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김 향 훈
변호사(종합법률사무소 센트로)
Q : 재건축조합입니다. 매도청구소송을 제기하여 소송도중 감정평가가 이루어졌고 그에 따라 청구취지를 변경하려 합니다. 감정평가금액을 그대로 매매대금으로 정하여 청구취지 변경을 하면 되는지요?
1. 매도청구권의 성질(형성권)
매도청구권은 조합이 미동의자에 대하여 소유부동산을 매도하라고 청구하는 것인데 행사의 의사표시가 상대방에게 도달하면 곧바로 목적물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립됩니다.
이렇듯 상대방의 승낙을 기다리지 않고 곧바로 법률관계가 형성된다는 점에서 이를 형성권이라고 합니다.
2. 매매계약 체결시점
매매계약이 체결되는 시점은 매도청구의 의사표시가 담긴 소장 부본이 상대방에게 도달하는 때입니다. 그런데 이는 사전에 최고서를 발송하여 2개월의 회답기간이 지난 경우에 한한 것이고, 만일 소장에 최고서를 첨부하여 제출하는 경우에는 소장 부본과 최고서가 상대방에게 송달된 때로부터 2개월의 회답기간이 지난 ‘다음날’에 매매계약이 체결된 것으로 의제됩니다(대법원 2010.7.15. 선고 2009다63380 판결).
3. 최초의 청구취지
소장제출로 매도청구를 할 경우 아직은 매매대금을 알 수 없으므로 청구취지에 시가를 구체적으로 표시할 필요는 없습니다. 그러므로 “피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 이 사건 소장 부본 송달일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하고, 위 부동산을 명도하라”는 식으로 매매대금을 특정하지 않고 단순이행을 구하게 됩니다.
4. 감정평가 이후 청구취지 변경
소송이 진행되는 도중에 감정평가가 이루어지게 되는데 감정평가의 기준일은 위 제2항에서 언급한 매매계약 체결시점이 됩니다. 매도청구에서의 감정평가는 시가(市價)평가가 원칙이지만 실제로 감정평가서에 기재되는 금액은 일반인이 거래시장에서 느끼는 시세보다는 약간 낮은 금액인 경우가 대부분입니다.
그런 이유로 과거 조합에서는 감정평가 결과에 대하여 별다른 문제의식 없이 이를 그대로 원용하여 청구취지 변경을 하여 왔습니다.
즉 “피고는 원고로부터 금 2억5천만원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2012년 1월 10일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하고, 위 부동산을 명도하라”라는 식으로 변경하는 것이 보통입니다.
5. 감정평가 액수의 타당성 검토 필요
청구취지 변경 후 변론종결이 되고 판결이 선고될 즈음에서야 조합측에서 감정평가금액이 상당히 높은 금액이라는 것을 깨닫는 수가 있습니다. 그러나 이 때에는 변론재개신청을 하더라도 특별한 사유가 없는 한 거의 받아들여지지 않습니다. 그러므로 조합에서는 반드시 해당 감정평가금액이 적정한 것인지 검토해본 후에 청구취지 변경을 해야 할 것입니다.
만일 조합이 아무런 생각 없이 청구취지 변경을 한 경우, 피고인 조합원은 재빨리 ‘청구인락’을 함으로써 해당 금액으로 매매를 확정짓고 재판을 종결시킬 수 있습니다.
6. 위 조합은 항소심에서 감정평가금액을 다툴 수 없다.
위와 같은 경우에는 조합이 항소하더라도 항소심에서 “감정평가금액이 지나치게 높으므로 낮추어야 한다”는 주장을 할 수 없습니다.
왜냐하면 이미 제1심에서 해당 감정평가금액을 원용하여 조합이 청구취지변경을 하였고 그대로 판결이 선고되어 조합이 전부승소했기 때문입니다. 전부승소한 자는 항소할 이익이 없으므로 항소심에서 조합의 항소는 부적법 각하됩니다.
〈문의 02-532-6327~8〉
