[하우징헤럴드] 정부는 지난해 8.16 부동산 대책과 금년 1.3 대책을 통해 과거 정책 실패에 따른 대안으로 5년 내 270만호(서울 50만호) 공급을 굳게 약속했다.
이어 서울시도 신속통합기획 및 모아타운과 역세권 개발을 포함한 노후 주거지 도시재생을 통한 공급 확대에 매진하고 있다.
하지만 현장과 현실 상황은 녹록치 않다. 재건축초과이익환수 및 분양가 규제, 각종 대출 규제 등 잔존 규제가 여전히 많으며, 게다가 공사비까지 대폭 상승했다.
또한 서울의 경우 시공자 선정시기마저 조례 및 세부 기준에 대한 늑장행정으로 실제 시행이 지연되다보니 주거환경 개선 및 공급확대 정책들이 목표대로 성과를 낼 수 있을까 벌써부터 걱정이 앞선다.
그럼 현 시점에서 무엇이 문제일까? 서울시는 투명성 및 기간단축을 목표로 모든 도시정비사업을 공공지원 대상으로 정하여, 2010년 9월 시공자 선정시기를 ‘조합설립인가 이후’에서 ‘사업시행계획인가 이후’로 늦췄다.
그러나 공공지원 부진에 따른 초기사업비 조달 등 각종 문제가 커지자 금년 7월 1일 서울시 도정조례 제77조를 개정해 시공자 선정시기를 앞당기는 새 제도 시행에 들어갔다.
하지만 아직도 현장에서 적용할 수 있는 공공지원 시공자 선정기준이 없어 90여 곳의 정비사업장들이 시공자 선정을 못하고 대기 중이니 공급정책에도 차질이 빚어질 것이라는 우려가 크다.
물론, 서울시 입장도 충분히 이해는 간다. 건축심의를 거쳐 사업인가 이후 상세한 실시계획 도면과 세부내역 입찰로 선정하는 시공자마저도 다양한 이유로 인한 공사비 상승이 발생해 사회적인 이슈로 등장했기 때문이다.
이런 상황에서 시공자 선정시기마저 앞당길 경우 이에 따른 시행 과정에서의 문제 발생 가능성 우려, 해법으로 제시된 설계ㆍ시공 턴키방식의 문제점 및 시공자 과반수 찬성 동의율 문제, 입찰기간 및 내역범위 등 예민한 부분까지 결정하기 위해 서울시가 각고의 노력을 쏟고 있다는 점은 인정된다.
그렇다 하더라도 지난 10여년 간 공공지원제도의 한계를 충분히 경험한 이상 서울시도 조속히 소정의 절차를 거쳐 시공자선정시기 시행기준을 공포해야 할 것이다.
전국에서도 유일하게 시공자를 사업시행인가 이후에 선정하도록 강제했지만 그간 정비사업 현장에서는 초기자금, 대안설계, 설계변경, 사업비 증가 등 분쟁 상황만 속출했지 그에 따른 잇점이 있느냐라는 물음에는 ‘글쎄’라는 답변이 나올 수밖에 없다.
실제로 지난 6월 언론에 보도됐던 대략적인 시공자선정시기 기준안을 보면 설계ㆍ시공 턴키방식, 내역입찰, 기본설계, 대안설계 기준, PCM자문, 주민동의율, 요구성능 제시 및 검증기관 보완 등의 일부 내용들이 발표되었다.
완전하지는 않지만 그래도 많은 심려 끝에 완성된 선정 기준으로 사료되니 더 이상의 고시 지연은 주택공급 확대 정책과 자유시장을 왜곡하는 결과로 이어질 것이라는 점을 인지하기 바란다.
특히, 도시 및 주거환경정비법 상 설계자는 추진위와 조합설립 초기에 선정되므로 정비계획에서 결정된 규모와 공공시설 및 각종 법령 기준이 완비된 상태로써 추진 주체와 설계자가 합심해 사전에 각각 기준 모델을 만들면 될 것이다.
그리고 건축심의나 사업시행계획 인가 전 단계라도 대상지의 설계모델을 통해 조합의 요구성능이 충족되는 공사비 총괄표 등을 작성하여 입찰하는 경우라면 사전에 큰 걱정은 하지 않아도 될 것으로 사료된다.
배는 이미 항구를 떠난 상태인데, 상세한 여행 항로가 없다면 어찌 되겠는가. 서울시 공공지원 시공자 선정기준이 2010년 9월 제정되어 시행기간이 이미 10년이 넘었고, 2차례 개정을 거치면서 행정과 현장은 그간 많은 문제점과 실패를 경험했고 대처해 왔다.
당장 동 기준안이 완성되어 행정예고를 한다 해도 그에 따른 각계의 상충된 의견들이 봇물을 이룰 것이고, 이를 조율한 기준안이 공포되기까지는 아직도 많은 시간이 필요할 것으로 생각되니 연내 시공자 선정을 목표로 한 조합들의 딱한 사정을 시 관계자들께서는 공감해주시기를 바라는 마음이다.
이석주 이사 / 한국도시계획가협회
