[하우징헤럴드] 2021년 8월부터 오르기 시작한 기준금리는 10번이나 급상승하더니 지난 1월 마지막 인상 후 지금까지 3.5%를 유지하고 있다. 그러나 미국은 지난 7월 0.25%를 인상해 5.5%로 우리나라와 2% 금리차로 벌어졌다.
기준금리가 올라가면 시중금리가 올라가 고금리로 인한 부동산시장 거래 위축은 가격하락으로 이어진다. 뿐만 아니라 고금리에 건설사들의 이자 부담은 증가하는 반면 은행들은 대출을 중단하거나 축소시켜 인허가 물량축소는 물론 착공건수 마저 줄어든다.
국토교통부 자료를 인용하면 금년도 주택 인허가 건수는 전체주택 대상으로 6월 누계 기준 18만9,213호로, 전년 동기 25만9,759호 대비 27.2% 감소했다. 지역별로는 수도권은 7만2,297호로 전년 동기 대비 24.8% 감소했고 지방은 11만6,916호로 전년 동기 대비 28.5% 감소했다. 특히, 서울은 6월 994건으로 전년 동월 3,473건 보다 71.4%나 감소했다.
더 큰 문제는 고금리로 PF이자 연체는 물론 PF자체가 동결되어 인허가를 받고도 착공을 하지 못한다는 것이다. 그래서 착공건수는 인허가 건수보다 더 많이 감소했다. 6월 누계 기준 전국 주택 착공은 9만2,490호로 전년 동기 18만8,449호 대비 50.9%나 감소했다.
지역별로 살펴보면 수도권 주택은 4만8,506호로 전년 동기 대비 51.9% 감소했고, 지방은 4만3,984호로 전년 동기 대비 49.8% 감소했다. 서울의 경우 6월 1,912건으로 전년 동월 7,312건보다 73.9% 감소했으며, 1~6월 누계 8,639건으로 전년 2만5,164건 대비 65.7% 감소했다. 착공건수가 줄어들었다는 말은 준공시점에 주택 부족 현상이 나타날 수 있다는 반증이다.
여기에 최근 주택수요자는 증가하고 있다. 인구는 감소하고 있는데 가구는 증가하고 있기 때문이다. 우리나라 인구는 2020년부터 본격적으로 감소하고 있는데 지난해 생산인구 증가는 평균 0.78명 태어났다. 둘이서 결혼을 했는데 자녀는 1명도 채 안 낳는다는 말이다.
인구가 줄어드는데 왜 주택이 부족할까? 그것은 인구수보다 가구수 증가 추이가 늘어나기 때문이다. 또, 주택보급률 산정이 건축법상 단독주택으로 분류되어 있는 다가구주택이 거주가구수 만큼 주택수로 산정되는 점도 문제다. 이렇게 산정해도 서울의 경우 100%도 채 안 된다는 점은 대도시 중심으로 주택공급이 부족하다는 것을 알 수 있다.
정부도 주택공급이 부족하다는 것을 인식하고 지난해 8월 16일 주택 270만호 공급 약속을 발표했으며, 금년 2월 7일에는 윤석열 대통령의 후보시절 공약으로 내놓았던 1기 신도시를 위한 특별법 즉, ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이라는 이름으로 약속을 이행하고자 발표했다.
문제는 270만호 주택공급을 발표한 이후 정부는 이를 점검하지 못하고 있으며, 1기 신도시 특별법을 만들어 주거환경을 개선하고 주택공급을 늘리겠다는 계획도 여야 합의가 되지 않아 차질을 빚고 있다.
이런 상황에서 중국의 부동산 회사인 비구이위안 디폴트 가능성 여부가 점점 커지고 있으며 중국경제의 위험성은 우리 경제에 큰 충격으로 다가오고 있다. 더욱이 러시아와 우크라이나 전쟁이 장기화 되면서 유가는 지속적으로 상승하고 있으며 이러한 영향들로 우리나라의 무역 역조현상은 당분간 지속될 가능성이 커지고 있다.
경제가 어려워지면 금리 변동에 관계 없이 사람들은 주택구매를 하지 않는다. 한마디로 먹고살기 어려운 상황에서 주택은 뒷전이 되기 때문이다. 주택경기가 어려워지고 고금리가 지속되면 주택공급은 당연히 줄어든다. 주택공급이 줄어든다는 것은 결국 경기가 좋아지거나 부동산시장이 살아날 때 주택공급이 부족할 수 있다는 말이다.
따라서 주택공급이 줄어드는 것이 확실할 때 정부는 사전적 대책으로 최소한의 PF 사업지원과 함께 1기 신도시특별법 등 주택공급에 차질이 없도록 정책적으로 추진되어야 할 것이다.
아직까지 여야 합의도 하지 못하고 있는 재건축조과이익환수제 개정안과 2년거주 조건 폐지를 담은 주택법 개정안도 하루빨리 합의해 국민을 위한 국회가 되어 주기를 바란다. 법은 누구를 위한 법이 아니라 국가와 국민을 위하고 사회를 안정시킬 수 있는 법이어야 한다. 주택정책도 마찬가지이다.
권대중 / 서강대학교 부동산학과 교수, (사)한국부동산융복합학회 회장
