[하우징헤럴드] B는 A재개발조합의 사업구역 내 토지 및 건물의 소유자로서 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 됐다.
A조합은 관할 인가청으로부터 관리처분계획인가를 받은 후 갑에 대해 현금청산절차를 거쳐 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청했다.
해당 지방토지수용위원회는 B 소유의 토지를 수용하고 지장물로 분류된 이 사건 건물을 이전하게 하는 내용으로 수용재결을 했다.
그 후 A조합은 수용개시일에 B를 피공탁자로 하여 위 수용재결에 따른 손실보상금(건물에 관한 지장물 보상액 포함)을 공탁했다.
그러나 B는 위 공탁 이후에도 A조합에게 그 소유 토지 및 건물을 인도하지 않았고, 이에 대해 A조합은 수용개시일 이후 B 소유의 토지 및 건물의 소유권이 조합에게 이전되었음을 이유로 B를 상대로 건물 차임 상당의 손해배상을 청구하고 있다. A조합의 청구는 적법한가?
위 사례에서 A조합은 종전 B 소유의 토지 및 건물의 소유권을 수용재결을 통해 취득했음을 전제로, B를 상대로 건물 차임상당의 손해배상을 청구하고 있는바, 먼저 A조합이 수용재결을 통해 종전 B 소유의 토지 및 건물의 소유권을 취득했는지가 문제된다고 할 것이다.
도시정비법 제65조 제1항에 따라 준용되는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)’ 제43조는 “토지소유자 및 관계인과 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 아니하는 자로서 수용하거나 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다”라고 규정하고 있다.
한편 정비사업의 시행자가 사업시행에 방해가 되는 지장물에 관하여 토지보상법 제75조 제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라 물건의 가격으로 보상한 경우, 사업시행자가 당해 물건을 취득하는 위 단서 제3호와 달리 수용의 절차를 거치지 아니한 이상 사업시행자가 그 보상만으로 당해 물건의 소유권까지 취득한다고 보기는 어렵다 할 것이다.
그러나 지장물의 소유자가 토지보상법 시행규칙 제33조 제4항 단서에 따라 스스로의 비용으로 철거하겠다고 하는 등 특별한 사정이 없는 한 사업시행자는 자신의 비용으로 이를 제거할 수 있고, 지장물의 소유자는 사업시행자의 지장물 제거와 그 과정에서 발생하는 물건의 가치 상실을 수인해야 할 지위에 있으므로,
사업시행자가 지장물에 관하여 토지보상법 제75조 제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라 지장물의 가격으로 보상한 경우 특별한 사정이 없는 한 지장물의 소유자는 사업시행자에게 지장물을 인도할 의무가 있다.
위 사례에서 B 소유의 소유의 건물은 지장물 보상대상으로 분류되어 이전할 대상이 되었을 뿐 사업시행자가 해당 물건을 취득하는 수용재결이 내려지지 않았으므로, 위 건물의 소유권은 여전히 B에게 있다고 할 것이고, 따라서 A조합의 건물 소유권 취득을 전제로한 건물 차임 상당의 손해배상청구는 받아들여지지 않는다고 할 것이다.
한편 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없으므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 건물의 소유를 위해 그 부지를 점유한다고 볼 수 있다.
따라서 타인 소유의 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로써 건물 부지가 된 토지를 점유하고 있는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인해 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고, 이로 인해 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 할 것이다.
앞서 본 바와 같이 A조합은 B에게 건물에 대한 지장물 가격을 보상했고, 그 토지에 대해서는 적법한 수용재결이 있었던바, B는 수용개시일 이후 건물의 소유를 위하여 그 대지인 토지를 권원 없이 점유하고 있었다고 할 것이다.
그리고 A조합의 손실보상 이후에는 지장물인 그 소유 건물을 A조합에게 인도할 의무 또한 있다고 할 것인바, 손실보상이 완료된 다음날부터 B의 점유가 종료된 것으로 볼 수 있는 날까지의 토지 임료에 대해서는 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것이다. 결국 A조합의 위 손해배상청구는 건물 차임이 아닌 토지 임료에 한하여 적법하다 할 것이다.
진상욱 대표변호사 / 법무법인 인본
