지난호의 ‘누구를 위한 반대인가’의 예에서 보았듯이 많은 토지등소유자의 최대 관심사는 보상가 즉, 권리가액입니다. <도시 및 주거환경정비법> 제48조에서 조합원의 권리가액은 관리처분계획으로 정하도록 하고 있습니다.

 

토지등소유자의 권리가액을 정비사업을 시작하는 단계, 예를 들면 추진위원회설립단계에서 조합원의 권리가액을 알려주면 분쟁도 없고 이를 빌미로 한 반대도 없을 텐데 왜 그렇게 하지 못할까요. 심지어는 비대위를 조직하고 자신이 하면 조합원의 권리가액을 바로 확정하여 줄 수도 있다는 이런 허무맹랑한 공약을 하는 사람까지 있는데도 말입니다.

 

참 이상한 일입니다. 법으로는 꼭 관리처분에 가서야 조합원의 권리가액을 알도록 해 놓았는데 그 이유가 뭘까요? 몇 가지 정리를 해보겠습니다. 먼저 지난 66호에 보여드렸던 아래 <그림> 생각이 나시나요.

 

첫째, 정비사업은 아주 오랜 시간이 걸리는 사업입니다. 정말 모범적으로 빠른 진행을 한다고 해도 입주시까지 5∼6년은 족히 걸리는 사업입니다. 따라서 <그림>에서 보시듯이 사업초기에 분양시기를 정확히 예측할 수 없고 또한 분양시기에 맞는 정확한 분양가격을 정하기가 어려운 것이 현실입니다.

 

평당 분양가 몇 십만원이면 조합원 개인에게 미치는 금액은 수백만∼수천만원이 되기도 합니다. 그래서 분양가를 확정할 수 있는 때인 관리처분 시점에서 조합원의 보상가를 결정하도록 한 것입니다.

 

둘째, 정비사업은 여러 단계의 인허가 절차를 거치면서 도시설계와 건축설계가 확정되게 됩니다. 정비사업에서 분양가와 더불어서 조합원의 권리가액에 큰 영향을 미치는 변수가 바로 용적률입니다. 용적률이 높을 수록 조합원의 이익이 커진다는 것은 누구나 아는 사실인데요.

 

그 용적률이 최종 확정되고 건축계획이 확정되려면 추진위구성, 구역지정, 조합설립, 그리고 사업시행인가를 받아야 되는 것입니다. 추진위단계에서 아직 인·허가권자로부터 아무런 인허가도 없이 건축계획을 확정한다면 더 큰 혼란을 가져올 것이 자명합니다. 그래서 조합원의 권리가액은 건축계획이 최종 확정된 사업시행인가 이후의 관리처분 시기에 정하도록 하고 있는 것입니다.

 

셋째, 지금까지 위의 두 가지는 수입에 관한 내용이었다면 다음은 지출(비용)에 대한 것입니다.

 

그 중에서도 건축공사비가 가장 많은 부분을 차지하고 있는데요. 건축공사비는 시공사가 정해져 있는 사업장이든, 없는 사업장이든 공사규모가 최종 확정되어야만 그 금액을 비로소 확정할 수 있습니다. 그 확정시기가 또 사업시행인가 이후라는 것입니다.

 

그래서 당연히 조합원의 보상가 확정시기도 사업시행인가 이후 관리처분단계가 되는 것입니다. 물론 다른 비용항목들도 마찬가지로 사업시행인가 이후에 정확하게 정해 질 것입니다.

 

이런 이유로 인하여 조합원들이 그토록 알고 싶은 보상가(권리가액)는 사업초기단계에서 정확히 예측하는 것은 어려운 일인 것입니다. 이런 법률적인 절차를 이해하고 계시는 조합원들도 계시지만 그렇지 않은 경우가 많아 사업을 추진하는데 어려움이 가중되고 있는 것입니다.

 

따라서 토지등소유자들이 보상가의 조기 확정을 요구할 경우에는 그 사업에 관여하고 있는 협력업체 및 집행부들이 적극적으로 나서 설득하고 법률적인 내용을 알려주는 것이 가장 좋은 방법일 것입니다.