[하우징헤럴드] 도시정비법 제76조 제1항은 “제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다”고 규정하면서,
동조 제1호에서 “종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다"라고만 규정하고 있을 뿐, 구체적인 동호수 배정 기준에 대해 별도로 규정하고 있지 않다.
판례는 ”적법하게 인가된 관리처분계획으로 인해 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그것이 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한, 이에 따른 손익관계는 종전자산과 종후자산의 적정한 평가 등을 통해 청산금을 가감함으로써 조정될 것이므로, 그러한 사정만으로 그 관리처분계획을 위법하다고 볼 수는 없다“라고 판시해, 사업시행자의 관리처분계획 수립에 상당한 재량권을 인정하고 있다.
그렇다면, 조합원 분양시 동호수 배정과 관련해 반드시 건축물의 모든 부분을 분양대상으로 해야 하는지, 건축물 중 어느 부분을 분양대상으로 해야 하는지 등이 문제된다.
이와 관련해 하급심 판례는 “도시정비법 및 관계법령에서 관리처분계획 수립절차의 일환인 분양신청 과정에서 토지등소유자로 하여금 신축건물 전체에 대해 자유롭게 분양신청할 수 있도록 건물의 모든 부분을 분양대상으로 해야 한다는 내용의 규정은 존재하지 않는다”고 판시하면서
“사업시행자는 사업에 의해 조성되는 건축물 중 어느 부분을 분양대상으로 정할 것인지 등에 대해 폭넓은 재량권을 갖는다고 할 것이고, 더욱이 사업시행자가 수립한 관리처분계획안이 토지등소유자의 총회에서 승인이 되었다면 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 있다고 하더라도 그것이 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하지 않는 한 이에 따른 손익관계는 종전자산과 종후자산의 적정한 평가 등을 통해 청산금을 가감함으로써 조정될 것이므로, 위와 같은 사정만으로 관리처분계획이 위법하다고 볼 것은 아니다”고 판시했다.
위 판결은 항소심에서 그대로 인용된 후 상고심에서 심리불속행 기각판결로 확정됐다.
또한, 다른 하급심 판결은 “이 사건 종전 아파트는 같은 동일 경우 대체로 고층군이 저층군보다 권리가액이 높고, 다만 동별로 햇볕이 들어오는 방향(동향, 남향 등)이나 건물의 모양(일자형인지 아닌지 여부) 등 입지 조건이나 구조에 따라 어느 동의 저층군 세대가 다른 동의 고층군 세대보다 권리가액이 다소 높게 나오는 경우가 있을 수 있다. 그러나 이는 종전자산과 종후자산의 적정한 평가 등을 통해 청산금을 가감함으로써 조정될 수 있다.
(중략) 그러므로 층고를 기준으로 삼은 이 사건 동·층·호수 배정방법은 고층군 세대의 조합원이 저층을 희망하는 경우에는 저층 일반분양 아파트를 우선 배정할 수 있도록 하고 있으므로 저층군 세대의 조합원이 고층으로 배정받을 수 있는 기회가 전혀 없는 것은 아니다.
피고가 관리처분계획 수립 시 이 사건 아파트 동·층·호수 배정방법에 관한 제 1, 2, 3안 중 어느 안을 선택할 지는 기본적으로 피고의 재량에 속하는데, 다수의 조합원들의 의사가 반영된 제2안을 선택한 것이 원고들을 비롯한 일부 조합원들의 이해에 다소 상반된다고 하더라도 그러한 사정만으로 피고의 위와 같은 재량권의 행사가 위법하다고 단정할 수 없다”고 판시했는데, 위 판결 또한 항소심에서 그대로 인용된 후 상고하지 않아 확정됐다.
즉, 위 판례와 도시정비법령의 규정을 종합하면, 구체적인 동호수 배정에는 사업시행자의 폭넓은 재량이 인정되고, 동호수 배정 결과가 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하지 않는 한, 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그에 따른 손익관계는 종전자산과 종후자산의 적정한 평가 등을 통해 청산금을 가감함으로써 조정되므로 그 관리처분계획에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다고 판단될 가능성이 높다.
특정 토지등소유자의 재산권이 본질적으로 침해되었는지에 관해, 층고를 기준으로 한 경우 저층군 세대가 고층으로, 고층군 세대가 저층으로 배정 받을 수 있는 기회가 존재하는지 여부, 관리처분계획 수립 시 동호수 배정방법에 관해 적법한 총회의 결의를 받았는지 여부, 전체 건축물 중 얼마나 많은 부분을 분양대상으로 했는지 여부 등을 종합적으로 고려해 판단될 것이다.
남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵
