1. 문제의 소재

[하우징헤럴드] 공동으로 하나의 조합원 지위를 가지는 공동조합원들 사이에서 분양계약 체결 여부에 관한 의사가 다른 경우가 있다. 

예컨대 甲과 乙이 공동으로 1명의 조합원 지위를 갖고 있는데, 甲은 공동으로 분양계약 체결을 원하고, 乙은 자신의 권리가액에 해당하는 비율에 따라 단독으로 분양계약을 체결할 권한이 있다고 주장한다.

이럴 경우 어떻게 처리할 것인지와 관리처분계획 수립기준과 다른 내용으로 분양계약을 체결할 수 있는지 여부를 살펴보기로 한다. 

2. 사건의 경위 및 당사자의 주장

甲은 재개발사업구역 내 ⓐ주택과 ⓑ주택을 소유하고 있었는데, 분양신청을 한 이후 ⓑ주택에 임의경매 절차가 개시되어 乙이 그 소유권을 취득했다. 이에 조합은 도시정비법 제39조 제1항 제3호 및 제76조 제1항 제6호의 규정에 따라 甲과 乙을 공동조합원으로 보아 분양권을 1개만 부여하는 내용으로 관리처분변경계획 인가를 받았다. 

이후 조합은 조합원들에게 분양계약 체결기간을 정해 통지했는데, 甲은 공동조합원 지위에 터 잡아 분양계약을 체결하기를 희망하고 있고, 乙은 자신의 추정권리가액에 해당하는 비율에 의한 분양계약을 단독으로 체결할 권한이 있다고 주장하고 있다.

3. 조합원 지위 및 조합원 분양계약의 법적 성질 

乙은 분양대상자가 되는 조합원의 지위가 민법상 ‘준공유의 법리’에 따라 1명의 조합원으로 보는 여러 명의 토지등소유자들 사이에서 분량적으로 귀속되고 그 지위에 터잡아 ‘조합과 분양계약을 체결할 수 있는 권리’ 또한 분량적으로 귀속된다고 주장하고 있다. 

그런데, 일단 조합원의 지위는 조합과의 관계에서 도시정비법령이 정한 각종 권리를 행사하고 의무를 이행하여야 하는 공법상의 지위일 뿐 어떠한 권리가 아니어서, 여기에 사법상 권리의 보유형태인 준공유의 법리를 적용할 수 있다고 보기는 어렵다.

또한 1명의 조합원으로 취급되는 토지등소유자들 중 일부는 조합관계에서 탈퇴하고, 일부는 남아있기를 원하는 경우 후자의 조합원들만이 조합관계를 유지할 수 있다고 한다면, 도시정비법 제39조 제1항의 제도적 취지(지분쪼개기 페단방지)가 몰각될 수 있는바 이를 허용할 수는 없다,

결국 1명의 조합원의 지위는 개별 부동산에 관한 권리처럼 공유관계로 분할되어 귀속될 수는 없는 것이다.

한편 조합원과 재개발사업조합 사이에 체결되는 분양계약은 공법상 계약이 아닌 사법상 계약에 해당하지만, 이는 인가·고시된 관리처분계획과 그 본질적인 부분에서 다른 내용으로 체결될 수 없다는 내재적인 한계를 지닌다.

따라서 관리처분계획에서 정해진 바와 본질적으로 다른 권리관계를 형성하는 분양계약은 도시정비법령을 포함한 전체 법질서에 비추어 허용될 수 없다.

4. 조합설립인가 및 조합원의 분양신청 이후 토지 및 건물소유권의 변동이 있는 경우 관리처분계획의 수립기준

도시정비법 제39조 제1항 제3호는, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는, 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보도록 규정하고 있다. 

도시정비법은 위와 같은 경우 어떠한 방법으로 주택을 분양해야 하는지에 관하여 명시적으로 정하고 있지는 아니하나, 제76조 제1항 제6호는 “2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우(이 경우 공유자 전원을 1명의 조합원을 본다)에는 1주택만을 공급한다”고 규정하고 있다. 

여러 개의 부동산을 소유하던 토지등소유자가 그 일부 부동산을 다른 사람에게 양도하는 경우에도, 원칙적으로 1주택만을 분양받을 자격이 있던 법률상 지위(도시정비법 제76조 제1항 제6호는 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에도 1주택만을 공급하도록 규정하고 있다)가 양도로 인해 여러 명에게 분량적으로 나뉘어 귀속된다는 점에서는 앞서 본 공유자들의 경우와 본질적으로 다르지 않다.

따라서 이 사건처럼 여러 개의 부동산을 나누어 소유하고 있는 토지등소유자들에게도 도시정비법 제76조 제1항 제6호를 적용해야 할 것이다. 

5. 결론

조합설립인가 당시 ⓐ, ⓑ주택을 甲이 소유하다가 이후 乙이 ⓑ주택을 소유하게 되었는바, 이 사건 관리처분계획은 甲과 乙을 1명의 조합원으로 보고 그들에게 공동으로 주택을 분양하겠다는 취지로 수립됐다. 

그렇다면 분양계약 또한 관리처분계획이 정하는 분양대상자, 즉 甲과 乙이 공동분양을 받는 것을 전제로 체결돼야 하며, 이와 다른 내용의 분양계약은 관리처분계획에 위반하는 내용의 계약으로서 허용되지 않는다.

유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양