정부는 근래에 발생한 부동산 가격의 급격한 상승에 대응하여 부동산 가격안정의 수단으로 부동산 양도세제를 계속 강화시켜 왔다.

 

특히 2007년부터 시행되는 부동산 양도세제는 과거의 것과는 확연히 구분될 정도로 획기적인 변화를 겪고 있다. 2007년부터는 과거 오랫동안 시행되었던 기준시가 방식에 의한 과세가 전면적으로 폐지되고 실지 거래가액 과세가 시행되었다. 또한 1세대2주택, 1세대3주택, 비사업용토지에 대해서는 장기보유 특별공제가 배제되고 세율도 50∼60%로 중과세 된다.

 

이러한 실지 거래가액 과세 및 중과세로 인하여 부동산의 양도자가 부담하는 양도소득세는 과거와는 비교할 수 없을 정도로 급격히 증가할 것으로 예상된다.

 

부동산 양도세제가 중과세로서 달성하려는 주된 목적은 부동산 가격안정이다. 투기적인 부동산투자에서 발생하는 차익에 중과세함으로써 투기수요를 감소시켜 부동산 가격안정을 도모하는 것이다. 부동산 양도차익에 대한 중과세는 부동산 투기수요를 감소시키는 기능이 있음은 의문이 없다.  그렇지만 중과세를 통한 투기수요의 감소가 부동산가격을 안정시킬 정도로 효력이 있는지는 검증이 필요하다.

 

기본적으로 부동산 가격의 상승과 하락은 경제적인 현상이다. 근래에 발생한 부동산 가격상승은 기본적으로 저금리, 저금리를 유지하기 위한 풍부한 통화량, 발달된 주택금융제도와 같은 금융요인과 특정지역 주택공급의 부족에 근거한 것이었다.

 

정부는 외환위기 및 9·11테러 사태로 예상되는 경제적 어려움을 극복하기 위하여 저금리정책을 시행하였는 바 이것이 부동산 가격상승의 주된 원인이 되었다.

 

이자율이 하락하면 저축의 이점이 감소하는 반면, 고정된 임대료가 발생하는 부동산의 투자가치는 상승하게 된다. 낮은 이자율로 자금을 차입하여 부동산에 투자하면 수익을 극대화시킬 수 있다.

 

부동산 가격상승이 이와 같은 이유로 발생했다면 부동산가격을 안정시키기 위한 정책 역시 이들 주된 요인을 대상으로 해야 한다. 부동산 가격상승에 대한 해결책은 부동산 가격폭등을 유발한 저금리, 통화량, 주택금융제도 등의 금융요인에 대한 조정과 주택수요가 많은 지역에 주택공급을 확대하는 것이 되어야 한다.

 

기준시가로 과세를 했던 과거의 부동산 양도세제가 부동산 가격상승에 일조를 한 것은 부인할 수 없으나, 양도소득세제가 부동산 가격상승의 주된 원인이 아니었다. 더구나 실지 거래가액으로 양도소득세를 부과하는 현 시점에 있어서 기준시가 과세제도의 단점은 이미 치료되었다고 볼 수 있다.

 

물론 부동산 양도차익에 대해서 과세를 강화하면 투자수요가 감소하는 것은 부정할 수 없다.

 

그렇지만 초과이익이 존재하는 한 투자수요는 계속 존재하기 마련이므로 세제로서 투자수요를 완전히 없애려면 양도차익의 100%를 조세로 부과해야 할 것이다. 문제는 시장을 중심으로 하는 경제체제에서 소득의 100%에 달하는 세율을 적용하는 것은 재산권의 침해와 같은 중대한 문제를 야기하게 된다는 것이다.

 

부동산 양도세제는 부동산 가격안정에 대한 주된 해결수단이 아닌 보조적인 수단에 지나지 않는다.

 

보조적인 수단으로써의 역할은 실지 거래가액에 의한 과세 및 정상세율이면 충족된다고 할 것이다.

 

부동산 가격안정을 목적으로 중과세를 관철하는 것은 그 효과를 기대하기 힘들어 적합하고 효율적인 수단으로 보기 어려운 반면 평등원칙, 과잉금지, 재산권보장 측면에서 문제가 발생한다.

 

따라서 1세대2주택, 1세대3주택, 비사업용토지에 대한 중과세는 폐지하는 것이 바람직하다. 또 중과세 대상에 대해 물가상승분을 감안하지 않고 명목이익에 대해 50∼60%의 세율로 과세하는 것은 원본에 대한 침해결과를 야기할 수 있다.

 

결론적으로 양도소득세 중과세 제도는 폐지하고 일반 양도소득세율로 통일하는 것이 조세형평을 확보함은 물론 조세체계의 정상화 및 간편화에도 합치된다고 본다.