Q. 겸용주택(상가 포함 주택)를 양도하는 경우 비과세 적용 방법은?
A.첫째, 겸용주택의 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용할 때 실제 거래가액이 12억 이하인 경우 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.
다만 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다. 그러나 2022년부터 고가 겸용주택(실지 거래가액이 12억원을 초과)을 양도하는 경우에는 주택 연면적이 주택 외 부분 연면적 보다 큰 경우에도 주택만 주택으로 보고 양도차익 및 장기보유특별공제액을 계산하도록 세법이 개정됐다.
따라서 1세대 1주택 고가 겸용주택의 경우 주택 외 부분도 주택으로 간주되어 최대 80% 장기보유특별공제율을 적용하는 것을 배제하고 일반 부동산의 장기보유특별공제율 연 12%, 보유기간 15년 이상인 경우 최대 30% 공제율을 적용한다.
예를 들어 1층이 상가이고 2~3층이 주택으로 양도가액 15억원, 취득가액이 10억원, 취득 및 보유기간이 10년 이상인 경우를 보면, 개정 전에는 전체를 주택으로 보아 양도차익 12억 초과하는 부분만 과세되고 장기보유특별공제율도 80%를 적용했으나, 2022년부터는 양도가액 15억원을 상가 및 주택으로 안분해 주택은 비과세하고 상가부분은 전부 과세하고 장기보유특별공제율도 최대 30%만 적용한다.
둘째, 주택과 부수토지의 계산에 있어서도 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 부분만 주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.
이 경우 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택 부분의 연면적이 전체 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 이 면적에서 주택 정착면적의 일정한 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 면적은 주택의 부속토지로 보지 않는다. 여기에서 2022년부터 배율 적용시 수도권 주거· 상업·공업지역은 5배에서 3배로 범위가 축소 조정됐다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
