문제는 어느 정도 해소된다.
이와 더불어 기존 전세입자와 재계약을 하거나 신규 전세계약을 하는 경우, 적정 전세가격에 대한 기준을 정하고, 임대인이 전세반환보증보험에 의무적으로 가입하면, 역전세 차액에 대하여는 DSR 등의 규제에 인센티브를 부여하고, 원리금 상환 내지 장기거치식의 장기저리 대출로 전환해주는 방법도 검토해볼 필요가 있다. 이 방법은 특히 고점에서 전세 갭투자를 한 임대인에게도 출구를 마련해주는 방법이 될 수 있다.
다만 근본적으로 역전세난의 직접 원인은 전세가격 하락이고, 전세가격 하락의 주된 요인은 특정 시점의 분양 증가이다. 따라서 전세수급의 관점에서 지역별, 시차별로 분양 물량을 조정하는 등의 방법도 고려해야 한다.
역전세 문제는 결국 전세가격이 회복되고, 주택가격이 회복되면 해결할 수 있는 문제라고 하는데는 이견이 있을 수 없다. 따라서 주택시장 및 주택거래의 활성화를 위한 부동산시장 친화적 정책을 추진하고 이에 저해될 수 있는 거래상의 규제도 대폭 완화 내지 폐지하여야 한다.
그러나 정부에서는 침체된 주택시장의 회복을 위해 각종 규제완화, 임차인의 피해를 막기 위한 주택임대차보호법을 비롯한 공인중개사법 등 관련 법을 개정하고 있지만, 역전세의 부정적 효과와 심각성에 대한 인식은 아직 크지 않은 것 같다. 정치권도 비슷한 입장인 것 같다. 이는 역전세 문제에 대한 대책을 혹여 임차인 보다는 임대인을 우선하여 혜택을 부여하는 문제로 생각하기 때문이 아닌가 싶다.
역전세 심화가 주택시장 및 부동산시장에 미칠 부정적 파급효과가 클 것으로 예상된다면, 역전세 문제를 절대 안일하게 생각해서는 안된다.
역전세에 대한 해법을 임대인에 대한 혜택 부여, 도덕적 해이, 임차인 보호 우선주의에 대한 후퇴 우려 등의 편향적 사고는 금물이다. 다시 한번 역전세난의 심각성을 인식하고 적극적 대책을 마련하여 신속하게 시행할 필요가 있음을 강조한다.
김학환 / 숭실사이버대학교 부동산학과 교수
