인근 아파트 평당 1억원 시세
친환경 주거 쾌적성 갖춰 장점
3종 일반주거지역으로 용도 상향
[하우징헤럴드=최진 기자] 서울 강남구 개포동 구마을이 지난 28일 서울시 모아타운 신청서를 제출하면서 주거환경 개선을 위한 출사표를 던졌다. 80%에 이르는 노후도와 60%에 이르는 반지하 주택비율, 그리고 매일 반복되는 주차난 등을 극복하기 위해 주민들의 개발의지도 매우 높은 상황이다.
박민수 개포 구마을 모아타운 추진준비위원장은 강남의 마지막 금싸라기 땅으로 불리는 개포 구마을에 700가구 규모의 프리미엄 주거단지를 선보여 입지의 압도적인 가치를 정상화하겠다고 말했다.
▲개포 구마을 정비사업을 모아타운으로 선택한 이유가 있나
=우리 구역은 지난달 28일 강남구청에 모아타운 신청서를 접수하면서 본격적인 사업추진이 이뤄질 예정이다. 우리 구마을은 80%에 육박하는 노후도를 기록할 정도로 주거환경이 상당히 열악하다.
반지하 비율은 60%에 이르며 주민들은 주차장 부족으로 매일 출퇴근 시간마다 극심한 스트레스를 받고 있다. 개포동 황금입지라는 말이 무색할 정도로 구마을 주거환경은 아쉬움이 가득한 공간일 수밖에 없었다.
그래서 지난 2021년부터 주거환경 개선을 위한 사업노선을 물색하기 시작했고 구역면적과 정책 요건을 따져보니 모아타운이 가장 적합한 사업형태라는 결정을 내리게 됐다.
최근 서울시 곳곳에서 추진되는 신속통합기획 재개발의 경우 노후도 이외에 접도율이나 호수밀도 등 나머지 요건이 맞지 않아 추진할 수 없었다.
우리는 구역면적이 1만평 정도라 3개의 모아주택을 추진하고 이들 사업 간 유기적인 정비계획을 통해 모아타운으로 추진되는 것이 가장 합리적이고 사업성을 높이는 방향이라고 결론을 내리게 됐다.
▲개포동 마지막 정비사업장으로 꼽히는데, 사업 프리미엄은 무엇인가
=우리 구역은 수인분당선 구룡역과 인접한 역세권 구역으로 남쪽으로 양재대로·언주로 등과 인접해 교통환경이 우수하다는 평가를 받는다. 또 달터 근린공원과 개포공원을 접하고 있으면서 양재천도 가까워 쾌적한 주거환경이 기대되는 곳이다.
아울러 구역 남동쪽 개포도서관을 비롯해 인근 개일초, 구룡중, 개포중·고, 경기여고 등이 위치해 교육환경도 우수하다.
인근에는 평당 1억원 시세를 기록했던 2천가구 규모의 래미안블레스티지와 6,700가구 규모의 디에이치퍼스티어아이파크 등 신축단지들이 위치해, 대규모 신축주거지에 따른 각종 생활편의 시설들이 기대되고 있다. 대한민국 대표 주거지로 꼽히는 강남 프리미엄과 더불어 친환경 주거쾌적성·교육·신흥 주거타운까지 품은 것이 개포 구마을의 프리미엄이다.
▲구마을 모아타운의 사업비전은 무엇인가
=서울시 모아타운은 일반적인 재개발·재건축과 달리 시로부터 상당한 인센티브를 얻을 수 있다. 우선 사업성을 높이기 위한 용적률 완화나 층수 규제를 풀어내는 것에 강점이 있다.
우리 구마을은 상당부분 제2종 일반주거지역이라서 사업조건이 불리하지만, 모아타운을 추진할 경우 최대 3종 일반주거지역으로 용도지역을 상향 할 수 있고 층수 규제를 걷어낼 수 있다.
이는 대규모 정비사업을 통해 도약하는 강남 개포동에 일반분양 아파트를 다수 공급할 수 있다는 뜻이다. 고비용의 프리미엄 주택분양을 통해 높은 수익성이 기대되는 바, 이를 통해 주민들의 새집 마련을 위한 분담금을 낮출 수 있어 사업성이 매우 우수하다고 평가된다.
모아타운을 통해 강남 프리미엄 입지의 가치를 재도약시켜 미래가치 극대화를 이뤄내는 것이 개포 구마을 모아타운의 비전이라고 할 수 있다.
▲모아타운 정비사업에 대한 정책 제언을 한다면
=한 지역에서 각각의 의사결정 기구를 갖춘 여러 모아주택 구역이 함께 사업을 추진하다 보니, 의견조율이 어려운 상황이 우려된다. 다양한 기부채납 및 부대복리시설에 대한 선호도가 다르고, 또 사업추진 속도도 다를 수밖에 없기 때문에 향후 이러한 원인에 따른 주민갈등, 사업지연이 우려된다.
이를 해결하기 위해서는 각 모아주택 대표들이 각종 현안에 대해 논의할 수 있는 통합된 의결기구 및 체계가 필요하다. 또 의결기구에서 결정된 사항이 구속력을 가질 수 있도록 제도도 보완해야 한다.
이러한 제도보완 장치는 현행법상 근거가 부족하기 때문에 이에 따른 법리적 보완까지 필요하다. 각 모아주택들이 협력과 상생을 통해 모아타운 사업을 완성할 수 있도록 정책설계의 세밀한 보완이 요구된다.
