도시정비법 제76조 제1항 제6호에서는 관리처분계획의 수립기준으로 ‘1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급’한다고 규정하고 있고, 같은 항 제7호 각 목 외의 부분에서는 “제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다”고 규정하고 있다.
①도시정비법 제76조제1항제7호 나목1) 본문에서는 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다고 규정하고 있고, ②같은 호 마목 본문에서는 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택 수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다고 규정하고 있는 한편, ③같은 호 라목 본문에서는 종전자산가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다고 규정하고 있다.
Q. 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자가 2주택을 소유한 경우, 그 중 1주택에 대해서는 도시정비법 제76조제1항제7호나목1) 본문을 적용하고, 나머지 1주택에 대해서는 같은 호 라목을 적용하여 주택을 각각 공급할 수 있을까?
A. 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자가 2주택을 소유한 경우, 그 중 1주택에 대해서는 도시정비법 제76조제1항제7호나목1) 본문을 적용하고, 나머지 1주택에 대해서는 같은 호 라목을 적용하여 주택을 각각 공급할 수 없다.
먼저 도시정비법 제76조제1항제7호나목부터 마목까지는 같은 항 제6호에도 불구하고 ‘토지등소유자 1세대’에 2주택 이상을 공급할 수 있는 기준을 정한 규정으로서, 재개발주택에 대한 투기수요를 차단하여 국민의 주거 안정을 확보하기 위해 1세대 1주택 공급원칙을 규정하고 있는 같은 항 제6호에 대한 예외 규정에 해당한다. 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 그 원칙에 대한 예외 규정을 두는 경우 이러한 예외 규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 아니 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다.
그런데 도시정비법 제76조제1항제6호에서는 ‘하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 1세대’를 기준으로 1주택을 공급한다는 원칙을 규정하고 있는바, 이에 대한 예외 규정인 같은 항 제7호나목부터 마목까지의 규정도 ‘하나 이상의 주택을 소유한 1세대’를 기준으로 공급기준을 적용하도록 해석해야 할 것이다.
그러므로 도시정비법 제76조제1항제7호 각 목 외의 부분에서 “제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다”는 의미는 ‘하나 이상의 주택을 소유한 1세대’의 전체 주택을 대상으로 같은 항 제7호 각 목 중 어느 하나에 해당되는 규정을 적용하여 주택을 공급할 수 있다는 의미로 해석해야지, 1세대가 소유한 전체 주택을 임의로 구분하여 각각의 주택에 대해 같은 항 제7호나목부터 마목까지 중 서로 다른 목을 적용해 주택을 공급할 수 있다고 해석할 수는 없다.
또한 도시정비법 제76조제1항제7호나목1) 본문은 같은 항 제6호에 따른 1세대 1주택 공급원칙에도 불구하고, ‘1세대가 소유한 주택 수만큼 주택을 공급’할 수 있는 기준으로서, 해당 규정은 1주택만 소유하고 있는 1세대에 대해서는 적용될 여지가 없다.
같은 항 제7호라목은 이처럼 같은 호 나목1) 본문을 적용받을 수 없는 1주택자에게 종전자산가격 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있는 예외를 둔 것이지, 다주택자에게 추가로 적용함으로써 그 소유한 주택 수보다 더 많은 주택을 추가적으로 공급할 수 있도록 하기 위해 둔 규정은 아니다.
이 사안과 같은 2주택자의 각각의 주택에 대해 도시정비법 제76조제1항제7호나목1) 본문과 같은 호 라목을 각각 적용하여 총 3주택을 공급할 수 있다고 보는 것은 해당 규정의 취지 및 체계에 비추어 볼 때 타당하지 않다고 할 것이다.
그리고 구 도시정비법(2011.9.16. 시행된 것) 제48조제2항제6호 본문에서는 1세대 1주택 공급원칙을 정하면서, 같은 호 단서 및 각 목에서는 일정 요건에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다고 하여 다주택자에 대한 예외사유(도시정비법 제76조제1항제7호나목1)부터 3)까지에 해당)를 규정하고 있었고, 1주택자에 대한 예외사유는 규정하고 있지 않았다.
그런데 주택의 면적을 고려하지 않고 모든 조합원들에게 일률적으로 1주택만을 공급받을 수 있도록 제한하는 것은 개발이익의 정당한 분배라는 측면에서 타당하지 않으므로 분양단계에서 종전 자산의 가액 또는 면적을 고려하여 일정한 범위와 제한 내에서 1주택을 추가로 분양받을 수 있도록 하기 위하여 2012년 2월 1일 법률 제11293호로 도시정비법을 일부개정하면서 종전자산가격 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 1주택인 경우에도 2주택까지 공급할 수 있는 예외규정(도시정비법 제76조제1항제7호라목에 해당함)을 신설했다.
이러한 도시정비법의 입법연혁에 비추어 볼 때에도 다주택자가 소유한 주택에 대해 소유한 주택 수만큼 주택을 공급할 수 있는 규정(도시정비법 제1항제7호나목1) 본문)과 종전자산가격 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택까지 공급할 수 있는 규정(같은 호 라목)을 각각 적용할 수는 없다고 보아야 할 것이다.
