Q. 상속 받은 재산을 양도하는 경우에 취득가액은 어떻게 산정하나? 만약에 상속시에 기준시가로 결정된 경우에도 소급 감정이 가능한가?
A. 자산을 양도하는 경우 취득가액은 소득세법에서 실거래가액으로 하고, 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액을 취득가액으로 적용하도록 하고 있다.
소득세법 시행령에는 상속 또는 증여 받은 자산의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상증세법의 제60조부터 제66조까지 평가한 가액을 취득당시의 실거래가액으로 보도록 되어 있다.
상증세법에서 상속개시일 현재의 시가에 따르도록 하고 있으며, 시가는 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 있다. 수용가격·공매가격 및 감정가액 등도 시가로 인정하고 있다. 다만 시가를 인정하기 어려운 경우에는 보충적 평가 방법을 적용하도록 하고 있다.
또한 상증세법에서 감정가액은 가격산정 기준일과 감정가액 작성일이 상속개시일 전·후 6개월 이내에 있어야 한다.
그렇다면 상속재산의 소급 감정 인정 여부를 살펴보면, 상속당시에 수용가액이나 유사 매매사례가격이 없어 기준시가로 과세 당국이 결정한 경우에 소급 감정하여 과세 당국에 수정 신고하는 경우에는 과세 당국에서는 소급감정을 인정하지 않지만, 대법원 등 법원에서는 시가로 인정하고 있다.
예를 들면 상속재산을 양도하는 경우에 당초에 상속재산이 기준시가로 결정되어 취득가액이 과소 계상되어 양도 차익이 많이 발생하는 경우는 상속재산을 수정 신고하여 법원의 판결을 받아 취득가액을 수정하여 양도차익을 적게 할 수 있으나, 시간상의 제약이나 법적 안정성 면에서 문제점이 있을 수 있다.
Q. 별도의 세대로부터 상속 받은 주택이 1+1 조합원입주권으로 전환된 경우 상속주택 특례 적용이 가능한가?
A. 별도의 세대로부터 상속받은 주택이 1+1 조합원입주권으로 전환된 상태에서(1주택+2조합원입주권) 상속개시 당시 보유한 일반주택을 양도하는 경우에는 상속주택 특례가 적용되지 않아 과세될 수 있다. 다만 2조합원입주권이 2개의 주택으로 완공된 후 후순위 상속주택을 먼저 양도하고 일반주택과 선순위 상속주택을 보유한 상태에서 일반 주택을 양도하는 경우 상속주택 특례가 적용된다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
