공원·도로 신설 비용 늘었는데
용적률 한도에 인센티브 못받아
기부채납 혜택 반드시 늘릴 것 

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 지난해 12월 창단한 부산시 재개발정비사업조합협회(회장 김성철)가 이달 중 부산광역시에 재개발사업 활성화 청원서를 제출하며 본격 공식활동에 나선다.

청원서에는 ‘부산시 2030 도시 및 주거환경정비 기본계획’과 ‘정비사업 사업타당성 검토 가이드라인 세부기준’ 시행으로 발생한 구체적인 재개발 사업 피해 내용이 담긴다. 협회는 소속 추진위ㆍ조합으로부터 수집한 의견서를 취합ㆍ정리해 부산시에 전달할 예정이다. 

김성철 회장은 “기본계획과 사업타당성 검토 가이드라인이 동시에 적용되다보니 그에 따라 발생한 용적률 축소 등 각 구역들의 피해 사례가 속속 접수되고 있다”면서 “피해 사례를 모아 협회 차원에서 시에 반대의견을 제출하고, 강력히 규제완화를 요청할 예정”이라고 말했다. 

▲최근 부산시 재개발 부문에 어떤 문제가 발생하고 있나.

=정부의 재건축ㆍ재개발 활성화 방침과 달리 부산시는 오히려 규제들을 추가해 많은 현장들이 어려움을 겪고 있다. 시가 추진 중인 ‘부산시 2030 도시 및 주거환경정비기본계획’과 ‘정비사업 사전타당성검토 가이드라인 세부기준’의 동시 적용 피해 사례가 대표적이다.

이 피해 사례 배경에는 2020년 1월 1일 이후부터 사업을 추진하는 정비구역들의 경우 ‘부산시 2030 도시 및 주거환경정비 기본계획’을 따라야 하고, 아울러 올해 2월 시가 발표한 ‘정비사업 사전타당성 검토 가이드라인 세부기준’도 따라야 한다는 사실이 자리잡고 있다. 

사전타당성 검토 가이드라인에서는 도로ㆍ공원 등 공공시설을 대폭 확대설치하라고 요구하고 있는데, 기본계획에서 이에 상응한 용적률 인센티브 확대를 막아놔 사업성 하락 우려가 커지고 있다. 이 정책들 때문에 사업개시를 포기한 현장까지 나왔다. 

부산시 내 한 추진준비위원회가 기존 건축계획에 사전타당성 검토 가이드라인 세부기준을 적용, 공원 및 도로 등을 대폭 신설해 비용이 증가했는데, 기본계획 상한 때문에 용적률 상향이 불가능해 사업을 포기했다는 것이다. 

▲시에 제출할 청원서의 주요 내용은 뭔가.

=첫 번째로, ‘기준용적률 완화’다. 부산시는 2030 기본계획에서 기존보다 하향시킨 기준용적률을 발표했다. 이는 정비사업의 핵심요소인 사업성을 감소시켜 사업을 가로막는 요인으로 작용한다. 이는 장기적으로 도시 전체의 개발을 감소시켜 낡은 도시로 변모하게 되는 원인이 되기도 할 것이다.

두 번째로, ‘공공시설부지 제공에 따른 용적률 인센티브 최대한도 완화’다. 이전에 시행됐던 2020 기본계획에서는 공공시설 기부채납에 따른 용적률 인센티브에 한도가 없었다. 이 때문에 공공시설 기부채납을 하면 그만큼 용적률이 상향돼 보충되니 사업성 손실을 면할 수 있었다. 

그러나, 이번 2030 기본계획에는 ‘용적률 인센티브 최대한도’가 정해져 있어 공공시설을 설치하면 할수록 재개발구역의 손해가 불가피해진다. 그럼에도 불구하고 ‘사전타당성 검토 가이드라인 세부기준’에 따라 정비기반시설 요구사항까지 반영해야 하므로 사업성 측면에서 큰 비용을 부담해야 한다.

이 같은 문제 때문에 협회에서는 위 두 가지 사항에 대한 규제완화 청원서를 제출해 재개발구역들의 사업성 손실을 최소화 할 수 있도록 할 예정이다. 

▲부산 주택시장 분위기는 어떤가.

=실수요자 및 투자자 대부분이 주택시장 진입을 주저하고 있어 전반적으로 위축돼 있는 상황이다. 이 같은 시장 상황은 원자재 가격 상승으로 인한 급격한 공사비 인상, 부동산 PF 부실, 금리인상 등 복합적인 요인들이 작용해 발생했다는 점에서 완전한 회복까지는 상당 시간이 걸릴 것으로 보인다.

다만, 2021년도 하반기부터 현재까지 주택공급량이 확연히 감소한 것으로 볼 때 향후 금리가 완화되는 시점이 오면 부동산 경기가 다시 활황 분위기로 진입할 것이라 전망한다.

▲부산 주택시장 활성화 해결방안은 뭔가.

=일할 수 있는 젊은 인구의 유입을 활성화시켜, 실수요층을 탄탄하게 만드는 것이 가장 중요하다. 고용 기회가 많은 지역일수록 경제적 안정을 이루고 정착하는 인구가 많아져 결국 주택 매매와 임대 수요 상승으로 주택시장이 활성화 된다.

부산시는 현재 2030 부산세계박람회 유치 및 북항 재개발사업 등 거대 사업들이 진행되고 있다. 이 사업들이 원활하게 진행된다면, 산업 활성화로 인한 일자리 창출로 인구 유입에도 긍정적인 영향을 줘 부산광역시 주택시장 활성화에도 크게 기여할 것이다.